Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А80-404/2024

Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А80-404/2024
26 сентября 2024 года
г. Анадырь


Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2024. Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Трофимова М.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чернышевой А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело № А80-404/2024 по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Ирбис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чукотском автономном округе (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным бездействия и возложении обязанности,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ромаха»,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ирбис» (далее – ООО «Ирбис», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд 24.06.2024 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» (дата обработки судом – 25.06.2024) с заявлением к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чукотском автономном округе (далее – Территориальное управление, заинтересованное лицо) о

- признании незаконным бездействия, выразившегося в неисполнении обязательств, данных в ответе от 19.03.2024 № 87-АК/276;

- признании незаконным бездействия, выразившегося в неисполнении обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ),

- возложении на Территориальное управление обязанности в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу совершить действия по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: нежилого складского помещения общей площадью 209,4 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Б.В., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, здания БРУ нежилого складского помещения общей площадью 110,2 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Ж, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, направлению заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества,

- возложении на Территориальное управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Ирбис» путем принятия распоряжения об условиях приватизации в отношении указанного выше недвижимого имущества.

Заявление обосновано наличием у общества, как субъекта малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленным Закон № 159-ФЗ. Все условия, предусмотренные статьей 3 данного Закона соблюдены, в том числе и в части отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о предоставлении преимущественного права.

По мнению заявителя, поскольку ранее Территориальное управление в письме от 19.03.2024 № 87-АК/276 уже выразило согласие на предоставление права выкупа и подготовке распоряжения об условиях приватизации, предложения о заключении договора купли-продажи в отношении спорных нежилых помещений, при рассмотрении заявления ООО «Ирбис» от 31.05.2024 о предоставлении права выкупа заинтересованное лицо в любом случае не могло отказать в его удовлетворении. По оценке общества, Территориальное управление намеренно препятствует заявителю реализации права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленным Закон № 159-ФЗ путем бездействия.

22.08.2024 от Территориального управления в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление от 21.08.2024 № 87-АК/712, в котором обращено внимание суда на наличие у заявителя задолженности по арендной плате, о чем ему сообщалось в письме Территориального управления от 14.08.2023 № 87-АК/663 «О предоставлении документов». Кроме того, арендуемые нежилые помещения содержаться арендатором в ненадлежащем состоянии, что подтверждено актом осмотра от 17.07.2024. Ссылаясь на данные фактические обстоятельства заинтересованное лицо просило в удовлетворении требований общества отказать.

28.08.2024 от заявителя поступили возражения на отзыв, в которых повторно указано о том, что заявление ООО «Ирбис» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уже рассмотрено заинтересованным лицом и удовлетворено.

В обоснование заявитель сослался на факт обращения в Территориальное управление 06.06.2023 с соответствующим заявлением и получение в ответ письма заинтересованного лица от 14.08.2023 № 87-АК/663 с требованием предоставления дополнительных документов. Требования были исполнены обществом, однако заинтересованное лицо бездействовало, что явилось основанием обращения ООО «Ирбис» в арбитражный суд с заявлением, по которому возбуждено дело № А80-81/2024. В ходе рассмотрения данного дела Территориальное управление представило письмо от 19.03.2024 № 87-АК/276 о согласии на предоставление права выкупа. По мнению заявителя, ссылка заинтересованного лица на отсутствие необходимых документов безосновательна. Одновременно заявитель обратил внимание суда, что 31.05.2024 уже после прекращения производства по делу № А80-81/2024 направлял новое заявление о предоставлении права выкупа от 31.05.2024, однако Территориальное управление от реализации соответствующих действий и исполнения заверений, данных в письме от 19.03.2024 № 87-АК/276, уклонилось.

Доводы заинтересованного лица, касающиеся имеющейся задолженности по внесению арендной платы заявитель отклонил, сославшись на отсутствие их документального обоснования заинтересованным лицом.

Определением от 29.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ромаха» (далее – ООО «Ромаха»).

