Решение от 24 декабря 2019 г. по делу № А40-185746/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-185746/19-133-1528
24 декабря 2019 г.
г. Москва



Решение изготовлено в полном объеме 24декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного секретарем ФИО1

с участием представителей:

от истца: ФИО2 дов. 33-Д-1049/18 от 30.11.2018 г.,пред.удост. , ФИО3. дов. 33-Д-1051/18 от 30.11.2018 г.,пред.удост.

от ответчика: Гусев Е..А., дов. бн от 22.08.2019 г., пред.паспорт

рассмотрел дело по иску, истца - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>,

к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРНОМ-Л" 129346 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД АНАДЫРСКИЙ 41 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: <***>,

о взыскании долга, неустойки по договору, расторжении договора и выселении

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее также истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРНОМ-Л" (далее также ответчик, Общество) содержащим требования: Взыскать задолженность в размере 4 191 978 руб. 20 коп., из них: 3 674 087 руб. 52 коп. - долг по арендной плате за период с 01.12.2015 по 30.04.2019; 517 890 руб. 68 коп. - пени по договору за период с 06.12.2015 по 30.04.2019; Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: <...>, 11.05.2000 № 03-00353/00, заключенный с ООО «АРНОМ-Л»; Выселить ООО «АРНОМ-Л» из нежилого помещения площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, помещение I, комнаты 1-15) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Требования обусловлены ненадлежащим исполнением арендного обязательства.

Ответчик требования истца не признал, против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве.

В ходе производства по делу ответчик оплатил арендную плату за 22 месяцев, истец во исполнение указаний суда представил информационные расчеты с учетом довода о пропуске срока исковой давности, и различных ставок, поддерживая первоначально заявленные требования, в том числе о расторжении.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Истец) и ООО «АРНОМ-Л» (далее -Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения 11.05.2000 № 03-00353/00 площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: <...>, сроком действия с 11.05.2000 по 01.12.2014.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 5.1. Договора аренды 11.05.2000 № 03-00353/00 Ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5-го числа текущего квартала.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды 11.05.2000 № 03-00353/00 при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере одной трехсотой 0,2% ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 02.12.1999 № 1369-РМ с 24.01.2000 расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентной ставке, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Как пояснил истец, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.12.2015 по 30.04.2019, в результате чего образовалась задолженность в размере 3 674 087 руб. 52 коп.,. кроме того, за период с 06.12.2015 по 30.04.2019 размер пени составляет 517 890 руб. 68 коп..

Возражая против требований по основаниям, указанным в отзыве, ответчик ссылается, в том числе, на необоснованность применения в расчете аренды ставки указанной Департаментом, а кроме того истечении срока давности.


Действительно№ А40-14153/16-60-115 суд решил:

Признать недействительными:

- предложение Департамента городского имущества г. Москвы от 06.02.2013г. №03-00353/00/13/И в части установления арендной платы по договору от 11.05.2000г. №03-00353/00 с 01.01.2013г. по ставке 75.687,50 руб. в месяц без НДС;

- уведомление от 19.09.2014г. №33-А-73007/14-(0)-0 в части установления арендной платы по договору от 11.05.2000г. №03-00353/00 с 05.11.2014г. по ставке 94.609руб. в месяц без НДС.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Арном-Л» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 129346, <...>, дата регистрации 17.01.2000г.) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине.



При этом суд исходил из того, что «..Согласно п. 5.1. договора, за указанное в разделе 1 договора аренды помещение арендатором, ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате), вносится арендная плата на специальный счет Департамента государственного и муниципального имущества по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда. На сумму арендной платы (и пени) перечисляемые Департаменту государственного и муниципального имущества, арендатор самостоятельно начисляет налог на добавленную стоимость и одновременно с арендной платой перечисляет его на счет Департамента государственного и минимального имущества. В случае изменений условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется Дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с условиями договора аренды все изменения к нему вносятся в письменной Форме и подписываются сторонами. Данное положение относится и к изменению арендной платы.

Так, пунктом 5.1 договора прямо установлено, что в случае изменений условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется «Дополнительное соглашение», которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 8.11 договора изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок изменения договора, в частности соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме.

Изменение арендной ставки было произведено в 2009 году на основании заключенного дополнительного соглашения от 29.01.2009 к договору аренды от 11.05.2000 № 03-00353/00, в соответствии с которым арендная плата составила 21 625,00 руб. в месяц без НДС.

Вместе с тем, арендодатель не предлагал арендатору заключить новое соглашение по поводу изменения ставки арендной платы с 01.01.2013.

В этой связи применение ставки арендной платы в размере 75 687,50 руб. в месяц без НДС за период с 01.01.2013, отображенной в расчете задолженности, произведенным Департаментом необоснованно.

Ссылка в предложении от 06.02.2013 на постановление Правительства Москвы, на основании которого было произведено изменение арендной ставки, является также несостоятельной.

Так, пунктом 3 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 № 1479-ПП (с изм. от 25.12.2012) «О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010-2012 гг.» установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 1 января 2010 г. с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов.

Таким образом, поскольку ответчик участвовал в торгах за право аренды и по их результатам был определен размер арендной платы, ставшей условием договора № 03-00466/00, ставка арендной платы 75 687,50 руб. в месяц без НДС, указанная в предложении от 06.02.2013, в данном случае неприменима.

Следовательно, применению не подлежит и ставка арендной платы 94 609,00 руб. в месяц без НДС, указанная в уведомлении от 19.09.2014 № 33-А-73007/14-(0)-0.

