Решение от 4 июля 2018 г. по делу № А56-87147/2017

4216/2018-378410(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-87147/2017
05 июля 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2018 года. Полный текст решения изготовлен 05 июля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "ЭДС" (адрес: Россия 192019, <...>/литер А, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор теле-радио СПб" (адрес: Россия 191119, <...> лит. А пом. 14Н, ОГРН: <***>)

Третье лицо: ООО «СК «Дальпитерстрой» (191119, <...>, лит. А, пом. 14Н), ООО «Полярная звезда» (191119, <...>, лит. А, пом. 14Н), ФИО1 (191036, <...>), ФИО2 (195267, <...>)

об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 28.12.2012

при участии

- от истца: не явился (извещен); - от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 07.12.2017;

- от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭДС" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор теле-радио СПб" об обязании исполнить обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости № 1 от 28.12.2012 в части:

- передачи ООО «ЭДС», в срок не позднее 5 (пяти) дней с момента вступления в силу решения суда, нежилого помещения (целевое назначение Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса), площадью 3 131 кв. в том числе антресоль, Здания расположенного на первом этаже, в Здании находящемся на земельном участке

площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице);

- регистрации переход права собственности на нежилое помещение (целевое назначение Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса), площадью 3 131 кв.м., в том числе антресоль, Здания расположенного на первом этаже, в Здании находящемся на земельном участке площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице) к ООО «ЭДС».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «СК «Дальпитерстрой», ООО «Полярная звезда», ФИО1, ФИО2.

В судебном заседании 28.06.2018 представитель ответчика и третьих лиц против удовлетворения заявленных требований возражал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

28 декабря 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Центр «Детский Хор Теле-Радио СПб» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭДС» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан продавцом в будущем № 1 (далее — Договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 2.1. Договора купли-продажи, Ответчик обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить Помещение в порядке и на условиях предусмотренных Договором купли-продажи. Существенной характеристикой Помещения является его подключение по постоянной схеме к городским электрическим сетям, сетям тепло-, водоснабжения и канализации и его обеспечение: электроснабжением по II категории надежности с единовременной электрической мощностью в объеме не менее 500 кВт/ч; холодным водоснабжением в объеме не менее 50 м3 в сутки; горячим водоснабжением в объеме не менее 5 м3 в сутки; сезонным отоплением в соответствии с тепловыми нагрузками на Помещение.

Под Помещением, согласно пункту 1.4. Договора купли-продажи, стороны понимают - нежилое помещение (целевое назначение Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными товарам, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса) в Здании, ориентировочной площадью 3 131 кв.м., расположенное на первом этаже, в том числе антесоль Здания.

Согласно пункту 1.1. Договора купли-продажи под Зданием понимается многофункциональный комплекс в составе: центр творчества, кинотеатр, торгово- офисные помещения, подземная автостоянка, административный и спортивный корпус, находящийся на земельном участке площадью 6930 кв.м., кадастровый номер 78:6:2202:38, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, Наличная ул., участок 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, литера А, по Наличной улице).

Срок передачи Помещения определен сторонами в пункте 3.1.9. Договора купли- продажи. Продавец обязан в срок не позднее 01 ноября 2014 года передать Покупателю

Помещение по акту приема-передачи. На момент подписания акта приема-передачи Помещение должно соответствовать приложению № 3 к Договору купли-продажи. Вместе с Помещением Покупателю должна быть передана техническая документация на Здание, Помещение и инженерные сети, исполнительная документация на Помещение.

Согласно пункту 3.1.10 Договора купли-продажи, продавец обязан, в срок не позднее 31 декабря 2014 года совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные действующим законодательством РФ и необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на Помещение.

Цена Помещения и условия оплаты определены сторонами в части 4 Договора купли-продажи.

По соглашению сторон ориентировочная цена помещения составляет 375 750 000 рублей в том числе НДС 18%, при условии того, что площадь Помещения соответствует той, что указана в п. 1.4. Договора. В случае превышения или уменьшения площади Помещения по отношению к величине, указанной в п. 1.4. Договора купли-продажи, более чем на 1 квадратный метр, Цена Помещения в рублях определяется как произведение площади Помещения на 120 000,00 рублей, в том числе НДС по ставке 18%. Условиями Договора купли-продажи предусмотрена частичная предварительная оплата Помещения.

Как указывает истец, ООО «ЭДС» исполнило свои обязательства по частичной предварительной оплате цены Помещения и перечислил ответчику денежные средства в общей сумме 300 000 000 рублей, что подтверждается следующими платежными поручениями:

платежное поручение № 12 от 29.12.2012 года на сумму 100 000 000 рублей; платежное поручение № 17 от 15.02.2013 года на сумму 100 000 000 рублей; платежное поручение № 19 от 28.02.2013 года на сумму 50 000 000 рублей;

платежное поручение № 25 от 29.03.2013 года на сумму 50 000 000 рублей.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по передаче истцу Помещения и подаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, предусмотренных действующим законодательством РФ и необходимых для государственной регистрации права собственности покупателя на Помещение не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Исходя из условий договора купли-продажи, а также разъяснений п. 1 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 Постановления № 54).

Согласно п. 5 Постановления № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в настоящее время строительство Здания не завершено, разрешение на ввод его в эксплуатацию продавцом не получено, что подтверждается ответом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на запрос суда № 06-10-1802/18-0-1 от 16.03.2018. Согласно указанному письму Службы, разрешение на ввод многофункционального комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, уч. 1 (восточнее дома № 44, корп. 2, лит. А по Наличной ул.), в эксплуатацию не выдавалось, застройщик с соответствующим заявлением не обращался.

Право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор теле-радио СПб" на помещение, явившееся предметом договора купли- продажи, не зарегистрировано, о чем свидетельствует сведения, полученные из Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 18.04.2018.

При таких обстоятельства, учитывая разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле,

посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.