09.09.2024 от заявителя поступили письменные возражения от 06.09.2024 в которых заявлено о необоснованности доводов заинтересованного лица, касающихся задолженности по арендной плате. Указано, что письмо Территориального управления от 09.11.2023 № 87-АК/939 о наличии задолженности, уведомление об изменении арендной платы от 15.01.2024 № 87-АК/21, а также односторонние акты сверок за период с 01.01.2021 по 30.08.2024 составлены уже после обращения ООО «Ирбис» с заявлением о предоставлении права выкупа в августе 2023 года. Заявлены доводы о том, что в случае наличия долга заинтересованное лицо не одобрило бы заявление общества письмом от 19.03.2024 № 87-АК/276 о согласии на предоставление права выкупа.

Письмо от 09.11.2023 № 87-АК/939 о наличии задолженности, уведомление об изменении арендной платы от 15.01.2024 № 87-АК/21, акты сверок в адрес общества не направлялись. Доводы о наличии долга по договорам аренды при рассмотрении дела № А80-81/2024 не приводились. До момента подачи заявления о предоставлении права выкупа заинтересованное лицо не указывало на индексацию арендной платы. Размер задолженности не превысил 5% от суммы уже уплаченных платежей. Долг погашен платежными поручениями от 05.09.2024 № 123 на сумму 31 394,80 руб., от 05.09.2024 № 124 на сумму 39 043,62 руб.

От Территориального управления поступили письменные пояснения от 18.09.2024 № 87-АК/767 в которых указано, что по договорам аренды от 01.06.2021 №3/2021 – Пом лот № 2 и от 01.06.2021 № 4/2021 – Пом лот № 3 арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца в полном объеме, а также индексируется раз в год на уровень инфляции. Уведомления об изменении арендной платы направляются ежегодно.

Одновременно заинтересованное лицо заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания по делу извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается материалами дела.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.  Ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ООО «Ирбис» является микропредприятием.

Между Территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Ирбис» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, учитываемого в составе государственной казны Российской Федерации № 3/2021-Пом лот №2, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое складское помещение, общей площадью 209,4 кв.м, кадастровый номер № 87:05:000013:65:3970:Б.В., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

Пунктом 3.3 договора предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы с учетом уровня инфляции.

Предмет аренды передан арендатору по акту приема-передачи имущества (Приложение № 1 к договору).

Также между Территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Ирбис» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, учитываемого в составе государственной казны Российской Федерации № 4/2021-Пом лот №3, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование здание БРУ нежилого складского помещения общей площадью 110,2 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Ж, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

Пунктом 3.3 договора предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы с учетом уровня инфляции.

Предмет аренды передан арендатору по акту приема-передачи имущества (Приложение № 1 к договору).

При этом стороны представали в материалы дела экземпляры указанных договоров и актов идентичного содержания, за исключением начала течения и окончания пятилетнего срока действия (пункт 2.2 договоров) и с различной их датировкой (от 22.03.2021 – экземпляр представленный заявителем, от 01.06.2021 – экземпляр, представленный заинтересованным лицом).

06.06.2023 общество направило Территориальному управлению заявление от 05.06.2023 о намерении выкупить спорные арендованные объекты недвижимого имущества, учитываемого в составе государственной казны Российской Федерации.

На дату первого обращения заявителя к Территориальному управлению с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа необходимый срок непрерывного владения объектами, установленный пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ истек. Само заключение арендных сделок и передача предметов аренды обществу в период с 22.03.2021 по 01.06.2021 сторонами не оспаривалась.

Рассмотрев заявление от 05.06.2023 Территориальное управление в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663 сообщило на необходимость предоставления обществом следующего недостающего комплекта документов: заверенных копий свидетельства о постановке на учет организации в налоговом органе по месту ее нахождения, устава организации, документа, подтверждающего полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица без доверенности (копия решения о назначении этого лица или его избрании), в случае обращения, подписанного иным уполномоченным лицом, действующим на основании доверенности – копия соответствующей доверенности; выписки из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одновременно в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663 Территориальное управление указало, что им выявлена задолженность по договорам аренды № 3/2021-Пом лот №2 и № 4/2021-Пом лот №3, в связи с чем в адрес арендатора направляются акты сверки взаиморасчетов (приложение к письму на 8 л. в 1 экз.).

