Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А67-5158/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-5158/2017
г. Томск
08 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года


Арбитражный суд Томской области

в составе судьи А.В. Кузьмина,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Грачевой,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 02.10.2017 № 37,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.03.2017,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании дело № А67-5158/2017

по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Наследие» (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области,

о признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Наследие» (далее – ООО «Наследие») о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100036:3258 по адресу <...>, в котором просит исключить запись о государственной регистрации права собственности ответчика на данный объект из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Исковые требования обоснованы статьями 12, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорный объект, в отношении которого внесена запись в ЕГРН, не обладает признаками недвижимой вещи; государственная регистрация права собственности ответчика на данный объект нарушает права муниципального образования как собственника земельного участка, поскольку порождает у ответчика право на предоставление земельного участка в аренду для строительства объекта.

Определением арбитражного суда от 13.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление Росреестра по Томской области).

ООО «Наследие» представило в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление и дополнение к нему, в которых просит в удовлетворении иска отказать. Указывает на то, что им было начато строительство на предоставленном для этих целей земельном участке, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Полагает, что иск Департамента недвижимости о признании права отсутствующим не может быть удовлетворен, так как истец не является владеющим собственником недвижимости и не обладает на него зарегистрированным правом.

Управление Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на исковое заявление в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей 1, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца заявил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований в части исключения пункта 2 искового заявления, а именно, требования об исключении записи о государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства из Единого государственного реестра недвижимости. Уточнение исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Полагал, что зарегистрированное право собственности ответчика нарушает права муниципального образования как собственника земельного участка.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему. Указал на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва него, дополнений к отзыву, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования Департамента недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска №2998з от 11.12.2009 обществу с ограниченной ответственностью НПКО «Инвабыль» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 2 449,59 кв. м (кадастровый номер 70:21:0100036:0092), для строительства полуподземного гаражного комплекса со спортивной и детской площадкой (т. 1, л.д. 9).

В соответствии с данным постановлением между муниципальным образованием «Город Томск» и обществом НПКО «Инвабыль» был заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2010 № ТО-21-18545 на срок с 11.12.2009 по 11.12.2011 (т. 1, л.д. 10-12).

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.02.2010 (т. 1, л.д. 13).

Впоследствии соглашением от 07.09.2011 общество НПКО «Инвабыль» передало обществу «Наследие» права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.02.2010 № ТО-21-18545 в полном объеме и на условиях, предусмотренным договором, с 01.06.2011 (т. 1, л.д. 14).

Дополнительными соглашениями от 07.12.2011, от 03.04.2013, от 20.05.2014, от 26.01.2015 срок действия договора аренды от 01.02.2010 № ТО-21-18545 продлен до 31.12.2016 (т. 1, л.д. 15-18).

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска 27.12.2014 ответчику выдано разрешение на строительство полуподземных гаражей со спортивной и детской площадками № RU 70301000-364-Л/14 (т. 1, л.д. 19).

Впоследствии распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 29.11.2016 № 76 разрешение на строительство № RU 70301000-364-Л/14 отменено (т. 1, л.д. 26).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.01.2017 № 70/000/052/2017-6828 за ООО «Наследие» 21.12.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100036:3258 по адресу <...>, площадью 979 кв. м, степень готовности 4 % (т. 1, л.д. 20).

ООО «Наследие» обратилось 26.12.2016 в Департамент недвижимости с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100036:0092, в аренду для строительства многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 32-33).

Письмом от 25.01.2017 № 985 Департамент недвижимости со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказал обществу «Наследие» в предоставлении земельного участка на праве аренды (т. 1, л.д. 34).

В результате обследования Департаментом недвижимости вышеуказанного земельного участка 24.11.2016 и 20.06.2017 установлено, что на земельном участке ведутся работы по установке ограждения; строительство полуподземных гаражей со спортивной и детской площадкой не начато, на земельном участке находятся строительные материалы, железобетонные блоки, расположенные горизонтально с заглублением около 10 см, имеющие незамкнутый контур и не соответствующие схеме планировочной организации земельного участка (т. 1, л.д. 27-31, 115-126).

Согласно кадастровой выписке на объект незавершенного строительства от 28.12.2016, назначением объекта строительства указан многоквартирный дом (т. 1, л.д. 24-25).

Ссылаясь на то, что спорный объект, в отношении которого внесена запись в ЕГРН, не обладает признаками недвижимой вещи, и государственная регистрация права собственности ответчика на данный объект нарушает права муниципального образования как собственника земельного участка, поскольку порождает у ответчика право на предоставление земельного участка в аренду для строительства объекта, Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) (в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации права общества «Наследие») государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

Истец избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика в виде признания права собственности отсутствующим, предусмотренный пунктом 52  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

В пункте 52 Постановления № 10/22 указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество, тогда как этот объект, по мнению истца, не является объектом недвижимости.

Понятие недвижимого объекта раскрыто в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Спор по настоящему делу возник в отношении объекта незавершенного строительства  со степенью готовности 4 %, площадью застройки 979 кв. м.

Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с имевшимся между сторонами спором относительно того, является ли имеющийся на представлявшемся ответчику земельном участке объект недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), судом по ходатайству сторон назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз», эксперту ФИО3.

