Решение от 17 марта 2020 г. по делу № А33-30024/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

17 марта 2020 года

Дело № А33-30024/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 марта 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 марта 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Красноярской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (ВОИ) (ИНН 2466004710, ОГРН 1022400006628)

к обществу с ограниченной ответственностью "Красноярская фабрика "Енисей" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении условий договора аренды,

в присутствии:

от ответчика: ФИО1 -представителя по доверенности от 15.11.2018, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

установил:

Красноярская региональная организация общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (ВОИ) (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красноярская фабрика «Енисей» (далее – ответчик) о внесении изменений в договор аренды от 01.02.2012:

1. Из пункта 1.1. договора исключено два слова «владение» и «и»;

2. Исключить из договора аренды пункт 1.6.;

3. В пункте 2.1.3. договора заменено словосочетание «шести месяцев подряд» на словосочетание «одного месяца»;

4. Истолковать пункт 2.2.4. договора как «Арендатор обязан своевременно производить текущий и капитальный ремонт нежилых зданий», продолжение текста исключено из договора;

5. Положение пункта 2.2.5. договора истолковать как «Арендатор вправе проводить ремонты и улучшения нежилых зданий с согласия Арендодателя», продолжение текста исключено из договора;

6. Положение пункта 2.2.6. договора истолковать как «Арендатор вправе без с согласия Арендодателя сдавать нежилые здания или их части в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам.», продолжение текста исключено из договора;

7. Положение пункта 3.1. договора заменено на «Арендная плата составляет 470 000 (четыреста семьдесят тысяч) рублей в месяц за все арендуемые нежилые здания.», продолжение текста без изменений;

8. Часть положения пункта 3.3. договора исключено, действует следующее «Оплата производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной настоящим Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее пятнадцатого числа месяца аренды»;

9. В пункте 4.1. заменен год «2027» на «2019»;

10. В пункте 4.1.1. слово «возобновление» заменено на «продление»;

11. В пункте 4.1.2. словосочетание «тот же срок» заменено на «один год»;

12. Настоящее дополнительное соглашение к договору совершено в городе Красноярске и вступает в силу со дня подписания сторонами, составлено в трех подлинных экземплярах, по одному каждой стороне и один для регистрирующего органа.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.10.2019 возбуждено производство по делу.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в его отсутствие.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 15 мин. 10.03.2020.

После перерыва в судебном заседании истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в его отсутствие.

Ответчик в отзыве на иск требования истца отклонил, ссылаясь на положения статей 10, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Красноярская региональная организация общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (ВОИ) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Красноярская фабрика «Енисей» (арендатор) подписали договор аренды объектов недвижимости от 01.02.2012 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства общей площадью 4447,90 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030128:0000:700022, расположенный по адресу: Россия, <...>, объект принадлежит заказчику на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 15 июня 2006 года;

- нежилое одноэтажное здание общей площадью 133,50 кв.м., (лит. В4), с кадастровым номером 24:50:030128:0000:200026, расположенное по адресу: Россия, <...>, здание принадлежит Заказчику на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 15 июня 2006 года;

- нежилое одноэтажное здание общей площадью 140,60 кв.м., инвентарный номер 4-7650-79, лит. Г, с кадастровым номером 24:50:030128:0000:500024, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, Центральный район, улица Чернышевского, дом 51 «А», строение 2, здание принадлежит заказчику на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2008 года;

- нежилое одноэтажное здание общей площадью 524,70 кв.м., инвентарный номер 29273:003, лит. В1, В2, ВЗ, В5, В6, с кадастровым номером 24:50:000000:29279:003, расположенное по адресу: Россия, <...>, здание принадлежит заказчику на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2008 года;

- нежилое одноэтажное здание общей площадью 18,7 кв.м, инвентарный номер 29279:004, лит. В, с кадастровым номером 24:50:000000:29279:004, расположенное по адресу: Россия, <...>, здание принадлежит заказчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01 февраля 2012 года, далее по тексту договора - нежилые здания (пункт 1.1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи нежилых зданий, на основании которого осуществляется передача арендованного имущества.