По факту выявления задолженности указано на приостановление рассмотрения заявления ООО «Ирбис» до исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы и предоставления недостающих документов.      

22.08.2023 (в документе имеет место опечатка в части указания года 2022) общество во исполнение указаний Территориального управления, данных в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663направило Территориальному управлению повторное заявление о намерении выкупить указанные объекты, приложив согласно пункту 5 заявления к нему: свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (заверенная копия), устав (заверенная копия), решение о назначении директором (копия), выписку из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (копия).

При этом в заявлении ООО «Ирбис» указало, что никогда не допускало просрочек внесения арендных платежей по договорам. Документы о перечислении денежных средств в счет уплаты долга по арендной плате заявителем вместе с письмом от 22.08.2023 не предоставлялись.

В письме от 09.11.2023 № 87-АК/939 Территориальное управление уведомило ООО «Ирбис» о том, что на основании пункта 3.3 договоров аренды № 3/2021-Пом лот №2 и № 4/2021-Пом лот №3 размер арендной платы раз в год индексируется с учетом уровня инфляции и на стороне арендатора образовался долг по арендной плате по договору № 3/2021-Пом лот №2 в сумме 14 511,40 руб., по договору № 4/2021-Пом лот №3 в сумме 13 046,50 руб. После погашения задолженности пакет документов о намерении выкупить объект недвижимости будет направлен на согласование в Центральный аппарат Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

15.01.2024 Территориальное управление Уведомлением от 15.01.2024 № 87-АК/21 сообщило обществу об изменении размера арендной платы на 2024 год на прогнозируемый уровень инфляции 4,5 %, направило приложением расчет арендной платы по спорным договорам.

16.02.2024 ООО «Ирбис» обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с заявлением к Территориальному управлению, в котором просило:

- признать не соответствующим Закону № 159-ФЗ и незаконным бездействие Территориального управления, выразившееся в неисполнении обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона;

- обязать Территориальное управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в отношении нежилого складского помещения общей площадью 209,4 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Б.В., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, здания БРУ нежилое складское помещение общей площадью 110,2 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Ж, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- обязать Территориальное управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия распоряжения об условиях приватизации в отношении нежилого складского помещения общей площадью 209,4 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Б.В., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, здания БРУ нежилое складское помещение общей площадью 110,2 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Ж, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

Определением суда от 13.03.2024 заявление принято, возбуждено производство по делу № А80-81/2024.

Территориальное управление в письме от 19.03.2024 № 87-АК/276 сообщило ООО «Ирбис», что не возражает в предоставлении права выкупа и подготовке распоряжения об условиях приватизации, предложения о заключении договора купли-продажи на арендуемые помещения: нежилое складское помещение, общей площадью 209,4 кв.м, кадастровый номер № 87:05:000013:65:3970:Б.В., расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...> и здание БРУ нежилого складского помещения общей площадью 110,2 кв., кадастровый номер 87:05:000013:65:3970:Ж, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>.

Заявлением от 20.03.2024 ООО «Ирбис» отказалось от заявленных требований в связи с получением от заинтересованного лица ответа от 19.03.2024 № 87-АК/276, расценив его в качестве признания иска ответчиком.

Определением от 15.04.2024 суд принял отказ ООО «Ирбис» от требований к Территориальному управлению по делу № А80-81/2024, производство по указанному делу прекратил.

ООО «Ирбис» второй раз обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с заявлением к Территориальному управлению о признании незаконным бездействия.

В обоснование заявления общество указало, что обращалось 06.06.2023 в Территориальное управление с заявлением (датировано 05.06.2022) о намерении выкупить вышеуказанное арендуемое недвижимое имущество в порядке реализации права, предоставленного Законом № 159-ФЗ, на что получен ответ от 14.08.2023 № 87-АК/663 о представлении документов, в котором в числе прочего заинтересованное лицо сообщило о выявлении задолженности по арендной плате, приостановлении рассмотрения заявления ООО «Ирбис» до исполнения обязательств по уплате аренды и представления недостающей документации.

