Решение от 29 августа 2019 г. по делу № А40-117998/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-117998/19-54-753
30 августа 2019 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29.08.2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 30.08.2019 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

Протокол вел секретарь судебного заседания Каитов А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "КРОНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ТУ Росимущества в г. Москве

о признании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 6 от 18.01.2018г. (фактически от 18.01.2019) недействительным

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по дов. № б/н от 11.04.2019 года; ФИО2 ген.дир. по приказу № 1 от 22.09.2015 года;

от ответчика: ФИО3 по дов. № б/н от 09.10.2018 года, ФИО4 по дов. № б/н от 10.07.2019 года;

от третьего лица: не явились.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КРОНА" (далее – ООО "КРОНА", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс" (далее – ФГУП "ПромЭкс", ответчик) о признании недействительным Уведомления №6 от 18.01.2018г. (год уведомления с учетом заявлений сторон и материалов дела фактически является 2019г., а не 2018г. как указано в уведомлении) об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, оформленное ФГУП «ПромЭкс» по Договору № Д-30/115 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведение, не являющегося объектом культурного наследия, заключенный по результатам аукциона от 19 февраля 2014г.

В обоснование требования истец со ссылкой на статьи 10, 12, 153,166, 168, 425, 450.1 пункт 4, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что утверждение ответчика о выполнении арендатором самовольной перепланировке / переустройстве помещения не соответствует действительности.

Согласно п. 1.1. Договора аренды в аренду Истцу было передано помещение площадью 1172,6 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.04.2019г. №77/100/073/2019-9013 общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 1172,6 кв.м.

Таким образом, какое-либо несоответствие площади, указанной в Договоре аренды и площади, содержащейся в ЕГРН на настоящий момент и на момент направления Уведомления о расторжении Договора аренды, отсутствовали.

Отчет кадастрового инженера ФИО5 не является надлежащим доказательством перепланировки/реконструкции Помещения, так как:

- согласно Отчету, якобы внутри комнаты 31 возведена дополнительная комната 3,05 кв.м., в то время как данная «комната» представляет собой холодильное оборудование, размещенное в комнаты 31;

-по мнению кадастрового инженера ФИО5 перепланировка связанаисключительно с увеличением толщины внешних стен Помещения; каких-либо новыхмежкомнатных перегородок (за исключением указанной выше комн. 31) кадастровым инженером не выявлено; при этом обследование Помещения производилось 27.12.2018г. (как указано в Отчете) во время проведения в Помещении отделочного ремонта - облицовки стен гипсокартоном, при котором определить достоверно толщину стен и площадь помещения не представляется возможным; в Отчете отсутствуют сведения о приборах и инструментах, используемых при проведении обследования.

Недостоверность Отчета подтверждается Рецензией ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» от 18.02.2019г.

В 2016-2018г.г. незначительные просрочки оплаты арендной платы допущены по уважительной причине, в связи с неисполнением ответчиком встречного обязательства, указанного в п.3.1.2. Договора аренды.

После передачи Помещения в аренду было обнаружено, что Помещение имеет недостатки - сведения, содержащиеся в ЕГРН, о конфигурации комнат, входящих в состав Помещения, не соответствовали фактическим данным.

Указанный недостаток не позволял арендатору в полном объеме использовать Помещение в соответствии с его целевым назначением, сдавать в субаренду часть арендуемого Помещения по долгосрочному договору субаренды, о чем письмом исх. №В-12726 от 11 апреля 2014г.ФГУП «ПромЭкс» был уведомлен. В связи с отказом Ответчика устранить выявленные недостатки, истец был вынужден за свой счет устранить указанные недостатки и оплатить услуги кадастрового инженера по подготовки технических планов, необходимых для внесения актуальных данных в ЕГРН о площади и конфигурации Помещения.

При заключении Договора аренды Истец не рассчитывал на оплату дополнительных расходов на сумму 3 137 985,96 руб., в связи с чем, с его стороны были допущены незначительные просрочки по Договору аренды.

Согласно акту сверки за период январь 2016 - июнь 2018г.,подписанному истцом и ответчиком, задолженность отсутствовала, что свидетельствует об отсутствии основании для отказа от договора.

Утверждение Ответчика о нарушении арендатором - Истцом требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм не подтверждено надлежащими доказательствами и не может служить законным основанием для досрочного расторжения Договора аренды.

