Решение от 30 мая 2018 г. по делу № А79-94/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-94/2018
г. Чебоксары
30 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2018.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Энтузиастов, д. 25, пом. 1

к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428024, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Энтузиастов, д. 25, пом. 1

о расторжении договора аренды, взыскании 395753,12 руб. и об обязании освободить нежилое помещение,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, ФИО3, директора;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 15.01.2018 № 1, ФИО5, генерального директора, ФИО6 по доверенности от 15.01.2018 №2, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (далее – истец) обратилось с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 01.11.2014 №62/2; об обязании освободить нежилое помещение №1 площадью 1310,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, помещение №1, а также долю земельного участка 8/10, расположенного по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, площадью 1524 кв.м.; о взыскании 394641 руб. 83 коп. долга по арендной плате за ноябрь-декабрь 2017 года, 1111 руб. 29 коп. пени за период с 26.11.2017 по 09.01.2018.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.11.2014 №62/2.

Истец заявлением от 20.04.2018 уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды от 01.11.2014 №62/2 и обязать ООО "Рента Сквер" освободить нежилое помещение №1 площадью 1310,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, помещение №1, а также земельный участок площадью 1524,0 кв.м., с кадастровым номером 21:01:01:010804:0052, расположенный по адресу: <...> (т.3 л.д. 37-45).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали с учетом уточнений и пояснениям к нему, суду пояснили, что оплата арендной платы в предусмотренный договором срок не в полном размере является нарушением условий договора аренды от 01.11.2014 №62/2; начиная с августа 2017 года, такие нарушения допущены 4 раза (август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2017 года) до направления претензии от 04.12.2017, а также после направления претензии – в декабре 2017 года; с каждым следующим нарушением срок задержки оплаты арендной платы только увеличивался: за август 2017 года задержка составила 1 день, за сентябрь 2017 года – 4 дня, за октябрь 2017 года – 7 дней, за ноябрь 2017 года – 56 дней, за декабрь 2017 года – 57 дней; отметили, что погашение задолженности после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, в противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора; в рассматриваемом случае длящиеся нарушения исполнения обязательств по оплате арендных платежей привели к тому, что истец не смог своевременно исполнить свои обязательства; указали, что на дату выставления требования от 09.01.2018 задолженность ответчика за ноябрь 2017 составляла 94640 руб. 83 коп., за декабрь 2017 года – 300000 руб.; для истца, не имеющего иного источника дохода, допущенные ответчиком нарушения являются существенными, т.к. повлекли для истца дополнительные расходы и он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; для определения надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 01.11.2014 №62/2 необходимо рассматривать исключительно те платежи, которые были произведены ответчиком во исполнение данного договора, т.к. договор аренды от 01.11.2014 №62/2 является отдельной сделкой и требование заявлено о расторжении именно этого договора.

Представители ответчика исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнениях к нему, указали, что между ООО "Рента Сквер" и ООО "Коммерческая недвижимость" сложились арендные отношения, начиная с 01.02.2012; всего за период с 01.02.2012 по 01.12.2017 общая сумма арендной платы по всем действовавшим договорам аренды составила 20788847 руб. 90 коп., при этом переплата по арендной плате на момент направления истцом претензии составила 75000 руб.; отметили, что у ООО "Рента Сквер" и ООО "Коммерческая недвижимость" по состоянию на 31.12.2014 имелись взаимные встречные требования, возникшие на основании договоров аренды от 01.11.2013 №76/8 и от 01.11.2014 №62/2, зачет которых осуществлен в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании уведомления от 31.12.2014; кроме того, у ООО "Коммерческая недвижимость" имелись обязательства по оплате ООО "Рента Сквер" арендной платы по договору от 09.02.2013 №40 за период с 09.02.2013 по 31.03.2013; отметили, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится невыгодным и нецелесообразным для другой стороны; имущественные интересы ООО "Коммерческая недвижимость", по мнению истца, ущемленные в результате якобы имеющего место нарушения сроков оплаты арендной платы, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных пунктом 4.2 договора аренды от 01.11.2014 №62/2 штрафных санкций.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.02.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений №1/28, согласно которому арендодатель сдает субарендатору в субаренду во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 1102,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом.№1 (т.4 л.д.26). Экспликация сдаваемых в аренду помещений приведена в кадастровом паспорте помещения инв.№22685, выполненного МУП "БТИ и ПЖФ" г.Чебоксары 03.07.2009, который является неотъемлемой частью договора (приложение №2).