По доводам общества, заявителем необходимые документы направлены в адрес заинтересованного лица и получены им 12.10.2023, однако ответа в адрес ООО «Ирбис» не поступило.

Определением от 13.06.2024 по делу № А80-379/2024 суд отказал в принятии данного заявления, установив, что требования по прекращенному делу А80-81/2024 и по делу № А80-379/2024 основаны на одинаковых фактических обстоятельствах (бездействие заинтересованного лица после получения заявлений общества от 05.06.2023, от 22.08.2022 (ошибочно датированных 2022 годом), а также совпадают предъявленные по ним материально-правовые требования. Из заявления и приложенных к нему документов не следует, что общество направляло заинтересованному лицу новые заявления о предоставлении права выкупа после вынесения судом определения о прекращении производства по делу № А80-81/2024.

ООО «Ирбис» в направленном в Территориальное управление заявлении от 31.05.2024 о неправомерной сдаче в аренду земельного участка обществу «Ромаха» одновременно просило повторно предоставить право выкупа указанных выше нежилых помещений, а также заявило новое требование – о выкупе земельного участка.

В заявлении от 18.06.2024 ООО «Ирбис» потребовало незамедлительно реализовать право общества на выкуп, при этом указав, что все необходимые документы имеются в распоряжении Территориального управления, письмом от 19.03.2024 № 87-АК/276 дано согласие заинтересованного лица на выкуп, однако имеет место неправомерное бездействие.

В письме от 24.06.2024 № 87-АК/536 Территориальное управление сообщило о необходимости составления актов осмотра помещений, а также о том, что Закон № 159-ФЗ не распространяется на выкуп земельных участков.

Расценив, что со стороны Территориального управления допущено незаконное бездействие, выразившегося в неисполнении обязательств, данных в ответе от 19.03.2024 № 87-АК/276 и имеет место воспрепятствование заявителю реализации прав, установленных Законом № 159-ФЗ, ООО «Ирбис» 24.06.2024 обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны совершить предусмотренные части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В части 4 статьи Закона № 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в частности, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ заявитель не соответствует требованиям для реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества, если имеет задолженность по арендной плате на день подачи заявления в порядке частей 2, 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, могут быть обжалованы субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Из анализа перечисленных выше норм материального права следует, что субъект малого или среднего предпринимательства должен соответствовать всей совокупности предъявляемых к нему критериев именно на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу № 302-КГ15-18993 содержится правовая позиция, из которой следует, что по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

При этом в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу № 302-КГ15-18993 особо отмечена необходимость исследования вопроса касающегося возникновения задолженности и неустоек по договору аренды, а именно периода их возникновения, что соответствует вышеуказанному совокупному толкованию положений Закона № 159-ФЗ.

Ссылки Территориального управления на наличие долга и его оплату арендатором после получения оспариваемого отказа, либо начала бездействия уполномоченного органа после получения заявления, при таком правовом подходе сами по себе не могут свидетельствовать о правомерности такого отказа.

Таким образом, для разрешения настоящего спора необходимо исследование вопроса о наличии или отсутствии на стороне заявителя как арендатора по договорам № 3/2021-Пом лот №2 и № 4/2021-Пом лот №3 задолженности по уплате арендных платежей и дальнейшее соотнесение этих обстоятельств с датой обращения заявителя в уполномоченный орган, а также с действиями уполномоченного органа по установлению и взысканию задолженности.

Отношения по договору аренды регулируются положениями параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами гражданского законодательства об обязательствах и ответственности за их нарушения.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 Постановления № 73, определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Судом дано толкование условиям заключенных сторонами договоров № 3/2021-Пом лот №2 и № 4/2021-Пом лот №3, по результатом чего установлено, что договоры заключены по результатам аукциона, соответственно размер арендной платы не является регулируемым.

