Решение от 29 января 2020 г. по делу № А40-233755/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-233755/19-2-1428
30 января 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 января 2020 года.

Арбитражный суд в составе судьи Махлаевой Т.И. единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании

дело по иску ООО "ФАКТОР РОСТА"

к РГУФКСМИТ

третье лицо: ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ

о признании недействительным аукцион на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>; признании недействительным Договор аренды № 15042005-ДАИ от 11 февраля 2015 г.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, по доверенности № 4 от 22.01.2020 г.,

от ответчика –ФИО3 по доверенности от 10.01.2020г. № 499171-516/14, ФИО4, по доверенности от 10.01.2020 г. № 4991-71-516/14

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФАКТОР РОСТА" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к РГУФКСМИТ о признании недействительным аукцион на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, проведенный Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Российский государственный университет физической культуры, спорта, молодежи и туризма; признании недействительным Договор аренды № 15042005-ДАИ от 11 февраля 2015 г. и применить последствия, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ о дате, времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с ч.ч. 3,5 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, ООО «Фактор Роста» для участия в Аукционе была подана заявка по форме, установленной в Приложении № 2 к Аукционной документации.

23 января 2015 г. в РГУФКСМиТ состоялось рассмотрение поданных заявок. Состав аукционной комиссии был определен приказом ректора ФГБОУ ВПО «РГУФКСМиТ» № 335 от 30 июня 2014 года.

Согласно Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды объектов федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВПО «РГУФКСМиТ»№ 1 от 23.01.2015 г. (далее «Протокола № 1 от 23.01.2015 г.») до окончания срока приема заявок на участие в аукционе по лоту № 1 подана 1 (одна) заявка ООО «Фактор Роста».

Согласно п.6.2.3. Протокола № 1 от 23.01.2015 г. аукционная комиссия решила Допустить ООО «Фактор Роста» к участию в аукционе и признать его участником аукциона по лоту № 1.

В связи с тем, что по лоту № 1 подана единственная заявка, в соответствии с п. 151 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67 аукцион признан несостоявшимся.

На основании пункта 15 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», единственному участнику Аукциона предлагается заключить договор на условиях, указанных в аукционной документации. Ежемесячная цена договора за аренду федерального имущества, без учета налога на добавленную стоимость, эксплуатационных и административных расходов составляет 781 651,55 рублей.

11.02.2015 г. на основании Протокола № 1 от 23.01.2015 г. в соответствии с п.15 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» на условиях, указанных в Аукционной документации между Истцом и Ответчиком были заключены следующие договора: Договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении № 15042005-ДАИ от 11 февраля 2015 г. (далее «Договор аренды № 15042005-ДАИ от 11 февраля 2015 г.»); Договор на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат № 15043044-ВКР от 12 февраля 2015 г.

ГЦОЛИФК в соответствии с п. 1.1. Договора аренды № 15042005-ДАИ от 11 февраля 2015 г. передал ООО «Фактор Роста» во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: <...>, (далее также «Здание»), а именно: цокольный этаж помещения с №1-№16 и помещения лестничных клеток №А, Б №б-308, 4 кв.м.; 1-этаж помещения с №99-№144 и помещения лестничных клеток №А, Б - 507,9 кв.м; 2-этаж помещения с № 1-№46, помещения лестничных клеток №А, Б - 503,5 кв.м; (далее «Нежилые помещения») для использования в соответствие с технической документацией. Площадь передаваемых в аренду Нежилых помещений - 1319,8 кв.м.

ГЦОЛИФК передал ООО «Фактор Роста» Нежилые помещения на основании Акта приема-передачи от 12 февраля 2015 г.

Как указал истец, ООО «Фактор Роста» арендовал у ГЦОЛИФК Нежилые помещения для временного размещения в них за плату молодых IT - специалистов и спортсменов.

При подготовке Нежилых помещений к эксплуатации было выявлено, что переданные в аренду Нежилые помещения не соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям для размещения и проживания людей, эксплуатация Нежилых помещений без проведения в них ремонтных работ, носящих капитальный характер, невозможна.

