Решение от 10 января 2020 г. по делу № А56-46468/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46468/2018
10 января 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 10 января 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕРАЛЬДА"; (адрес: Россия 191011, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ДУМСКАЯ 2/ЛИТЕР А; Россия 191014, Санкт-Петербург, ул.Парадная д.7,оф.22, ОГРН: 1037832024702; 1037832024702)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б)

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Государственное Унитарное Предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (адрес: Россия 190000, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПЕРЕУЛОК ГРИВЦОВА 5; Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси д. 1-3, 6-й подъезд; Россия 191023, Санкт-Петербург, площадь Ломоносова,д.1, ОГРН: 1057812368239)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 22.07.2019

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 26.12.2018

-от третьего лица: 1) не явился ( уведомлен)

2) представитель ФИО4, по доверенности от 28.10.2019

3) не явился ( уведомлен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Геральда" (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А, в части цены продажи и графика платежей, а также об обязании Комитета подписать названный договор с учетом утвержденных судом условий в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", (далее - Фонд имущества), и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"(далее - ГУП "ГУИОН").

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена объекта определена в сумме 92 868 881 руб. 30 коп., в том числе цена здания - 84 508 000 руб., цена участка - 8 360 881 руб. 30 коп., утвержден график платежей в соответствии с установленной ценой продажи; на Комитет возложена обязанность подписать договор купли-продажи на определенных судом условиях в течение 15 дней после вступления решения в законную силу; с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 38 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2019 №Ф07-9194/2019 по делу N А56-46468/2018 решение арбитражного суда от 13.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение, в связи с тем, что не исследован вопрос о том, относится ли здание к числу объектов культурного наследия, не проверено, соответствует ли договор требованиям законодательства о приватизации с учетом указанного в проекте договора статуса объекта продажи.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представитель истца поддержал свои требования, заявил ходатайство об отложении судебного заедания для истребования сведений о включении нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А, площадью 306.2 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001228:3003 в перечень объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга у Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга.

Представитель Комитета также заявил ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки дополнительной позиции по делу. Представитель ГУП "ГУИОН" оставил разрешение ходатайств на усмотрение суда.

Судом отказано в удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Из содержания статьи 158 АПК РФ следует, что отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. Обстоятельств, объективно препятствовавших ответчику совершить действия по подготовке позиции по делу до судебного заседания, не представлено. В силу части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Кроме того, в материалах имеются сведения, полученные с официального сайта Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, раздел «Перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» в отношении объекта- «Портик Перинной линии», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.35.

Необоснованное отложение судебного разбирательства приведет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои требования, ссылаясь на то, что постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А56-4391/2017 признан незаконным, выраженный в письме от 02.12.2016 N 130348-32, отказ Комитета в продаже Обществу Здания, на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в установленные законом сроки, в связи с чем Комитет обязан заключить с Обществом договор купли-продажи объекта на предложенных заявителем условиях, Общество, как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, наличие у здания статуса объекта культурного наследия не является препятствием для реализации преимущественного права на выкуп субъектом малого бизнеса.

Представитель Комитета с заявлением не согласился, указывая на то, что поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Представитель ГУП «ГУИОН» поддержал правовую позицию ответчика.

От КГИОП поступил отзыв на исковое заявление. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 24.11.2005 N 10-А159804 нежилого здания площадью 306,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001228:3003 по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А (далее - Здание).

Здание расположено на земельном участке площадью 215 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001228:2 (далее - Участок), имеющем вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли.

Как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А56-4391/2017, Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.11.2016 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им Здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 02.12.2016 N 130348-32 Комитет отказал в удовлетворении названного заявления на основании пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ со ссылкой на закрепление Здания на праве оперативного управления за Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением "Городское туристско-информационное бюро" (далее - Учреждение) и наличие у Общества задолженности по неустойке по договору аренды от 24.11.2005 N 10-А159804.

Общество обжаловало отказ Комитета в судебном порядке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А56-4391/2017 признано недействительным распоряжение Комитета от 16.11.2016 N 141-р "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А", признано отсутствующим право оперативного управления Учреждения на Здание, признан незаконным выраженный в письме от 02.12.2016 N 130348-32 отказ Комитета в продаже Обществу Здания, на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в установленные законом сроки.

На основании заданий Комитета ГУП "ГУИОН" подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объектов от 21.12.2017 N 31-8-0354(081)-2017 по состоянию на 17.11.2016. Согласно названному отчету рыночная стоимость Здания и Участка определена в размере 138 000 000 руб., в том числе стоимость Здания - 129 639 118 руб. 70 коп., стоимость Участка - 8 360 881 руб. 30 коп. Распоряжениями от 29.12.2017 N 2718-рз, от 09.02.2018 N 237-рз Комитет принял решение о приватизации спорных объектов.

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанными распоряжениями направил в адрес Общества проект договора купли-продажи с указанием цены Здания в сумме 129 639 118 руб. 70 коп., цены Участка - 8 360 881 руб. 30 коп.

В пункте 2.2 проекта предусмотрено, что оплата цены продажи объектов осуществляется с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с момента заключения договора в соответствии с приложением 1 к нему (график платежей).

Письмом от 14.03.2018 Общество уведомило Фонд имущества о подписании договора с протоколом разногласий, в котором предложило определить цену продажи Здания в размере 83 600 000 руб., а также изменить исходя из этого график платежей (т.д. 1, л. 46). К указанному письму Общество приложило копию информационного письма общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Северо-Запада" (далее - Центр) N 9/02/2018 (т.д. 1, л. 52), подписанного специалистом по оценке ФИО5 и генеральным директором Центра.

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества, и считая, что предложенная Комитетом цена продажи Здания превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

Согласно сведениям официального сайта Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, раздел «Перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (https//kgiop.gov.spb.ru) на основании Закона Санкт-Петербурга № 174-27 от 05.07 1999 объект- «Портик Перинной линии» (Санкт-Петербург, Невский пр, 35) отнесен к объектам культурного наследия регионального значения.

В пункте 4.2.1.3 проекта договора купли-продажи, требования об урегулировании разногласий по условиям которого с последующим возложением на Комитет обязанности его подписать, заявлены истцом по настоящему делу, указано, что Здание по адресу: Санкт-Петербург, ул.Думская улица, д.2, литер А относится к числу объектов культурного наследия регионального значения "Портик Перинной линии", т.е. именно то здание, которое занимало Общество на основании договора аренды от 24.11.2005 № 10-А159804.

Пунктом 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, было предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции пункта 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) в Закон N 178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ в редакции Закона N 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона N 178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации"; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона N 178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона N 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу N 301-КГ18-753, и приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные статьями 20 и 29 Закона N 178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе арендованного имущества, т.е. после вступления в силу положений Закона № 315-ФЗ, являющегося объектом культурного наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ действовали, в связи с чем у Комитета отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

Закон предполагает приватизацию спорного объекта на торгах, проводимых в форме конкурса, следовательно, его реализация без проведения торгов нарушает установленный публичный порядок и интересы лиц, имеющих право на участие в конкурсе. Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного Обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Доводы Общества о преимущественном праве на выкуп арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу А11-10976/2016. Заключение эксперта ФИО5 от 25.10.2018 N 156, отчеты об иной стоимости объекта не являются надлежащими доказательствами соблюдения Обществом требований действующего законодательства о приватизации с учетом особого статуса объекта продажи.

Ссылка заявителя на преюдициальное значение судебного акта по делу №А56-4391/2017 при рассмотрении настоящего дела признана судом необоснованной, поскольку из содержания постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А56-4391/2017 не следует, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия регионального значения были исследованы и оценены судом при рассмотрении указанного спора.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.