В пунктах 3.1-3.3 закреплен порядок условия расчета арендной платы, при котором внесение очередного арендного платежа не связано с выставлением арендодателем соответствующих платежных документов на оплату, а сам размер арендной платы ежегодно индексируется с учетом уровня инфляции.

При этом в договорах отсутствуют условия о необходимости уведомления арендатора об изменении размера арендной платы на уровень инфляции для реализации арендодателем порядка увеличения цены договора на соответствующий уровень инфляции.

Соответственно, в рассматриваемом случае наличие, либо отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы не являлось необходимым действием для увеличения размера арендной платы на уровень инфляции.

Со стороны общества договоры подписаны без разногласий, следовательно, арендатор был согласен с условием об изменении размера арендной платы в соответствии с уровнем инфляции.

Установленные сторонами договора условия не противоречат основным началам гражданского законодательства, а также существу законодательного регулирования арендных правоотношений.

Напротив, как указано в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы, в том числе при изменении индекса инфляции, отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанное, также соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09.

В обоснование доводов о наличии на стороне общества задолженности по арендной плате Территориальное управление представило в материалы дела односторонние акты сверки по договорам № 3/2021-Пом лот №2 и № 4/2021-Пом лот №3.

Дав оценку указанным актам, с учетом  толкования условий сделок в порядке статьи 431 ГК РФ, суд установил наличие у арендатора долга по внесению арендной платы, который формировался нарастающим в течение 2023 года.

Судом установлено, что акты сверки составлены уполномоченным органом с указанием на начало правоотношений по аренде с 01.06.2021 и нулевым сальдо, что прав общества не нарушает.

Ежемесячный платеж по арендной плате с учетом пунктов 3.1 договоров за период аренды с 01.06.2021 по 31.05.2022 по договору № 3/2021-Пом лот №2 составлял 26 384,40 руб., по договору № 4/2021-Пом лот №3 – 13 422,36 руб.

В пределах годичного срока после заключения договора аренды Территориальное управление не производило корректировку размера арендной платы на уровень инфляции, установленный на 2022 финансовый год, применив индексацию только с 01.01.2023, то есть по истечении года с даты заключения договора.

В дальнейшем индексация на уровень инфляции на очередной финансовый год (2024) правильно применена по состоянию на 01.01.2024.

Размер индексируемых сумм соответствует части 1 статьи 1 Федерального закона от 05.12.2022 № 466-ФЗ «О федеральном бюджете на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов», части 1 статьи 1 Федерального закона от 27.11.2023 № 540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов».

С учетом индексации по состоянию на дату обращения в Территориальное управление с заявлением от 31.05.2024 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов в порядке Закона № 159-ФЗ, на стороне общества имелась задолженность по арендной плате по договору № 3/2021-Пом лот №2 в размере 28 228,66 руб., по договору № 4/2021-Пом лот №3 – 23 525,32 руб.  

Требование о погашении задолженности по договорам аренды было заявлено арендодателем в письме от 09.11.2023 № 87-АК/939.

О наличии задолженности арендатору было сообщено еще ранее – в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663.

Однако арендатор на день подачи заявления от 31.05.2024 требование арендодателя о погашении задолженности не исполнил, долг по арендной плате не погасил, а в заявлении от 18.06.2024 сообщил Территориальному управлению дословно следующее: «Уважаемое управление, это вам надо действовать, не заявителю. Заявитель уже давно все предоставил. Заявителю ничего не надо делать, вообще ничего».

Такая позиция заявителя безосновательна ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что заявитель считает необходимым рассматривать настоящий спор с учетом даты его первоначального обращения к Территориальному управлению с заявлением о предоставлении права преимущественно выкупа – в июне и августе 2023 года.

Однако ранее общество уже обращалось в Арбитражный суд с аналогичным иском, по тому же предмету и основанию, заявив впоследствии от него отказ (дело № А80-81/2024). Заявление об отказе от иска было подписано тем же представителем ООО «Ирбис» ФИО1 по доверенности, выданной генеральным директором общества ФИО2, с правом полного или частичного отказа от исковых требований. Представитель имеет высшее юридическое образование.