В соответствии с ч. 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции»).

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, а также Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее «Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды»).

В соответствии с ч.1 ст.449 ГК РФ основания и последствия признания торгов недействительными торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

При этом нарушения, допущенные организатором Аукциона, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты Аукциона и привели к ущемлению прав и законных интересов участников Аукциона.

Согласно п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов.

В пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о том, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

По утверждению истца, в результате нарушений, допущенных при проведении оспариваемого Аукциона по лоту № 1, ООО «Фактор Роста» заключил сделку (договор аренды) на невыгодных для себя условиях, о которых он не был уведомлен организатором аукциона ГЦОЛИФК.

ООО «Фактор Роста» при заключении Договора аренды действовал добросовестно, у ГЦОЛИФК имелось же намерение ввести участников Аукциона в заблуждение относительно места расположения Нежилых помещений, технического состояния Нежилых помещений, коммуникаций и общем проценте их износа.

ООО «Фактор Роста» считает, что Аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества по адресу: <...> был проведен с нарушением законодательства действующего в момент проведения Аукциона, которое выразилось в следующем

Аукционная документация, составленная ГЦОЛИФК (Организатором аукциона) не соответствовала требованиям законодательства, регламентирующего процесс проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, проведение Аукциона был осуществлено с существенным нарушением законодательства действующего в момент проведения Аукциона.

В Извещении №291214/126559/03 о проведении Аукциона, а также в Аукционной документации отсутствует информации о фактическом месте расположение Нежилых помещениях в Здании. Предмет Аукциона в Извещении № 291214/126559/03 о проведении Аукциона, а также Аукционной документации должным образом не определен.

Техническая документация в отношении Недвижимого имущества, являющегося объектом Аукциона, в состав Аукционной документации ГЦОЛИФК (Организатором аукциона) не была включена.

Как указал истец, из сведений, содержащихся в Извещении № 291214/126559/03 о проведении Аукциона и Аукционной документации (п. 1.2.2) невозможно определить фактическое место расположения Нежилых помещений в Здании, расположенном по адресу: <...>.

Здание, в котором расположены Нежилые помещения, представляет из себя 3-х этажное кирпичное капитальное сооружение, с пристройками 2005 года и ранее, кадастровый номер Здания 77:03:0005001:1021, площадь Здания 7 906, 2 кв.м. Часть Нежилых помещений отсутствует на плане БТИ в связи с более ранней пристройкой.

Здание разделено на 2 части: в одной части Здания, на цокольном, 1,2 этаже находятся теннисные корты, нежилые помещения, арендатором является ООО «Универ Теннис», официальный сайт в сети Интернет: http://www.univer-tennis.ru/; в другой части Здания, на цокольном, 1, 2 этаже расположены Нежилые помещения арендатором которых являлся ООО «Фактор Роста» (Истец).

Здание находится в оперативном управлении ГЦОЛИФК (Распоряжение ТУ федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве №1565 от 28 сентября 2007 г, право оперативного управления подтверждается: Свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 676506, выдано: Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, дата выдачи: 05 августа 2014 г). Собственником Здания является Российская Федерация, в лице Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (Свидетельство о государственной регистрации права 77-АР 773188, выдано: Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, дата выдачи: 25 июля 2014 г.).

Нежилые помещения длительное время не эксплуатировались (ориентировочно в период с 2011 по 2015 г.), ранее в них располагалась торгово-гостиничные помещения Черкизовского вещевого рынка.

В аренду победителю Аукциона передаётся не все Здании, а его часть индивидуализировать" Нежилые помещения можно только с помощью указании их на поэтажном плане или кадастровом (техническом) паспорте Здания.

ГЦОЛИФК (Организатор аукциона) был обязан включить в состав Аукционной документации, технические документы на которых было бы отражено местоположения Нежилых помещений в Зданий, их границы и технические характеристики.

В Извещении №291214/126559/03 о проведении Аукциона, а также в Аукционной документации и приложениях к ней отсутствует информации о границах и месте расположения в Здании Нежилых помещений.

