Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А56-46468/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46468/2018
13 декабря 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕРАЛЬДА" (адрес: Россия 191011, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ДУМСКАЯ 2/ЛИТЕР А; Россия 191014, Санкт-Петербург, ул.Парадная д.7,оф.22, ОГРН: 1037832024702);

ответчик: :Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б, ОГРН: <***> );

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Государственное Унитарное Предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий по договору

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 06.05.2018

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 15.08.2018

- от третьих лиц: ФИО4, доверенность от 09.01.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Геральда" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее- Комитет):

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в части цены продажи Здания в размере рыночной стоимости, составляющей 83 600 000 (Восемьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, и определения общей цены Договора как суммы указанной в договоре цены Участка и определенной судом цены Здания;

- об утверждении Приложения №1 (График платежей) в редакции согласно Протоколу разногласий, устанавливающего следующий порядок выплаты в рассрочку платежей по Договору купли-продажи:

№
Дата

Основная сумма, без учета НДС, руб.

Дней по рассрочке

Сумма процентов, руб.

Сумма оплаты без учета НДС, руб.

1
в срок не позднее 10 дней с даты заключения договора

4 379 089,59

10,00

0,00

4 379 089,59

2
3 месяца от даты заключения

4 379 089,59

79,00

473 901,48

4 852 991,07

3
6 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

524 291,00

4 903 380,59

4
9 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

496 696,74

4 875 786,33

5
12 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

469 102,47

4 848 192,06

6
15 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

89,00

427 111,20

4 806 200,79

7
18 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

413 913,95

4 793 003,54

8
21 месяц от даты заключения

4 379 089,59

92,00

386 319,68

4 765 409,27

9
24 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

358 725,42

4 737 815,01

10

27 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

90,00

323 932,65

4 703 022,24

11

30 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

303 536,89

4 682 626,48

12

33 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

275 942,63

4 655 032,22

13

36 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

248 348,37

4 627 437,96

14

39 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

89,00

213 555,60

4 592 645,19

15

42 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

193 159,84

4 572 249,43

16

45 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

165 565,58

4 544 655,17

17

48 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

137 971,32

4 517 060,91

18

51 месяц от даты заключения

4 379 089,59

89,00

106 777,80

4 485 867,39

19

54 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

82 782,79

4 461 872,38

20

57 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

55 188,53

4 434 278,12

21

60 месяцев от даты заключения

4 379 089,50

92,00

27 594,26

4 406 683,76

Итого

91 960 881,30

1826,00

5 684 418,20

97 645 299,50

- об обязании в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу подписать договор купли-продажи расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, с учетом утвержденных решением суда условий.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Акционерное общество «Фонд имущества», Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

По ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО5, производство по делу приостановлено.

В материалы дела поступило заключение № 156 от 25.10.2018, производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал, просил урегулировать разногласия по договору, указав цену здания, установленную экспертным заключением, разницу в цене отнести в Графике платежей к первому платежу.

Ответчик и третье лицо возражали против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен Договор аренды от 24.11.2005 № 10-А159804 нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003 (далее - Здание). Здание расположено на земельном участке, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования -для размещения объектов торговли (далее - Участок).

17.11.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-4391/2017 признан незаконным отказ Комитета от 02.12.2016 № 130348-32 в продаже Обществу Здания, суд обязал Комитет совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) в установленные законом сроки.

Комитетом приняты Распоряжения от 29.12.2017 № 2718-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: <...>, литера А», от 09.02.2018 № 237-рз «О внесении изменения в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.12.2017 № 2718-рз».

15.02.2018 Общество получило от Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проект договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно п. 2.1 которого предусмотрено отчуждение объектовнедвижимости по цене 138 000 000 руб. (НДС не облагается), включающей в себя: цену продажи Здания - 129 639 118 рублей 70 копеек (п. 2.1.1); цену продажи Участка - 8 360 881 рубль 30 копеек (п. 2.1.2).

В соответствии с пунктом 2.2 Проекта договора оплата указанной цены продажи Объектов осуществляется с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с момента заключения Договора в соответствии с Приложением 1 к Договору (График платежей).

14.03.2018 Общество направило в адрес Комитета Договор купли-продажи с Протоколом разногласий от 14.03.2018, в котором предложило определить цену продажи здания 83 600 000 руб., изменив график платежей соответственно.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

По ходатайству истца по делу проведена судебная экспертиза экспертом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО5. Согласно представленному в материалы дела заключению № 156 от 25.10.2018 рыночная стоимость оцениваемого объекта на 17.11.2016 составляет 84 508 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку выводы, сделанные экспертом, мотивированы, в экспертном заключении отражены все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данное экспертное заключение как достоверное.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 156 от 25.10.2018, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 17.11.2016 составляет 84 508 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины, по проведению экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив в следующей редакции:

п. 2.1. Цену продажи Объекта составляет 92 868 881,30 руб. и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи здания – 84 508 000 руб.

2.1.2. Цену продажи участка – 8 360 881, 30 руб.

Приложение №1 (График платежей)

№
Дата

Основная сумма, без учета НДС, руб.

Дней по рассрочке

Сумма процентов, руб.

Сумма оплаты без учета НДС, руб.

1
в срок не позднее 10 дней с даты заключения договора

5 287 089,59

10,00

0,00

4 379 089,59

2
3 месяца от даты заключения

4 379 089,59

79,00

473 901,48

4 852 991,07

3
6 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

524 291,00

4 903 380,59

4
9 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

496 696,74

4 875 786,33

5
12 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

469 102,47

4 848 192,06

6
15 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

89,00

427 111,20

4 806 200,79

7
18 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

413 913,95

4 793 003,54

8
21 месяц от даты заключения

4 379 089,59

92,00

386 319,68

4 765 409,27

9
24 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

358 725,42

4 737 815,01

10

27 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

90,00

323 932,65

4 703 022,24

11

30 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

303 536,89

4 682 626,48

12

33 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

275 942,63

4 655 032,22

13

36 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

248 348,37

4 627 437,96

14

39 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

89,00

213 555,60

4 592 645,19

15

42 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

193 159,84

4 572 249,43

16

45 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

165 565,58

4 544 655,17

17

48 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

137 971,32

4 517 060,91

18

51 месяц от даты заключения

4 379 089,59

89,00

106 777,80

4 485 867,39

19

54 месяца от даты заключения

4 379 089,59

92,00

82 782,79

4 461 872,38

20

57 месяцев от даты заключения

4 379 089,59

92,00

55 188,53

4 434 278,12

21

60 месяцев от даты заключения

4 379 089,50

92,00

27 594,26

4 406 683,76

Итого

92 868 881,30

1826,00

5 684 418,20

98 553 299,50

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу подписать договор купли-продажи расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, на условиях, указанных в решении суда.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Геральда" 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 38 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.