Акт от 03.07.2018г. не является надлежащим доказательством нарушения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, так как составлен в отсутствие представителя истца, не извещенного надлежащим образом о дате и времени проверки Помещения и без участия лиц, являющихся дипломированными специалистами в области пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды №6 от 18.01.2018г. нарушает права и охраняемые законом интересы Истца, создает препятствия для Истца пролонгировать Договор аренды на новый срок на основании п.1 ст.621 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск и в заседания требования истца не признал, указав, что истцом произведена перепланировка Помещения, не согласованная с Ответчиком и Росимуществом, в период с 01.01.2016г. по 31.08.2018г. неоднократно с просрочкой вносил арендные платежи, выявлены нарушения арендатором требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в связи с чем направлено спорное уведомление об отказе от договора аренды.

В порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ТУ Росимущества в г.Москве.

Представитель ответчика заявил ходатайство о принятии к производству встречного иска об обязании Общества с ограниченной ответственностью "КРОНА" освободить помещения, расположенные по адресу: <...> и передать их по акту приема-передачи Федеральному государственному унитарному предприятию "ПромЭкс".

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства.

Определением от 29.08.2019г. в принятии встречного иска отказано, встречное исковое заявление возвращено.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил:

В соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 20.10.2010 № 2199 за ФГУП «ПромЭкс» на праве хозяйственного ведения закреплено здание, расположенное по адресу: <...>. Помещения являются собственностью Российской Федерации, переданы ответчику в хозяйственное ведение, запись в ЕГРН № 77-77-12/006/2011-463 от 07.04.2011г.

Право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП «ПромЭкс» в установленном порядке зарегистрированы.

Между ООО "КРОНА" (арендатор) и ФГУП «ПромЭкс» (арендодатель) заключен Договораренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведение, не являющегося объектом культурного наследия от 19 февраля 2014г. № Д-30/115, заключенный по результатам аукциона от 19 февраля 2014г. (далее – договор), согласно которому ответчик передал во временное владение и пользование истцу помещения в здании, расположенном по адресу: <...> №, а именно нежилые помещения общей площадью 1172,6 кв. м.: этаж 1: помещение I комнаты №1-26; помещение III комнаты №1-8; Этаж 2: помещение I комнаты №1-41, (далее – помещение). Договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, запись в ЕГРН № 77-77-08/024/2014-783 от 08.07.2014г.

Договор аренды заключен с согласия федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, что подтверждается Распоряжением №707 от 18.09.2013г.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора своевременно перечислять арендные платежи за пользование объектом закреплена в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, договоре аренды, в соответствии с пунктом 5.2 которого сторонами согласовано сроки внесения арендной платы за каждый месяц вперед по пятое число оплачиваемого месяца включительно.

Как следует из материалов дела, акта сверки и истцом не оспаривается, что в нарушение условий договора истец неоднократно в период 2016-2017 допускал просрочку внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Довод истца, что после передачи помещения в аренду было обнаружено, что Помещение имеет недостатки не принят во внимание, так как не подтверждено документально.

Кроме того, действуя разумно и добросовестно, истец как сторона по договору должен был позаботиться о выполнении принятых на себя обязательств по регулярной и своевременной уплате платежей в установленные договором сроки и с этой целью урегулировать сложившуюся ситуацию, в том числе посредством судебной защиты своих интересов в случае совершении истцом неправомерных действий.

Доказательств урегулирования данного вопроса также не представлено.

В соответствии с пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 договора аренды ФГУП «ПромЭкс»вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться отисполнения договора аренды, в том числе:4

- при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором аренды или уведомлением Арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты;

- при невыполнении арендатором какого-либо из обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2, 3.2.8, 3.2.10 - 3.2.15, 3.3 и 5.4 договора аренды.

Со ссылкой на пункты 7.4, 7.6 договора аренды ФГУП «ПромЭкс» воспользовалось правом, предусмотренными пунктами 7.4, 7.4.1, 7.4.2 договора аренды, письмом от 18.01.2018г. (фактически от 18.01.2019) уведомило ООО «Крона» об одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенного по результатам аукциона от 19.02.2014 № Д-30/115 от 05.05.2014.

Договор аренды считается расторгнутым с момента получения ООО «Крона» указанного уведомления (п. 7.6).

Уведомление от 18.01.2019 № 6, согласно информации, размещенной на официальном сайте Почты России, получено истцом 13.02.2019, таким образом, договор аренды расторгнут с 13.02.2019.

Довод истца, что ответчик длительное время не направлял отказ от договора, на дату направления уведомления и в последующие периоды задолженность отсутствовала, не имеют правого значения в связи со следующим.

Отношения между субъектами, основанные на договоре, исходя из положений статьи 2 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, держащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования пункта 7.4 договора следует, что вне зависимости от последующей оплаты двух просроченных платежей, арендодатель имеет право отказаться от договора.

Совершенная ответчиком сделка направлена на односторонний отказ договора.