Таким образом, ГЦОЛИФК (организатор аукциона) при проведении Аукциона не довел до сведения участников Аукциона существенные сведения о Недвижимом имуществе, являющемся Объектом Аукциона, допущенные нарушения повлияли на результаты Аукциона и привели к ущемлению прав и законных интересов участников Аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как установлено судом и не отрицается истцом, оспариваемый аукцион признан несостоявшимся Протоколом аукционной комиссии РГУФКСМиТ № 1 от 23.01.2015 г. в связи с тем, что на участие в аукционе была подана только одна заявка ООО «Фактор роста». Договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении. № 15042005-ДАИ от 11.02.2015 был заключен с ООО «Фактор роста» на основании Протокола № 1 от 23.01.2015 рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению № 291214/1265559/03 (извещение было размещено на официальном сайте https://torgi.gov.ru 29.12.2014). Нежилые помещения переданы в аренду Истцу актом приема-передачи 12 февраля 2015 г. Таким образом, истец узнал или должен был узнать о том, что заключил сделку под влиянием заблуждения не позднее 12 февраля 2015 г. Таким образом, срок исковой давности истек 12 февраля 2016 года.

Доводы Истца, о том, что сделка заключена под влиянием заблуждения, признаются несостоятельными.

В Информационной карте аукциона был предусмотрен График осмотра объекта аукциона (стр. 14). Таким образом, ООО «Фактор роста» не был лишен возможности до заключения договора аренды осмотреть помещения и отказаться от заключения договора, в том случае, если эти помещения находились в неудовлетворительном состоянии.

Однако, Актом приема-передачи от 12.02.2015 к указанному Договору аренды стороны по Договору аренды подтвердили, что помещение передается в исправном, пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа по взаимном) согласию и без взаимных претензий. Никаких претензий на момент принятия помещений в аренду ООО «Фактор роста» не предъявляло.

Согласно п. 2.2.4 Договора на возмещение затрат Арендатор принимал на себя обязательства по проведению капитального ремонта помещений, вызванных бесхозяйственным отношением к помещениям, а также специфическими эксплуатационными условиями деятельности.

ООО «Фактор роста» не представил доказательств, свидетельствующих о том, что приводимые им в письменных пояснениях недостатки нежилых помещений, исключали их эксплуатацию и имели место до заключения Договора аренды, а не возникли в период эксплуатации объекта аренды ООО «Фактором роста», поскольку акт приема-передачи от 12.02.2015 к Договору аренды подтверждает нахождение помещенийв исправном состоянии на момент их передачи.

Арбитражными судами по делу А40-53841/17-11-523 также установлено, что представленный ООО «Фактор роста» Акт фотографирования от 10 марта 2015 г., не отвечает принципу относимости, достоверности и допустимости доказательств. Из указанных фотоснимков объективно невозможно установить когда, где, кем и при каких условиях производилась фотосъемка с целью установления относимости фотоснимков к объекту аренды; акт фотографирования является односторонним и составлен только в присутствии сотрудников ООО «Фактор роста». РГУФКСМиТ не был уведомлен о месте, дате и времени проведения фотографирования и имел реальную возможность направить своих представителей. Судами отмечена несостоятельность доводов ООО «Фактор роста» о том, Арендодатель, несмотря на уведомления Арендатора от 28.04.2015 и 29.04.2015 (письма с описью вложения), уклонился от участия в осмотре помещений.