Согласно заключению судебной экспертизы от 06.09.2017 № 3643-1791/17, выполненному экспертом ФИО3, на земельном участке по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100036:92 возведена конструкция из бетонных блоков в один ряд с углублением в землю на 0,3-0,35 м. Также имеется небольшой участок (относительно всей конструкции), на котором установлен второй ряд бетонных блоков. На дату проведения натурного обследования установлено, что имеется участок конструкции, указывающий на то, что работы по устройству спорного объекта не завершены, а именно: продолжение траншеи под установку бетонных блоков, частично отсыпанной слоем песка вперемешку с ломаным кирпичом. На дату осмотра свое назначение как фундамент данная строительная конструкция не выполняет. Расположенный на земельном участке объект в виде строительной конструкции из бетонных блоков имеет глубину заложения в 0,3-0,35 м, что позволяет после расчищения монтажных швов от цементного раствора извлечь из грунта данный строительный материал (блоки) с помощью техники без несоразмерного ущерба их назначению, переместить на другой объект строительства и использовать повторно для возведения конструкции того же назначения. Следовательно, объект в виде строительной конструкции из бетонных блоков не является фундаментом или работы по возведению такового не завершены. Со строительно-технической точки зрения отсутствует объект, обладающий признаками недвижимости (недвижимой вещи) (т. 2, л.д. 46-48).

Из представленных в материалы дела документов, в том числе актов от 24.11.2016 и 20.06.2017, также следует, что спорный объект не обладает признаками недвижимой вещи.

При таких обстоятельствах, поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект, не являющийся недвижимостью, требования Департамента недвижимости о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «Наследие» на данный объект подлежат удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной строительной экспертизы для установления того, является ли спорный объект недвижимой вещью.

Представитель истца против удовлетворения данного ходатайства возражал.

Указанное ходатайство рассмотрено судом в порядке статей 82, 87, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в его удовлетворении отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 87 Кодекса в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку в выводах эксперта ФИО3 (относительно того, что размещенные ответчиком бетонные блоки в настоящее время не выполняют функции фундамента здания, могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению, и устройство фундамента здания не завершено) не имеется противоречий, и отсутствуют основания ставить под сомнение обоснованность данных выводов, выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами, суд не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы по тем же вопросам. Указание экспертом в заключении на то, что, по мнению эксперта, спорная конструкция из бетонных блоков является объектом незавершенного строительства, не опровергает иные выводы эксперта относительно отсутствия у этого объекта признаков недвижимой вещи; экспертом указано, что, по его мнению, объектом незавершенного строительства могут являться также некапитальные временные объекты, прочие движимые объекты. Между тем применительно к предмету спора значение имеет то, является ли спорный объект недвижимой вещью, права на которую могут быть зарегистрированы в ЕГРН, а не то, возможно ли отнесение движимой вещи к объектам незавершенного строительства.

Доводы ответчика относительно отсутствия у муниципального образования правомочий на предъявление иска о признании зарегистрированного права отсутствующим отклонены судом.

Из содержания статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Следовательно, государственная регистрация права собственности общества «Наследие»  на спорный объект, не обладающий признаками недвижимой вещи,  нарушает права и законные интересы Департамента недвижимости.

Наличие в едином государственном реестре прав записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520).

Избранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону. По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления № 10/22, применение данного способа защиты возможно при условии невозможности применения иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Департамент недвижимости при обращении с иском в суд указал, что регистрация права собственности на незавершенный строительством объект нарушает права и законные интересы муниципального образования как обладателя вещных прав на земельные участки,  поскольку этот объект не относится к объектам недвижимого имущества.

Ввиду того, что Департамент недвижимости, не имея притязаний в отношении самого размещенного на принадлежащем ему земельном участке объекта, лишен возможности иными способами защитить свои права, нарушенные регистрацией права собственности ответчика на этот объект, Департамент правомерно обратился с иском о признании зарегистрированного права отсутствующим, являющимся разновидностью негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на ответчика – ООО «Наследие». Поскольку Департамент недвижимости освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ООО «Наследие» в доход федерального бюджета.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы денежные средства в сумме 12 000 рублей, внесенные ответчиком  в лице ФИО4 по чеку-ордеру от 03.10.2017 операция 55 для оплаты экспертизы, подлежат возврату с депозитного счета арбитражного суда. Ввиду того, что у суда отсутствуют сведения о банковском счете общества «Наследие», на который следует возвратить денежные средства, возврат будет осуществлен судом после раскрытия ответчиком реквизитов банковского счета. Суд предлагает ответчику представить соответствующие сведения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Наследие» (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 декабря 2015 года, запись регистрации № 70-70/001-70/001/106/2015-9030/1, на объект незавершенного строительства (полуподземные гаражи со спортивной и детской площадками) площадь застройки 979 кв. м, степень готовности 4 %, кадастровый номер: 70:21:0100036:3258, адрес объекта: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Наследие» (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Томской области обществу с ограниченной ответственностью «Наследие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице ФИО4 12 000 рублей, поступивших для оплаты за экспертизу по чеку-ордеру от 03.10.2017, операция 55.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                               А.В. Кузьмин