Сдаваемые в субаренду помещения принадлежат арендодателю на основании договора аренды от 01.02.2011 №46. Арендодатель передает в пользование субарендатору долю земельного участка (8/10), расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 21:01:010804:0052, площадью 1524,0 кв.м. Передаваемый в пользование земельный участок принадлежит арендодателю на основании договора аренды от 01.02.2011 №46 (пункт 1.1 договора).

Нежилые помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2012 (т.4 л.д.27).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок субаренды устанавливается с 01.02.2012 по 31.12.2012 включительно.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата в месяц составляет 250000 руб., с учетом НДС. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 31.12.2012 стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды от 01.02.2012 №1/28 по соглашению сторон, с 01.01.2013 (т.4 л.д.28).

Актом приема-передачи от 31.12.2012 субарендатор передал арендодателю нежилые помещения общей площадью 1102,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1 и долю земельного участка (8/10), с кадастровым номером 21:01:010804:0052, площадью 1524 кв.м. (т.4 л.д.29).

01.01.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений №1/1, согласно которому арендодатель сдает субарендатору в субарендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1102,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1 (т.4 л.д.30).

Нежилые помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.01.2013 (т.4 л.д.31).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок субаренды устанавливается с 01.01.2013 по 30.11.2013 включительно.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата в месяц составляет 250000 руб., с учетом НДС. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 08.02.2013 стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды от 01.01.2013 №1/1 по соглашению сторон, с 09.02.2013 (т.4 л.д.32).

Актом приема-передачи от 08.02.2013 субарендатор передал арендодателю нежилые помещения общей площадью 1102,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1 и долю земельного участка (8/10), с кадастровым номером 21:01:010804:0052, площадью 1524 кв.м. (т.4 л.д.33).

01.04.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений № 5/45, согласно которому арендодатель сдает субарендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1062,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1 (т.4 л.д.37).

Нежилые помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т.4 л.д.38).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок субаренды устанавливается с 01.04.2013 по 29.02.2014 включительно.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата в месяц составляет 340000 руб., с учетом НДС. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца.

15.05.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору от 01.04.2013 №5/45, согласно которому площадь арендуемого нежилого помещения увеличилась до 1182,3 кв.м., арендная плата составила 390000 руб.

Дополнительным соглашением от 31.10.2013 стороны пришли к соглашению о расторжении договора субаренды от 01.04.2013 №5/45 по соглашению сторон, с 31.10.2013 (т.4 л.д.39).

Актом приема-передачи от 31.10.2013 субарендатор передал арендодателю нежилые помещения общей площадью 1102,9 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1 и долю земельного участка (8/10), с кадастровым номером 21:01:010804:0052, площадью 1524 кв.м. (т.4 л.д.40).

01.11.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №76/8, согласно которому арендодатель сдает арендатору в аренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1272,70 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом.№1. Экспликация сдаваемых в аренду помещений приведена в кадастровом паспорте помещения, который является неотъемлемой частью договора (приложение №2). Арендодатель передает в пользование арендатору долю земельного участка (8/10), расположенного по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, площадью 2514,0 кв.м. (т.2 л.д.18-19).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2013 (т.2 л.д.19).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок аренды устанавливается с 01.11.2013 по 20.10.2014 включительно.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата за арендуемые помещения включает в себя арендную плату, плату за пользование долей участка, амортизационные отчисления, затраты, предъявляемые арендодателю организациями, обеспечивающими помещения электроэнергией, тепло- и водоснабжением, канализированием стоков, вывозом мусора, телефонной связью. Размер арендной платы в месяц составляют 330000 руб., с учетом НДС.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца.

01.11.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №62/2, согласно которому арендодатель сдает арендатору в аренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1310,5 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1. Арендодатель передает в пользование арендатору долю земельного участка (8/10), расположенного по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, площадью 1524 кв.м. (т.1 л.д.17-18).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:00:010804:52, площадью 1905+/-15 кв.м с разрешенным видом использования – для эксплуатации нежилого одноэтажного здания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.02.2015 №21/301/15-31904 (т. 1 л.д.205-210).

Договор аренды от 01.11.2014 №62/2 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 19.12.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 21 АБ 071919, выданным 26.02.2014 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, запись в едином государственном реестре 21-21-01/247/2013-344 (т. 1 л.д.20).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2014 (т.1 л.д.19).

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата за арендуемые помещения включает в себя арендную плату, плату пользование долей участка, затраты, предъявляемые арендодателю организациями, обеспечивающими помещения электроэнергией, тепло- и водоснабжением, канализированием стоков, вывозом мусора, телефонной связью. Размер арендной платы в месяц составляет 300000 руб., с учетом НДС.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца.

