Решение от 1 апреля 2021 г. по делу № А53-38329/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38329/20
01 апреля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Ремонтненского района Ростовской области

к крестьянскому хозяйству «Расул» ИНН <***> ОГРН <***>

о расторжении договора аренды земельного участка № 4 от 13.02.1999

третье лицо ФИО2

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности № 10 от 25.03.2021,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 02.04.2018, представитель ФИО5 доверенности от 21.02.2021,

от третьего лица – представитель не явился, извещен,

установил:

Администрация Ремонтненского района Ростовской области обратилась в суд с исковым заявлением к крестьянскому хозяйству «Расул» с требованием о расторжении договора аренды от 13.02.1999 № 4. Иск основан на доводе о нарушении крестьянским хозяйством условий договора в части внесения арендной платы и способа использования земельного участка.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск заявил возражения по существу требований администрации района.

От индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Воспользовавшись предоставленным правом, суд полагает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО2 ИНН <***>.

Третье лицо поддержало позицию истца, полагая неправомерным пользование участком со стороны арендатора и заявляя свои притязания не последующее его получение в аренду.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Администрацией Ремонтненского района Ростовской области и Крестьянским хозяйством «Расул» заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 4 от 13.02.1999.

По его условиям КХ «Расул» арендует земельный участок с кадастровым номером 61:32:0600005:283 площадью 441 га, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 39 отарный участок. Участок находится примерно в 14-15 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Ремонтненский, Привольненское сельское поселение, сельхозугодия, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в рамках реализации права арендодателя на осуществление контроля за использованием и охраной Арендатором земель, 24.04.2020 специалистами Администрации Ремонтненского района проведено обследование арендуемого КХ «Расул» земельного участка. В результате обследования установлено, что часть арендуемого земельного участка (площадью 78.27 га) распахана и засеяна ячменем. На части участка (площадью 31,19 га) произведен посев ячменя и частично озимой пшеницы. Таким образом, из 441 га общей площади арендуемого земельного участка 109,46 га распаханы и засеяны. Это подтверждается актом обследования земельного участка от 20.04.2020.

При этом истец утверждает, что земельный участок предоставлялся в аренду как пастбища, то есть целинные земли. Согласно ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения», введенному в действие Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28.10.85 № 3453, пастбище - это сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных. Сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары, указанный ГОСТ определяет, как пашню.

Администрация пришла к выводу о самовольной распашке части арендуемого КХ «Расул» земельного участка, что является нарушением условий договора аренды. В свою очередь, указанное обстоятельство в соответствии с абз. 6 п. 4.1 Договора аренды, абз. 2 пп.1 п.2 ст.45, п.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения аренды по инициативе арендодателя.

Администрацией Ремонтненского района в адрес КХ «Расул» направлялось письмо от 26.06.2020 № 93.2.1-25@/4292 с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Ответа от КХ «Расул» не поступило.

Кроме того, Администрация Ремонтненского района не располагалет документами, подтверждающими арендную плату по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.02.1999 № 4 за период с 1999 по 2013 год. В связи с этим Администрацией Ремонтненского района в адрес КХ «Расул» направлено письмо от 14.08.2020 № 93.2.Э-25@/5548 о необходимости подтвердить арендные платежи за период с 1999 года по 2013 год. КХ «Расул» документов не предоставило.

Ссылаясь на то, что несвоевременное внесение арендной платы является нарушением абз.9 п.4.1 договора аренды, администрация просит расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.02.1999 № 4 между Администрацией Ремонтненского района Ростовской области и Крестьянским хозяйством «Расул»;

и обязать КХ «Расул» в лице ФИО6 вернуть по акту приема-передачи Администрации Ремонтненского района земельный участок с кадастровым номером - 61:32:0600005:283 площадь 441га, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 39 отарный участок. Участок находится примерно в 14-15 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, р-н Ремонтненский, Привольненское сельское поселение, сельхозугодий.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя возможно досрочное расторжение судом договора аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора. Эти требования закона истцом соблюдены.

Как указано выше, ответчику направлено предложение об устранении допущенных нарушений, об обязании оплатить задолженность. Ответчику направлено также предложение о расторжении договора по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах суд признает досудебный порядок расторжения договора соблюденным, требование о расторжении договора – подлежащим рассмотрению по существу.

В процессе судебного разбирательства представитель истца подтвердил факт погашения задолженности по арендной плате и отсутствие по этому поводу претензий к ответчику.

В отношении довода о самовольной распашке земельного участка возражения ответчика КХ «Расул» против иска сводятся к следующему.

25.03.05 г. арендуемый земельный участок поставлен на государственныйкадастровый учет, в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения об участке с кадастровым номером 61:32:0600005:283 общей площадью 441 га адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 39 отарный участок. Участок находится примерно в 14-15 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ростовская область, Ремонтненский район, Привольненское сельское поселение, сельхозугодья. Категория земель - сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования - дляведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно выписке из ЕГРН в разделе «Статус записи об объекте недвижимости» указано, что «сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». В актуальных сведениях ЕГРН о земельном участке указан вид разрешенногоиспользования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, одной из которых являются земли. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий,

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Статьей77 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья..

В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности

Статья 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Статья 19 Федерального закона устанавливает в качестве основных видов деятельности фермерского хозяйства производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ КФХ «Расул» виды его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД ОК 029-2014 КДЕС. Ред. 2) включают выращивание сельскохозяйственных культур, разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока, разведение прочих пород крупного рогатого скота и буйволов, лошадей, ослов, мулов, овец и коз, торговля продуктами растениеводства и животноводства.

Таким образом, КФХ «Расул» вправе на предоставленном ему земельном участке, вести сельское хозяйство (производство и переработку сельскохозяйственной продукции, а также транспортировку (перевозку), хранение и реализацию сельскохозяйственной продукции).

