Решение от 8 апреля 2022 г. по делу № А31-5937/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-5937/2021
г. Кострома
08 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 08 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308440106600049, ИНН <***>) к областному государственному бюджетному учреждению «Управление административными зданиями администрации Костромской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора аренды недвижимого имущества № 39 заключенным на неопределенный срок с 12.06.2020,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3,

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 17.06.2019),

от третьих лиц: ФИО5 (доверенность от 13.01.2022), ФИО6 (доверенность от 13.01.2022),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец) обратился в суд с иском к областному государственному бюджетному учреждению «Управление административными зданиями администрации Костромской области» (ответчик) о признании договора аренды недвижимого имущества № 39 заключенным на неопределенный срок с 12.06.2020.

Определением от 03.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Определением от 19.11.2021 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит:

1. Признать договор № 39 аренды недвижимого государственного имущества Костромской области — части помещения площадью 7,25 кв. м, расположенного на 1-м этаже лит. А в административном здании (реестровый номер П1344000537У), расположенном по адресу <...>, заключенным на неопределенный срок с 12 июня 2020 года.

2. Признать недействительным уведомление №286 от 18.06.2020 о прекращении действия договора аренды № 39 от 11.07.2019, направленное ОГБУ «Управление административным зданиями Администрации Костромской области» индивидуальному предпринимателю ФИО2.

3. Признать действующим договор №39 аренды недвижимого государственного имущества Костромской области от 11.07.2019, заключенный между ОГБУ «Управление административным зданиями Администрации Костромской области» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Определением от 21.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное государственное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению».

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал.

Третьи лица полагали иск не подлежащим удовлетворению.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Областное государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Костромской области» на праве оперативного управления владеет имуществом – здание административного корпуса, расположенное по адресу: <...>, собственником имущества является Костромская область.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 21.06.2019 № 681 согласована передача в аренду истцу имущества - части площадью 7,25 кв.м части № 100 нежилого помещения на 1-м этаже лит.А, в административном здании (реестровый номер П1334400537У), расположенном по адресу: <...>, сроком на 11 месяцев для оказания юридических услуг населению.

11 июля 2019 года между областным государственным бюджетным учреждением «Управление административными зданиями администрации Костромской области» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор № 39 аренды недвижимого государственного имущества Костромской области.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество (здание, сооружение): части площадью 7,25 кв.метр части № 100 нежилого помещения на 1-м этаже лит.А, в административном здании (реестровый номер П1334400537У), расположенном по адресу: <...>.

Согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в распоряжении департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 21.06.2019 № 681 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен сроком на 11 месяцев, с 11 июля 2019 года по 11 июня 2020 года.

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 11.07.2019.

В соответствии с пунктом 7.4 договор может быть расторгнут:

а)по соглашению Сторон, оформляется соглашением о расторжении Договора, которое должно быть совершено в письменной форме, подписано уполномоченными на то представителями обеих Сторон и скреплено печатями;

б)по решению суда на основании требования одной из Сторон в случаях, установленных действующим законодательством;

в)при одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора в случаях, указанных в пункте 7.5 Договора, В данном случае Арендодатель направляет Арендатору по адресу, указанному в Договоре, уведомление об отказе от Договора с указанием даты расторжения Договора не позднее, чем за сорок пять календарных дней со дня отправления до даты его расторжения.

Односторонний отказ Арендодателя от Договора осуществляется в случаях: при использовании Арендатором имущества с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

в случае сдачи имущества в субаренду либо предоставления третьим лицам права владения либо пользования арендуемым имуществом без письменного согласия Арендодателя;

при существенном ухудшении технического и санитарного состояния переданного имущества в результате действий Арендатора;

в случае невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечению установленного Договором срока платежа;

в случае несогласия Арендатора с изменением размера арендной платы, произведенного в соответствии с положениями п. 4.4 Договора, выраженного в виде письменного отказа в двухнедельный срок .со дня получения уведомления о перерасчете арендной платы, либо невнесения арендной платы в новом размере;

в случае необходимости использования имущества для собственных нужд, для размещения исполнительных органов государственной власти Костромской области, областных государственных учреждений и государственных предприятий Костромской области.

Не позднее, чем за сорок пять календарных дней до окончания срока договора, арендатор уведомляется о прекращении действия договора (пункт 8.2 договора).

21 мая 2020 года истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

22 мая 2020 года ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» обратилось в департамент имущественных и земельных отношений Костромской области по вопросу согласования передачи в аренду части нежилого помещения № 100, площадью 7,25 кв.м на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 18.06.2020 № 3608 департамент отказал в согласовании передачи государственного имущества в аренду ФИО2 в связи с обращением ОГКУ «МФЦ» от 01.06.2020 № 947 по вопросу выделения дополнительных площадей на 1-м этаже административного здания, расположенного по адресу: <...>.