В статье 450.1 ГК РФ прописаны основания и способы отказа от договора.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из содержания ст.ст. 310, 450.1 Гражданского кодекса РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Истец не согласился с указанным основанием для отказа от договора, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 153 ГК РФ в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Уведомление ответчика, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 ГК РФ, влечет прекращение обязанностей по договору.

Пунктом 2 статьи 154 ГК РФ определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, одностороннее изменение условий договора является односторонней сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, уведомление об одностороннем изменении условий договора, отказа от договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку истец не доказал нарушение ответчиком порядка и условий отказа от договора в связи с наличием в период 2016г.-2017г. просрочек внесения арендной платы и согласованием сторонами права отказа арендодателем отказа от договора независимо от дальнейшего исполнения обязательства, в указанной части отказ от договора соответствует его условиям и не противоречит закону.

В соответствии с пунктом 3.2.10 договора аренды ООО «Крона» обязано не производить переустройства и (или) перепланировок помещений объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного разрешения ФГУП «ПромЭкс» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Ответчиком не представлено доказательств, дающих ему право на одностороннее изменение условий договора.

Как следует из представленного в материалы дела Отчета кадастрового инженера ФИО5, подготовленного по результатам обследования помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, осуществленного 27.12.2018, было установлено, что фактическая площадь занимаемых ООО «Крона» помещений, составляет 1192, 2 кв. м.. Выявленное несоответствие связано с произведенной перепланировкой в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0010001:1079, в границах которого расположены обследуемые помещения. Кроме того, на момент проведения обследования было выявлено несоответствие между фактической планировкой и площадью, и текущими сведениями, зафиксированными в ЕГРН.

Довод истца, что недостоверность Отчета подтверждается Рецензией ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» от 18.02.2019г., не приняты во внимание, так как о назначении судебной экспертизы стороны не заявляли, из материалов настоящего дела, определения Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.,2019г. по делу №А40-27982/2019, письма ООО «Крона» от 07.12.2015 № 01.12. установлено, что при приспособлении объекта под торговые цели ООО «Крона» и /или субарендаторами последнего, в частности АО «Тандер» проведена внутренняя перепланировка/переустройство помещений первого этажа, в результате чего объект преобразован.

ФГУП «ПромЭкс» проведены мероприятия по актуализации сведений в Едином государственном реестре (далее - ЕГРН), в результате чего в настоящее время общая площадь здания изменилась и составляет 2012,5 кв. м. (в связи с учетом выполненного внутреннего переустройства, а также учетом не учтенного ранее технического подполья, исключения из общей площади здания ошибочно учтенных в его составе помещений (трансформаторная подстанция, относящаяся к соседнему зданию).

Фактический покомнатный состав и площадь помещений по договору аренды после узаконенных перепланировок/переустройства не соответствует предмету договора аренды от 05.05.2015 № Д-30/115.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.2.8 договора аренды ООО «Крона» обязалось соблюдать в арендуемых помещениях требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативно правовых актов, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности в арендуемых помещениях и правила содержания таких помещений. Нести ответственность за соблюдение сотрудниками ООО «Крона» норм охраны труда и пожарной безопасности, а также за наличие, содержание и эксплуатацию системы автоматической пожарной сигнализации, систем пожаротушения, оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей.

При проведении 22.06.2018 представителями ответчика проверки состояния и фактического использования федерального недвижимого имущества, переданного в аренду, расположенного по адресу: <...>, выявлены нарушения требований пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических норм, в том числе: не обеспечен свободный проход для эвакуации, помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения, часть проходов ограничена или полностью перекрыта, часть помещений находятся в неудовлетворительном техническом состоянии. По результатам данной проверки составлен акт от 03.07.2018, экземпляр которого 06.07.2018 получен генеральным директором ООО «Крона» М.Э.

После отказа от договора в соответствии с распоряжением (приказом) органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля о проведении плановой, выездной проверки юридического лица от 17.07.2019 № 141, с целью надзора за соблюдением требований пожарной безопасности, в соответствии с планом проверок объектов предпринимательства на 2019 год, в отношении ФГУП «ПромЭкс» в период с 23.07.2019 по 19.08.2019 по адресу: <...> так же проведена проверка.

В результате указанной плановой выездной проверки проверяющим органом составлен протокол об административном правонарушении № 236 от 15.08.2019, в соответствии с которым установлены нарушения требований пожарной безопасности, в том числе, отраженные ФГУП «ПромЭкс» в акте проверки от 03.07.2019.

В обоснование заявленных требований истец ссылался также на злоупотребление правом со стороны Арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном законом и договором, не является злоупотреблением правом истцом, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

В связи с изложенным иск удовлетворению не подлежит с оставлением госпошлины за истцом (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 12, 167, 168, 307, 309, 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 167 – 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина