Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А46-20170/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20170/2017
28 февраля 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2018  года.

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2018  года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "ОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.11.2014 по 08.03.2017 в размере 679 133 руб. 26 коп, а также пени за период с 11.04.2012 по 08.03.2017 в размере 110 896 руб. 59 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Стоматологические клиники» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 17.11.2017, паспорт, директор ФИО3, паспорт,

от третьего лица – не явились, извещены, 



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "ОЛИМП"  (далее – ООО «БЦ «ОЛИМП», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.11.2014 по 08.03.2017 в размере 679 133 руб. 26 коп, а также пени за период с 11.04.2012 по 08.03.2017 в размере 110 896 руб. 59 коп.

Определением от 01.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стоматологические клиники» (далее – ООО «Стоматологические клиники», третье лицо).

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика  исковые требования не признал, сославшись на неиспользование спорного земельного участка, а также на то обстоятельство, что оплата по договору аренды земельного участка осуществлялась на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений, расположенных в объекте недвижимости, находящемся на спорном земельном участке.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

09.06.2006 между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и закрытым акционерным обществом Группа компаний «Стройинвест» был заключен договор № Д-С-31-6252 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пункта 1.1 является земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070107:3052, расположенный по адресу ул. Кемеровская в САО г. Омска, с местоположением: установлено в 35 м северо-восточнее относительно шестиэтажного строения, имеющего почтовый адрес: ул. Кемеровская, дом 13 в САО г. Омска,  для общественно-деловых целей под строительство административного здания.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к настоящему договору.

На основании оглашения от 07.06.2010 к вышеуказанному договору все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Бизнес Центр «Олимп» с 01.06.2010.

Соглашением от 02.11.2010 в договор аренды земельного участка на стороне арендатора вступило ООО «Стоматологические клиники».

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с указанными изменениями, Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору, по результатам которого с 10.01.2015 по 10.05.2015 ее размер в месяц составил 3 638 руб. 93 коп., с 11.05.2015 по 10.05.2016 – 29 067 руб. 35 коп., с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 30 297 руб. 66 коп., с 11.05.2017 – 32164 руб. 77 коп.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлен Департаментом письмами от 01.03.2017  № Исх-ДИО/2730, от 06.09.2017 № Исх-ДИО/15024.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № Д-С-31-6252 аренды земельного участка за период с 01.11.2014 по 08.03.2017 составила 679133,26 руб. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.04.2012 по 08.03.2017 в размере 110896,59 руб.

В связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу п.1 ст.552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 ст.555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из смысла указанной нормы права следует, что основанием перехода права пользования земельным участком, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, является переход права собственности на указанные объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3052 предоставлялся для общественно-деловых целей под строительство административного здания.

Распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска от 02.10.2009 г. на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3052 разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством административного здания расположенного по адресу: улица Кемеровская, дом 15, Советский административный округ, <...>.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3052, являющемся предметом договора аренды, было построено административное здание, помещения в данном здании, расположенном по адресу <...>, на спорном земельном участке приобретены в собственность третьими лицами.

В материалы дела представлены протокол общего собрания собственников помещений нежилого офисного здания по адресу <...> от 19.10.2009, а также справка от 12.02.2018 № 16, содержащие перечень собственников помещений, находящихся в здании, расположенном на спорном земельном участке. Вместе с тем, ООО «БЦ «Олимп» отсутствует в указанном перечне.

Кроме того, согласно представленного  в материалы дела уведомления филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от 20.02.2018 № 55/204/002/2018-761 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о правах ООО «БЦ «Олимп» на объекты недвижимости за период с 11.01.1999 по 15.02.2018 на территории Омской области.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика на каком-либо праве помещений, расположенных в здании, находящемся на спорном земельном участке.

Что касается оплат по договору аренды земельного участка, представителем ответчика указано, что данные оплаты производились на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений, расположенных в здании, находящемся на спорном земельном участке.

Указанные доводы подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, в том числе протоколом общего собрания собственников помещений нежилого офисного здания по адресу <...> от 19.10.2009, которым утверждены тарифы на услуги управляющей компании – ООО «БЦ «Олимп», а также договором обслуживания здания (управления) № ОУ-17 от 01.10.2009.

Таким образом, судом установлено отсутствие использования земельного участка, переданного по договору аренды, ответчиком.

Доказательств использования ответчиком  земельного участка, переданного по договору №Д-С-31-6252, в спорный период в материалы дела не представлено.

Таким образом, в период образования задолженности, а именно с 01.11.2014 по 08.03.2017, пользователями земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3052 являлись собственники помещений в вышеуказанном здании, в связи  с чем с ООО «БЦ «Олимп» арендная плата по данному договору взыскана быть не может.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд исходит из того, что требование Департамента о взыскании пени за период с 11.04.2012 заявлено истцом за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Как следует из материалов дела, Департамент 25.10.2017 обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым заявлением.

В связи с чем, суд считает необходимым исчислять срок исковой давности с 26.10.2014, принимая во внимание положения статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности по пени, начисленной за период с 11.04.2012 по 26.10.2014.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес центр «Олимп» задолженности по договору аренды земельного участка № Д-С-31-6252 по арендной плате за период 01.11.2014 по 08.03.2017 в размере 679 133 руб. 26 коп, а также пени за период с 11.04.2012 по 08.03.2017 в размере 110 896 руб. 59 коп., не подлежат удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлено доказательств использования Обществом спорного земельного участка, кроме того, именно собственники помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, являются пользователями спорного земельным участком под зданием.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "ОЛИМП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.11.2014 по 08.03.2017 в размере 679 133 руб. 26 коп, а также пени за период с 11.04.2012 по 08.03.2017 в размере 110 896 руб. 59 коп., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         В.В. Пермяков