Решение от 29 сентября 2021 г. по делу № А19-14338/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

664025, <...>, тел. <***>; факс <***>

дополнительное здание суда: 664011, ул. Дзержинского, д. 36А, тел. <***>; факс: <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-14338/2021
г. Иркутск
29 сентября 2021 года
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Щуко В.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (665708, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЛЕНИНА (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) ПРОСПЕКТ, 37, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «АНГАРА» (665717, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЮЖНАЯ (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) УЛИЦА, 23, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.09.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 81 747 руб. 74 коп.,

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «АНГАРА» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 400 руб. 95 коп., из них задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г. в размере 80 118 руб. 82 коп., неустойка за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г. в размере 1 628 руб. 92 коп.

В обоснование заявленного требования истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка №13-19 от 11.02.2019г.

Определением суда от 21.07.2021г. заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В отзыве, представленном 16.08.2021г., ответчик указал на отсутствие оснований для предъявление истцом требований по внесению арендных платежей за указанный период, поскольку решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу №2-2157/2019 признаны недействительными сделки по отчуждению ООО СК «Ангара» в пользу ООО «Ангара Инвест» объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания, расположенного на земельном участке, являющегося предметом настоящего спора.

Истец с доводами ответчика не согласился, в возражениях на отзыв от 31.08.2021г. указал на безосновательность доводов ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендных платежей, поскольку обязанность ответчика по уплате арендных платежей возникла с момента регистрации его права на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке.

Дело рассмотрено по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем принятия решения арбитражного суда по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, в виде подписания судьей резолютивной части решения и приобщения ее к делу.

Резолютивной частью решения Арбитражного суда Иркутской области от 16.09.2021г. исковые требования удовлетворены.

23.09.2021г. ответчик обратился с заявлением о составлении мотивированного решения по делу №А19-14338/2021.

В силу части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение. Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой. Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

На основании ч. 2 ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд составляет мотивированное решение по настоящему делу.

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.

11.02.2019г. между арендодателем - Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и арендатором - ООО «Ангара Инвест» заключен договор аренды №13-19 земельного участка от, площадью 1 617 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул.Южная, 23, кадастровый номер 38:34:014901:50. Цель аренды: для размещения административного здания.

Согласно выписке от 01.04.2021 из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Страховая компания «Ангара» принадлежит на праве собственности с 30.07.2020г. нежилое здание с кадастровым номером 38:34:015001:379, находящееся на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, 23.

Согласно п. 1.2 договора №13-19 срок аренды земельного участка устанавливается с 01.01.2019 по 31.12.2067г.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2019г.

Согласно пункту 2.1 договора № 13-19 размер арендной платы за пользование участком в квартал составляет: 25 445,44 рублей.

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от размера арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года. Сумма произведенного платежа распределяется следующим образом: прежде всего погашается долг за предыдущий период, далее текущий долг, независимо от указанного в платежном поручении периода оплаты.

Размер арендной платы за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (п. 2.6 договора).

Размер арендной платы за использование земельного участка может изменяться в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случае установления или изменения экономически обоснованных коэффициентов с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельньк участков, применяемые к размеру арендной платы, а также в случае изменения в установленном законодательстве порядке налоговых ставок земельного налога (п. 2.7 договора).

Размер арендной платы за использование земельного участка может изменяться в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (п. 2.8 договора).

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с требованиями п. 2.6, 2.7 договора (п. 3.1.7 договора).

Согласно пункту 5.1. договора арендатор уплачивает арендодателю с даты подписания договора пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующегоо после истечения срока платежа.

Согласно акту приема-передачи от 11.02.2019г., земельный участок передан ООО «Ангара Инвест».

29.01.2021г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска в адрес ответчика направлено уведомление № Ис-2177/11/21 об изменении арендной платы с 01.01.2021 в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 №969-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области».

Согласно расчету арендной платы размер арендной платы в квартал составил 18 576,78 руб.