Заявив отказ от иска в деле А80-81/2024 общество понесло риск совершения процессуального действия (статья 9 АПК РФ), не лишаясь, тем не менее права на судебную защиту, имея возможность обращения в суд с тем же материально-правовым требованием к ответчику, но по иным основаниям.

Право на судебную защиту реализовано при обращении в суд с настоящим заявлением с тем же материально-правовым требованием к ответчику, но по иным основаниям – по основаниям обращения к Территориальному управлению с заявлением от 31.05.2024 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов в порядке Закона № 159-ФЗ и последующего бездействия заинтересованного лица.

При разрешении настоящего заявления суд учел наличие на стороне заявителя подтвержденной документально задолженности по аренде, требования об уплате которой заявлены уполномоченным органом до момента подачи заявления от 31.05.2024.

Препятствий для погашения долга до подачи в уполномоченный орган заявления от 31.05.2024 у общества не имелось. О долге обществу было известно. Соответствующее письмо Территориального управления от 14.08.2023 № 87-АК/663 в распоряжении общества имелось, но ошибочно оценено арендатором в части задолженности, как безосновательное.

Ссылка общества на письмо Территориального управления от 19.03.2024 № 87-АК/276 как на самостоятельное основание для удовлетворения настоящего заявления неправомерна.

Из материалов дела усматривается, что вопреки части 4 статьи Закона № 159-ФЗ усмотрев основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с наличием задолженности по арендной плате, Территориальное управление не приняло решение об отказе заявителю в реализации данного права, а напротив, в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663 указало на приостановление рассмотрения заявления ООО «Ирбис» до исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы.

Такой подход Территориального управления хотя и не соответствует части 4 статьи Закона № 159-ФЗ, но тем не менее опровергает доводы заявителя о злонамеренном учинении необоснованных препятствий для реализации преимущественного права субъектом малого предпринимательства.

Фактически Территориальное управление напротив оказывало обществу содействие в реализации указанного права, указав исчерпывающим образом на имеющиеся недостатки заявления.  

В свою очередь указание Территориальным управлением в спорном письме от 19.03.2024 № 87-АК/276 на отсутствие возражений в предоставлении права выкупа и осуществлении связанных с этим необходимых действий, не направлено на введение общества в заблуждение в рамках дела № А80-81/2024, а отражает позицию заинтересованного лица о необходимости устранения обществом препятствий для реализации вышеуказанного права, ранее изложенную в письме от 14.08.2023 № 87-АК/663. 

Мотивы отказа от требований по делу № А80-81/2024 и неверная интерпретация обществом данного письма, как признания иска процессуальным оппонентом, правового значения не имеют. Напротив, отказ от иска заявлен лицом, имеющим необходимый уровень профессиональной компетенции и с надлежащими полномочиями.

Поскольку пункт 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ направлен на устранение возможности реализации недобросовестными арендаторами, имеющими долг по арендной плате на день подачи заявления в порядке частей 2, 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ соответствующего права преимущественно выкупа, а на стороне заявителя имелась задолженность по аренде на дату подачи заявления, о необходимости погашения которой он не мог не знать, но соответствующих действий по погашению принципиально не осуществлял о чем сообщал Территориальному управлению в письме от 18.06.2024, суд считает необходимым в требованиях ООО «Ирбис» отказать полностью, даже с учетом погашения долга платежными поручениями от 05.09.2024 № 123, от 05.09.2024 № 124.

Доводы Территориального управления о допущении арендатором иных существенных нарушений по договорам аренды, указанных в их пунктах 4.4.5, 4.4.9, 4.4.12, 6.2.4 и аргументы общества, касающиеся неправомерного по его мнению предоставления Территориальным управлением земельного участка третьему лицу, а также деловых и моральных качеств руководителя заинтересованного лица судом не оцениваются, как не относимые к предмету настоящего спора.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной заявителем по платежному поручению от 05.06.2024 № 73, в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Жалоба на решение суда подается через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.



Судья                                                                                               М.Ю. Трофимов