Пункт 1.1 договора аренды № 4 от 13.02.1999 определяет объект аренды как земельные участки общей площадью 441 га, их вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Текст договора не содержит иных характеристик земель и не определяет в их составе количество пашни, пастбищ, иных угодий.

Доказывая наличие пастбищ в составе этих земель, истец ссылает на прилагаемый к договору план земель, где нанесением цветной штриховки обозначены пастбища и пашни.

Оспаривая этот план как доказательство, ответчик указывает на несоответствие такого обозначения пастбищ на топографических планах сельскохозяйственного назначения «Условным знакам для топографических карт масштабов 1:25000, 1:50000, 1:100000» (Утверждены начальником Военно-топографического управления Генерального штаба и начальником Главного управления геодезии и картографии при Совете Министров СССР Военно-топографическое управление Генерального штаба Москва 1983).

Между тем, обязательность применения указанных условных знаков при заключении гражданско-правового договора в отношении земельного участка ответчик не обосновал, доказательств тому, что сторонами при заключении договора были иначе определены передаваемые в аренду угодья не представил. Сам план как чатсь договора. Определяющая его предмет, не оспорен, а потому суд нашел эти возражения беспредметными.

Вместе с тем, нормы ГОСУДАРСТВЕННОГО СТАНДАРТА СОЮЗА ССР «ЗЕМЛИ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ Lands. Terms and definitions» ГОСТ 26640-85 (СТ СЭВ 4472-84), утвержденного и введенного в действие Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28 октября 1985 г. N 3453 определяют пашню как сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами сельскохозяйственных культур не более 2 - 3 лет, распаханные с целью коренного улучшения, а также междурядья садов, используемые под посевы.

Таким образом, ГОСТ предусматривает возможность засева участков сенокосов и пастбищ посевами сельскохозяйственных культур (в том числе ячмень, озимая пшеница) на срок не более 2-3 лет с возможностью распахивания с целью коренного улучшения.

Кроме того, уточненное местоположение границ и площади земельного участка, находящегося а аренде у КФХ «Расул», было внесено в кадастр на основании решения Ремонтненского районного суда от 17.01.2019 по делу № 2-285/2018, оставленного без изменения Апелляционным определением Ростовского областного суда от 16.04.2019 № 33-6683/2019, с учетом исправительного определения Ремонтненского райсуда от 10.03.2020 по делу № 13-45/2020.

Эти уточнения внесены 29.05.2020, что указано в Выписке из ЕГРН.

При этом имел место судебный спор о границах арендуемого участка, в Ремонтненском районном суде по делу № 2-1/2019 по иску КФХ «Расул» о наложении на его границы участков

КН 61:32:0600005:423 площадью 100 га;

КН 61:32:0600005:5632 площадью 26 га;

КН 61:32:0600005:5633 площадью 78 га;

КН 61:32:0600005:5684 площадью 26,2 га;

КН 61:32:0600005:5809 площадью 56 га;

КН 61:32:0600005:5825 площадью 26,2 га;

КН 61:32:0600005:5826 площадью 26,2 га;

КН 61:32:0600005:5827 площадью 26,2 га;

КН 61:32:0600005:5448 площадью 145 га;

КН 61:32:0100201:202 площадью 1 га.

КН 61:32:0600005:5815 площадью 26,2 га

Землеустроительно-техническая экспертиза, (Заключение № 1-1441Э/2018 от 18.10.2018) установила наложение указанных участков на уточненное местоположение границ арендуемого КФХ «Расул» участка:

КН 61:32:0600005:423 площадью 100 га (наложение 95,7863 га);

КН 61:32:0600005:5632 площадью 26 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5633 площадью 78 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5684 площадью 26,2 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5809 площадью 56 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5825 площадью 26,2 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5826 площадью 26,2 га (наложение 19,6601 га);

КН 61:32:0600005:5827 площадью 26,2 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5448 площадью 145 га (наложение 19,4026 га);

КН 61:32:0100201:202 площадью 1 га (наложение 100%);

КН 61:32:0600005:5815 площадью 26,2 га (наложение 4,9723 га)

ИТОГО площадь наложения участков ответчиков на ЗУ КН:283 составила = 379,4213 га, или 86 % площади.

При этом на указанные земельные участки были зарегистрированы права иных граждан, к которым и был предъявлен иск.

Таким образом, КФХ «Расул» фактически использовало на праве аренды не полную площадь арендуемого участка и с 25.02.2015 доводило до сведения администрации района информацию о фактической нехватке земли в составе арендуемого участка, невозможности произвести уточнение местоположения границ участка. Это подтверждается представленными в материалы дела письменными документами, не оспоренными истцом.

При описанных обстоятельствах суд признает обоснованным довод ответчика о том, что частичная распашка участка произведена лицами, неправомерно получившими в пользование часть арендуемого участка при формировании указанных выше участков с наложением на границы спорного объекта аренды.

Суд принял также во внимание, что в настоящем деле истец ссылается на нецелевое использование только части (109,6 га) участка, имеющего общую площадь 441 га, и эта часть составляет лишь 24,8 % всего участка.

Более того, по буквальному содержанию пункта 4.1 договора основанием к его расторжению является распашка целинных земель. Однако доказательств тому, что предоставленный участок имел в своем составе именно целинные земли истец не представил.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или существенно ухудшает имущество.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

По правилам части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пленумом ВАС РФ в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В данном случае из описанных выше установленных судом обстоятельств следует, что ответчик не допустил нецелевого или не соответствующего условиям договора использования участка. Следовательно, истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал того обстоятельства, на котором основан иск о расторжении договора.

Это влечет вывод о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца. От уплаты государственной пошлины по иску истец как орган муниципального образования освобожден.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.