Поскольку ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом у последнего за период с 30.07.2020 по 30.06.2021 образовалась задолженность в размере 80 118 руб. 82 коп.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора №13-19 от 11.02.2019г., суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договорам аренды земельного участка.

Предмет договора определен сторонами в п. 1.1 договора, в связи с чем договор является заключенным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом местного самоуправления.

При этом, в соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от размера арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала текущего года. Сумма произведенного платежа распределяется следующим образом: прежде всего погашается долг за предыдущий период, далее текущий долг, независимо от указанного в платежном поручении периода оплаты.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленному расчету за период с 30.07.2020 по 30.06.2021 у ответчика образовалась задолженность в размере 80 118 руб. 82 коп.

При этом, возражая относительно заявленного требования, ответчик указал, что решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу№ 2-2157/2019 признаны недействительными сделки по отчуждению ООО СК «Ангара» в пользу ООО «Ангара Инвест» объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания с кадастровым номером 38:34:015001:379, которое расположено на спорном земельном участке, применены последствия недействительности сделок в виде возврата недвижимого имущества законному владельцу - ООО СК «Ангара»; административное здание с кадастровым номером 38:34:015001:379 возвращено ООО СК «Ангара» ответчику в порядке, установленном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; исходя из изложенного ответчик полагает, что поскольку право собственности ООО СК «Ангара» восстановлено в порядке реституции, обязанность по уплате арендных платежей за заявленный период у ответчика не возникла.

Суд не может согласиться с доводами ответчика, исходя из следующего.

Как указывалось выше, согласно выписке от 01.04.2021 из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Страховая компания «Ангара» принадлежит на праве собственности с 30.07.2020 нежилое здание с кадастровым номером 38:34:015001:379, находящееся на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, ул. Южная, 23.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу ст.ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерадьного закона "О государственной регистрации прав на недвюкимое имущество и сделок е ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом в пункте 12 указанного постановления указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

При этом, согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Земельным кодексом РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК РФ).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объектов недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом ссылка ответчика на решением Братского городского суда от 26.11.2019г. по гражданскому делу № 2-2157/2019 не может быть принята во внимание, поскольку указанным решением не был признан недействительным спорный договор аренды.

Более того, даже если согласиться с доводами ответчика, изложенными в отзыве на исковое заявление, требование истца о взыскании задолженности также подлежало удовлетворению по правилам Главы 60 Гражданского кодекса РФ, поскольку арендная плата за пользование земельным участком является нормативно регулируемой.

Арифметический расчет задолженности ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным. Контррасчет задолженности не представлен.

С учетом изложенного, а также положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика суммы в размере 80 118 руб. 82 коп., составляющей задолженность по плате за пользование земельным участком по договору №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г., заявлено обоснованно, соответствует условиям договора и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей в размере 1 628 руб. 92 коп., начисленной за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г. на основании пункта 5.1. договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Арифметический расчет неустойки ответчиком не оспорен, судом проверен и признан верным. Контррасчет неустойки не представлен.

На основании изложенного, с учетом положений пункта 3.1. части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 628 руб. 92 коп. является правомерным и подлежащим удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина от суммы удовлетворенных требований в размере 3 270 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «АНГАРА» (665717, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЮЖНАЯ (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) УЛИЦА, 23, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.09.2002, ИНН: <***>) в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА (665708, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЛЕНИНА (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) ПРОСПЕКТ, 37, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: <***>) 80 118 руб. 82 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка №13-19 от 11.02.2019г. за период с 30.07.2020г. по 30.06.2021г., 1 628 руб. 92 коп. – неустойка, начисленная за период с 11.08.2020г. по 12.05.2021г., а всего – 81 747 руб. 74 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ «АНГАРА» (665717, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, БРАТСК ГОРОД, ЮЖНАЯ (ЦЕНТРАЛЬНЫЙ Ж/Р) УЛИЦА, 23, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.09.2002, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 270 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда со дня принятия решения в полном объеме.

Судья В.А. Щуко