Кроме того, если арендная плата по договору аренды государственного (муниципального) имущества определяется по результатам торгов, регулируемая арендная плата не применяется, а арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить размер платы по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам торгов.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Указанная правовая позиция отражена и в судебной практике высших судов: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3463/13 по делу № А35-803/2012.

Таким образом, одностороннее изменение Департаментом городского имущества города Москвы ставки арендной платы по договору от 11.05.2000 № 03-00353/00, изложенное в предложении от 06.02.2013 г. № 03-00353/00/13/И, и в уведомлении от 19.09.2014 г. № 33-А-73007/14-(0)-0, - является незаконным….»

Принимая во внимание, что указанное решение суда вступило в законную силу, то, выводы, установленные в нем, являются преюдициальными , имеют непосредственное отношение к настоящему спору, принимая во внимание, что в материалы дела представлено аналогичное по содержанию уведомление (л.д.19),но от иной даты и за иным номером, а именно № 33-А-78271/14-0-0 от 20.11.2014 г. , что не меняет его правовое значение в том смысле, что ставка 1 135 312,50 руб. в год (или 94.609руб. в месяц без НДС, согласно решения суда А40-14153/16-60-115, не подлежит применению.



Из материалов дела следует, что стороны подписали расчеты, являющиеся неотъемлемой частью договора аренды: расчет на период с 01.02.2001 - 9 082,50 руб. в месяц без НДС; расчет на период с 01.04.2002 - 10 596,25 руб. в месяц без НДС; расчет № 1 от 11.04.2003 на период с 01.01.2003 по 31.12.2003 - 21 192,50 руб. в месяц без НДС;

В последующие годы (2005-2009) стороны заключали дополнительные соглашения к договору аренды. Изменение арендной ставки было произведено в 2009 году на основании заключенного дополнительного соглашения от 29.01.2009 к договору аренды от 11.05.2000 № 03-00353/00, в соответствии с которым арендная плата составила 21 625,00 руб. в месяц без НДС.

Как следует из расчётов истца, ответчиком осуществлены платежи в размере 21 625 руб. в месяц за период декабрь 2017 г., февраль- август, ноябрь 2018 года, в связи с чем, ответчик не вправе ссылаться на правовую неопределенность в размере ставки при рассмотрении настоящего дела.


Исходя из того, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям 17.06.2016 г., а применяемая в расчета ставка должна составлять 21 625 руб. в месяц без НДС, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании долга на сумму 31 716,67 рублей и пени 86 599,22 рублей согласно информационному расчёт истца за период с 01.06.2016 по ставке 1000 руб. за 1 кв.м. (или 21 625 руб. в месяц) , принимая во внимание, что ответчиком в ходе рассмотрении дела были произведены оплаты за 22 месяца в размере 21 625 руб. в месяц.


В судебном заседании истец поддержал требование о выселении и расторжении договора, ответчик выразил намерение оплатить задолженность , согласно информационного расчета истца (долг в размере 31 716,67 рублей и пени в размере 86 599,22 рублей).


Действительно, как следует из п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, т.е. оплата задолженности по арендной плате после обращения истца с иском в суд не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.


Принимая во внимание, что расторжение договора носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, суд считает, что в данном случае, из поведения ответчика не следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть, следует явное намерение осуществлять правомочия владения и пользования без сохранения договорных отношений без оплаты .

При этом суд считает, что возможность сохранения договорных отношений в целях сохранения баланса интересов сторон могла бы иметь место при установлении судом факта постоянной оплаты за пользование имуществом по признаваемой предыдущей ставке , или той, которая указана в последнем расчете, что в данном случаен судом не установлено. В таком случае, необходимо было бы рассматривать вопрос о добросовестности общества.


Между тем, на дату подачи иска, за отыскиваемый период, с декабря 2015 года по апрель 2019 года, ответчиком были оплачены 10 месяцев из 41.


Продолжая пользоваться объектом аренды, не внося соответствующую действующему обязательству плату, суд расценивает указанные действия, злоупотреблением, предоставленным участнику оборота правом, что категорически недопустимо и должно пресекаться.


Учитывая изложенное, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: <...>, 11.05.2000 № 03-00353/00, заключенный с ООО «АРНОМ-Л» подлежит удовлетворению в порядке ст.ст.450 ГК РФ. Отсутствие задолженности на дату судебного заседания не могло бы повлиять на выводы суда, принимая во внимание установленные выше обстоятельства.


Таким образом, поскольку основания нахождения арендатора и пользования помещениями отпали - требование о выселении подлежит удовлетворению в порядке ст.622 ГК РФ, в силу которой

"При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором."



Судебные расходы по уплате госпошлины судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 309, 310, 330, 421, 614 ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Анадырский, д. 41, 11.05.2000 № 03-00353/00, заключенный с ООО «АРНОМ-Л»;

Выселить ООО «АРНОМ-Л» из нежилого помещения площадью 259,50 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Анадырский, д. 41 (1 этаж, помещение I, комнаты 1-15) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРНОМ-Л" (129346 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД АНАДЫРСКИЙ 41 , ОГРН: 1037739592131, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 7724205397) в пользу ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ( 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) долг в размере 31 716,67 рублей и пени 86 599,22 рублей

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРНОМ-Л" 129346 МОСКВА ГОРОД ПРОЕЗД АНАДЫРСКИЙ 41 , ОГРН: 1037739592131, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 7724205397, в доход федерального бюджета госпошлину в размере 13 241 рублей.



Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.



Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


С У Д Ь Я Михайлова Е.В.