В адрес арендатора ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» было направлено уведомление от 18.06.2020 № 286 о прекращении действия договора аренды в соответствии с подпунктом в) пункта 7.4 договора с 03.08.2020. Арендатору было предложено 03.08.2020 вернуть арендодателю арендуемые помещения по акту приема-передачи.

03 августа 2020 года имущество не было возвращено арендатором.

09 февраля 2021 года ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» направило в адрес истца претензию с требованием возвратить имущество. Претензия оставлена без удовлетворения.

Истец пояснил, что продолжает пользоваться имуществом, вносит арендную плату, а также производит оплату по договору на возмещение затрат, связанных с эксплуатацией здания. В связи с этим истец полагает, что необходимость использования помещения для нужд ОГКУ «МФЦ» отпала, а значит отпала причина для расторжения договора аренды. Более того, письмом от 09.02.2021 истец был уведомлен о повышении арендной платы, с 01.02.2021 счета на оплату арендной платы выставляются ответчиком.

Истец полагает, что уведомление № 286 от 18.06.2020 является недействительным, поскольку в нем не указано основание из числа перечисленных в п. 7.4 договора, дающих право на односторонний отказ арендодателя от договора, на момент составления уведомления, установленный пунктом 2.1 договора срок действия истек, договор возобновился на неопределенный срок, требование о передаче помещения 03.08.2020 является незаконным.

Учитывая указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора № 39 аренды недвижимого государственного имущества Костромской области от 11.07.2019 действующим и заключенным на неопределенный срок с 12 июня 2020 года и признании недействительным уведомления №286 от 18.06.2020 о прекращении действия договора аренды № 39 от 11.07.2019.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по изложенным в отзыве доводам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из условий договора аренды недвижимого государственного имущества Костромской области № 39 от 11.07.2019 года следует, что данный договор был заключен на срок 11 месяцев и, следовательно, действовал до 11 июня 2020 года.

21 мая 2020 года ИП ФИО2 обратился в ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» с заявлением, в котором просил заключить на новый срок договор аренды в отношении арендуемого имущества.

Согласно подпункту 11 пункта 16 Устава областного государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Костромской области», утвержденного постановлением Администрации Костромской области от 07.10.2011 № 354-а (ред. от 10.06.2019), учреждение обязано согласовывать передачу в аренду, безвозмездное пользование и иные сделки по распоряжению особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным Учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом с исполнительным органом государственной власти Костромской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом.

Согласно постановлению Губернатора Костромской области от 29.05.2015 № 96 исполнительным органом государственной власти Костромской области, входящим в структуру исполнительных органов государственной власти Костромской области и осуществляющим функции по проведению государственной политики и выработке региональной политики, управлению, координации и нормативному правовому регулированию, оказанию государственных услуг, контролю в сфере имущественных и земельных отношений, является департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Из материалов дела следует, что письмом от 18.06.2020 № 3608 департаментом было отказано в согласовании передачи государственного имущества в аренду ФИО2 в связи с обращением ОГКУ «МФЦ» от 01.06.2020 № 947 по вопросу выделения дополнительных площадей на 1-м этаже административного здания, расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

В подпункте в) пункта 7.4 Договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, в том числе указано, что односторонний отказ Арендодателя от Договора осуществляется в случае необходимости использования имущества для собственных нужд, для размещения исполнительных органов государственной власти Костромской области, областных государственных учреждений и государственных предприятий Костромской области.

Поскольку потребность государственного учреждения в нежилом помещении для оказания услуг населению является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, в адрес арендатора ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» было направлено уведомление от 18.06.2020 № 286 о прекращении действия договора аренды в соответствии с подпунктом в) пункта 7.4 договора с 03.08.2020.

Предусмотренный п. 8.2 договора срок и порядок уведомления арендатора о прекращении договора аренды был соблюден арендодателем, что истцом при рассмотрении дела не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии у ОГБУ «Управление административными зданиями администрации Костромской области» законных оснований для реализации права на отказ от исполнения договора, выраженного в уведомлении от 18.06.2020 № 286, а также о законном прекращении арендных отношений с 03.08.2020 года, в том числе, с учетом того обстоятельства, что департамент имущественных отношений Костромской области, как исполнительный орган государственной власти Костромской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом, отказал в согласовании заключения договора аренды на новый срок с истцом.

Доводы истца относительно того, что он продолжает пользоваться имуществом и осуществлять оплату арендных платежей, отклонены судом в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ, то есть путем составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется независимо от даты прекращения договора, до момента возврата имущества.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в связи с чем в иске следует отказать.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.



Судья Е.С. Кочеткова