Решение от 22 марта 2023 г. по делу № А75-20517/2022

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20517/2022
22 марта 2023 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Нижневартовска к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Строй-Югра» (628600, ХМАО-Югра, <...> Западный промышленный узел, 4П, панель 14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.12.2014, ИНН: <***>, КПП: 860301001) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:227, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, г.Нижневартовск, ЗПУ, панель №14, и передать по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления в законную силу,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2 по доверенности № 1-01/79Д от 15.02.2022 (веб-конференция),

от ответчика – ФИО3 по доверенности №2 от 18.01.2023 (веб-конференция),

у с т а н о в и л:

администрация города Нижневартовска (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Строй-Югра» (далее - ответчик, общество, ООО «Гранд Строй-Югра») об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:227, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ЗПУ, панель № 14, и передать по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления в законную силу.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 19.05.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 11-АЗТ (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 1577 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0301014:227, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной объектов коммунально-складского назначения (ПРЗ 302) в западном промышленном узле города (панель №14).

Согласно пункту 1.2 договора, договор заключен сроком на 2 года и 8 месяцев. Договор действует с момента подписания и прекращается по истечении срока его действия.

Департаментом муниципальной собственности и земельных резусов администрации направлено письмо об истечении срока аренды и требование о внесении арендной платы от 13.09.2019 № 36-03-исх- 3130.

Отделом земельного контроля управления земельными ресурсами департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации проведено обследование земельного участка площадью 1577 кв.м с кадастровым номером 86:11:0301014:227, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, г. Нижневартовск, ЗПУ, панель № 14 (акт обследования от 22.06.2022).

Согласно акту обследования, Управлением архитектуры и градостроительства департамента строительства администрации города обществу было выдано разрешение на строительство от 06.03.2017 №RU86305000-12-207 (продлено до 06.06.2020).

Рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне объектов коммунально-складского назначения (ПРЗ 302). Доступ к земельному участку осуществляется посредством земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:56. Территория земельного участка отсыпана, спланирована грунтом, частично используется для стоянки грузового и специализированного транспорта. В западной части земельного участка размещен существующий незавершенный строительством объект, представляющий из себя площадку с бетонным основанием и металлическим каркасом-направляющими.

На момент проведения осмотра строительство объекта не ведется, ограждение строительной площадки отсутствует.

Ответчику истцом 27.04.2022 направлена претензия № 36-03-Исх-2379 об оплате задолженности по арендной плате и пени, а также об освобождении земельного участка, которая осталась без удовлетворения. Земельный участок по акту приема-передачи не передан.

Отсутствие удовлетворения по претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

Согласно данной норме земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьёй 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений статьи 26 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьёй 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае из договора прямо следует, что по истечение срока его действия договор прекращается (пункт 1.2).

Таким образом, договор прекратил свое де йствие 19.01.2019 года.

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

Требование администрации основано на норме статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора после прекращения договора аренды вернуть имущество арендодателю в состоянии, соответствующем условиям договора.

Ссылаясь на указанную норму, истец так же требует от ответчика освободить земельный участок, не конкретизируя имущество, от которого надлежит освободить участок.

Вместе с тем, истец не учитывает, что в соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Как выше указано, 19.05.2016 года между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка, с разрешенным использованием - для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной объектов коммунально-складского назначения (ПРЗ 302) в западном промышленном узле города (панель №14).

Пунктом 3.4.18 договора на арендатора возложена обязанность подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство объекта.

Согласно пункту 1.2 договора, договор заключен сроком на 2 года и 8 месяцев. Договор действует с момента подписания и прекращается по истечении срока его действия.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации города обществу было выдано разрешение на строительство склада от 06.03.2017 № П186305000-12-2017 (продлено до 06.06.2020) на спорном земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301014:227 (приложение к ходатайству от 27.01.2023 администрации).

На данном земельном участке обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды от 19.05.2016 и в период действия разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства, представляющий из себя площадку с бетонным основанием (фундаментом) и металлическим каркасом-направляющими.

О размещении на земельном участке существующего незавершенного строительством объекта прямо говорится в иске и не оспаривается администрацией. Кроме того, данный факт подтверждается актом об осмотре земельного участка от 22.06.2022 № 265.

О строительстве объекта не в соответствии с выданным разрешением администрация не заявляет.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Обществом в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект сооружение (склад) в состоянии фундамента с металлическими каркасом - направляющими, являющийся, согласно заключению эксперта от 28.02.2023 № 005/02/23, представленного ответчиком (приложение к ходатайству от 09.03.2023) объектом незавершенного строительства (недвижимым имуществом). Как указано в заключении, в отношении объекта исследования полностью завершены работы по сооружению свайного фундамента, бетонная площадка и частично возведены на свайном фундаменте стойки и связи. Продолжение строительства данного склада на имеющемся фундаменте, до стадии готовности объекта, в целом по назначению возможно при соблюдении действующих градостроительных норм и правил, соблюдая этапы строительства объекта «Склад».

Истец не представил доказательства. опровергающие данные обстоятельства и не представил объяснений о способах освобождения земельного участка, а так же основаниях такого освобождения от возведенного на законных основаниях объекта. Отсутствие государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект не свидетельствует о незаконности его строительства.

Само по себе истечение срока действия договора аренды таким основанием не является, поскольку в силу нормы части 5 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта: в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Сведения об обращении органа местного самоуправления с заявлением в суд об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в установленный срок в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункта 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьёй 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав».

Правовая позиция о том, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, на арендатора не может быть возложена обязанность по освобождению этого земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды, изложена также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435, от 11.03.2019 № 302-ЭС19-1107, от 22.10.2020 № 308-ЭС20-15380.

Статья 235 ГК РФ устанавливает основания прекращения права собственности, не являющиеся, тем не менее, основаниями настоящего спора. В настоящем случае иск о сносе спорного объекта как самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК РФ Администрацией не заявлен, как и не заявлено требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, поскольку обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды от 19.05.2016 № 11-АЗТ и разрешением на строительство на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства (фундамент с металлическими каркасом - направляющими), соответственно в настоящем случае отсутствуют основания для обязания общества в порядке статьи 622 ГК РФ освободить и возвратить администрации земельный участок.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, основания для взыскания её в бюджет отсутствуют.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.Г. Чешкова