В пункте 1.6 договора стороны договорились, что в случае отчуждения арендодателем нежилых зданий арендатор имеет преимущественное право их приобретения. В данном случае стороны будут применять по аналогии правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2.1.3 договора, арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случаях существенного нарушения арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей). Стороны договорились считать существенным нарушением порядка оплаты невнесение арендной платы в течение шести месяцев подряд.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить текущий и капитальный ремонт нежилых зданий. При этом, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального и текущего ремонта, которая определяется сторонами на основании документов, предоставляемых арендатором (договоры, сметы, акты выполненных работ, накладные (чеки, платежные поручения) на материалы и т.п.). Компенсация указанных расходов осуществляется арендодателем в течение десяти дней с момента вручения ему документов, подтверждающих расходы, посредством зачета стоимости ремонта в счет уплаты арендатором арендной платы по договору. Арендатор вправе произвести указанный зачет в одностороннем порядке.

Арендатор вправе проводить ремонты, реконструкции, отделимые и неотделимые улучшения нежилых зданий без согласия арендодателя. Арендодатель компенсирует арендатору стоимость создания неотделимых улучшений нежилых зданий в случае, если после прекращения договора указанные улучшения остаются в его распоряжении (пункт 2.2.5 договора).

Согласно пункту 2.2.6 договора, арендатор вправе без получения согласия арендодателя сдавать нежилые здания или их части в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам, передавать свои права по договору в залог или в качестве вклада в уставные (учредительные) капиталы юридических лиц.

Арендатор плата составляет 200 000 руб. в месяц за все арендуемые нежилые здания. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло и электроэнергию телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему арендодателем в течение тридцати дней с момента предъявления таких счетов (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата может быть пересмотрена исключительно по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным, начиная с первого месяца аренды (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора срок аренды установлен с «01» февраля 2012 года по «31» декабря 2027 года.

По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (пункт 4.1.1 договора).

Если в течение десяти дней до окончания срока аренды, установленного пунктом 4.1 договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок (пункт 4.1.2 договора).

Согласно пункту 4.2 договора, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Споры, вытекающие из договора, решаются сторонами путем переговоров. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон спор передается на разрешение суда по месту нахождения арендатора (пункты 4.7, 4.8 договора).

По акту приема-передачи предусмотренные пунктом 1.1 договора нежилые здания переданы арендатору.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по красноярскому краю 12.07.2012.

Истец направил ответчику письмо от 03.07.2019 №137, в котором предложил заключить дополнительное соглашение к договору, прилагая его к письму. Письмо получено ответчиком 09.07.2019, согласно уведомлению о вручении.

Ссылаясь на уклонение в подписания дополнительного соглашения, истец обратился в суд с настоящим иском о понуждении ответчик внести изменения в договор аренды от 01.02.2012.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды объектов недвижимости от 01.02.2012. При подписании договора стороны достигли соглашение по всем его существенным условиям, договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для изменения договора, возложена на истца.

Как разъяснено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 18-КГ13-70, при применении положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суду необходимо определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор плата составляет 200 000 руб. в месяц за все арендуемые нежилые здания. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло и электроэнергию телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему арендодателем в течение тридцати дней с момента предъявления таких счетов.

Истец просит в рамках настоящего спора обязать ответчика изменить размер арендной платы, предусмотренный пунктом пункт 3.1 договора, на 470 000 рублей в месяц за все арендуемые нежилые здания.

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата может быть пересмотрена исключительно по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, соглашение на условиях, предлагаемых истцом, сторонами не достигнуто.

Поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, принудительное внесение (в судебном порядке) соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом по настоящему иску также заявлено об обязании ответчика в пункте 1.1 договора исключить право владения нежилыми зданиями, исключить положения пункта 1.6 договора о преимущественном праве арендатора на приобретение зданий в случае из отчуждения, а также о внесении изменений в пункты 2.1.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 3.3, 4.1.1, 4.1.2 договора, о внесении изменений в пункт 4.1 договора о сокращении срока аренды.

Между тем, указанные условия договора согласованы сторонами и не противоречат требованиям действовавшего на момент заключения данного договора гражданского законодательства.

Истцом не указаны основания для внесения данных изменений договор, не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком обязательств либо доказательства существенного изменения обстоятельств, которые могут являться основаниями для внесения соответствующих изменений в условия договора, которые согласованы сторонами при его заключении. Истец фактически требует внести изменения в заключенный договор в отсутствие правовых оснований для изменения его условий.

Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что условия заключенного сторонами договора не нарушают требования законодательства об аренде, суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения требований истца отсутствуют. В удовлетворении иска следует отказать.

При таких обстоятельствах, учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, которые не нарушают требования законодательства об аренде, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.А. Альтергот