17.05.2015 г. специалистами ООО «ПРОФСТРОЙ» по заказу ООО «Фактор роста» составлено техническое заключение о техническом состоянии объекта аренды и необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений, износ которых составил более 50-80%. Осмотр здания (как указано в заключении) проводился в период с 05 мая по 11 мая 2015 г. Таким образом, ООО «Фактор роста» без согласования проведения работ, их объема, сроков выполнения, сметной документации с РГУФКСМиТ и получения разрешения собственника имущества (ГУ Росимущества по г. Москве, Минспорта России), до получения технического заключения от 17 мая 2015 г. заключил договор на выполнение работ по капитальному ремонту здания 15 мая 2015 г. Тогда как техническое задание на обследование технического состояния нежилого помещения было подписано со стороны ООО «Фактор роста» 16 мая 2015 г. то есть на следующий день после заключения договора №05/15 на ремонт здания. Таким образом, по состоянию на 15 мая 2015 года (на момент заключения договора) объемы работ не были известны ни заказчику, ни подрядчику, что свидетельствует о том, что договор на выполнение капитального ремонта здания был составлен значительно позднее в целях достижения процессуального интереса ООО «Фактор роста» с целью получения зачета понесенных расходов в счет арендной платы, которую ООО «Фактор роста» задолжал РГУФКСМиТ. 19.06.2015 т. Арендатором в адрес Арендодателя было направлено письмо с описью вложения, согласно которому Арендатор уведомил Арендодателя о неудовлетворительном состоянии объекта аренды с приложением технического заключения от 17.05.2015 г. Уведомление Арендатора от 28.04.2015 с описью вложения о необходимости проведения капитального ремонта было получено Арендодателем только 22.05.2015, тогда как осмотр помещений Арендатором был проведен 05.05.2015 г., а техническое заключение составлено 17.05.2015 г. Также техническое заключение было направлено Арендатором в адрес Арендодателя только 19.06.2015. тогда как Договор на ремонт помещений № 05/15 был заключен между ООО «Фактор роста» и ООО «ПРОФСТРОИ» 15.05.2015 г., а работы по указанному договору, как указано в акте выполненных работ, окончены 10.06.2015 т. Договор № 1/05.2015 на устройство кровли между ООО «Фактор роста» и ООО «ПМК 14» был заключен 19.05.2015, работы выполнены - 10.08.2015, тогда как техническое заключение от 17.05.2015 было получено Арендодателем только 27.07.2015 г. За разрешением на производство ремонтных работ ООО «Фактор роста» обратился лишь 19 июня 2015 г., то есть после того как работы по договору на ремонт помещений № 05/15 были приняты (уведомлений РГУФКСМиТ о направлении последним представителя для участия в приемке работ не направлялось), письмо получено РГУФКСМиТ только 27.07.2015 т. А 07 сентября 2015 года ООО «Фактор роста» уже обратился к РГУФКСМиТ с предложением зачета стоимости выполненных ремонтных работ в счет арендной платы за нежилые помещения.

В силу п. 3.3.12 Договора аренды ООО «Фактор роста» принял на себя обязательства не производить капитальный ремонт Объекта аренды, вызванный неотложной необходимостью в случае, предусмотренном ст. 616 ГК РФ. без предварительного письменного разрешения Арендодателя. Министерства спорта РФ и ТУ. Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в городе Москве.

Доводы о ненадлежащем техническом состоянии арендованного имущества не могут быть признаны обоснованными. Поскольку истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что приводимые им недостатки здания, которые исключали нормальное его функционирование, и которые обязан был устранить ответчик имели место быть до заключения договора аренды, а не в период эксплуатации объекта аренды ответчиком и не по его вине. Истец прежде, чем осуществлять ремонтные работы, согласно условиям договора, должен был обратиться к Арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта, а также получить письменное разрешение Арендодателя, Министерства спорта РФ и ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (п. 3.3.13 договора аренды). Доказательств, свидетельствующих об уклонении Арендодателя от проведения капитального ремонта, ответчиком также не представлено.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ООО «Фактор роста» не приводит доказательств, свидетельствующих о том. что недостатки нежилых помещений, которые исключали их эксплуатацию, имели место до заключения Договора аренды, а не возникли в период эксплуатации объекта аренды ООО «Фактор роста», поскольку Акт приема-передачи от 12.02.2015 к Договору аренды подтверждает нахождение помещений в исправном состоянии.

Поскольку истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано нарушение его прав и законных интересов, отсутствует возможность восстановления нарушенных прав - исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71,75,110, 167-170, 176 АПК РФ

РЕШИЛ:

Отказать ООО "ФАКТОР РОСТА" в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятии в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Т.И. Махлаева