Договор действует 5 лет с момента его заключения, а в части возмещения финансовых обязательств – до полного исполнения арендатором обязательств (пункт 5.1 договора).

В претензии от 04.12.2017 № 27 истец обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 199500 руб., а также предложил расторгнуть договор аренды от 01.11.2014 №62/2 и освободить арендуемое нежилое помещение в срок до 15.12.2017 (т.1 л.д. 14).

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 619 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договор аренды от 01.11.2014 №62/2 подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор имеет задолженность по арендной плате за два и более месяцев.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что ответчик пользуется имуществом ООО "Коммерческая недвижимость" с неоднократными нарушениями условий договора аренды в части внесения арендной платы, в том числе срок задержки арендной платы за август 2017 года составил 1 день, за сентябрь 2017 года – 4 дня, за октябрь 2017 года – 7 дней, за ноябрь 2017 года – 56 дней, за декабрь 2017 года – 57 дней.

Судом установлено, что между ООО "Коммерческая недвижимость" и ООО "Рента Сквер" сложились арендные отношения, начиная с 2012 года.

Как уже отмечалось, по договору субаренды от 01.02.2012 №1/28 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 250000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1102,9 кв.м., 2750000 руб. за 11 месяцев (250000 руб.*11 месяцев (срок аренды устанавливался с 01.02.2012 по 31.12.2012)). ООО "Рента Сквер" перечислило в счет арендной платы за нежилое помещение №1 по ул.Энтузиастов, д.25, по указанному договору субаренды 3000000 руб. (переплата составляет 250000 руб.) (т.4 л.д. 134-139).

Из материалов дела следует, что ООО "Коммерческая недвижимость" отнесло платежи, осуществленные ООО "Рента Сквер" в рамках договора субаренды от 01.02.2012 №1/28 по платежным поручениям от 02.03.2012 №1 на сумму 42000 руб. и от 05.03.2012 №2 на сумму 109000 руб. в счет арендной платы за январь 2012 года (т.4 л.д.44-45).

Между тем, ООО "Рента Сквер" зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.Чебоксары 23.01.2012 на основании решения от 13.01.2012 №1, нотариально удостоверенного ФИО7 (зарегистрировано в реестре за №1-90).

Согласно решению о создании ООО "Рента Сквер" общество зарегистрировано по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности единственному участнику общества ФИО6 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2010 №21 АД 108921-т.4 л.д.160).

После заключения договора субаренды от 01.02.2012 №1/28 с ООО "Коммерческая недвижимость", ООО "Рента Сквер" 07.02.2012 подало в ИФНС по г.Чебоксары сообщение о создании обособленного подразделения (т.4 л.д.159).

13.02.2012 ИФНС по г.Чебоксары поставило на учет обособленное подразделение ООО "Рента Сквер" по адресу: <...>, что подтверждается уведомлением о постановке на учет российской организации в налоговом органе на территории Российской Федерации (т.4 л.д.158).

Таким образом, в отсутствие акта приема-передачи помещения, довод истца о пользовании ответчиком помещением №1 по ул.Энтузиастов, д.25, начиная с января 2012 года является необоснованным.

По договору субаренды от 01.02.2013 №1/1 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 250000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1102,9 кв.м., сроком аренды с 01.01.2013 по 30.11.2013. Однако, соглашением от 08.02.2013 договор расторгнут с 09.02.2013.

Из представленного ООО "Коммерческая недвижимость" расчета следует, что истец начислил арендную плату по договору субаренды от 01.02.2013 №1/1 за период с 01.02.2013 по 09.02.2013 включительно.

В материалы дела ответчиком представлен подписанный сторонами без замечаний акт от 08.02.2013 №6 на сумму 71428 руб. 57 коп. и выставленная истцом счет-фактура от 08.02.2013 №6 (т.4 л.д.153-154).

Таким образом, общая сумма арендной платы, подлежащая оплате по договору субаренды от 01.02.2013 №1/1 составляет 321428 руб. 57 коп. (250000 руб. (арендная плата за январь 2013 года) + 71428 руб. 57 коп. (арендная плата за период с 01.02.2013 по 08.02.2013)). ООО "Рента Сквер" перечислило в счет арендной платы за нежилое помещение №1 по ул.Энтузиастов, д.25, по указанному договору субаренды 324000 руб. (переплата составляет 2571 руб. 43 коп.).

По договору субаренды от 01.04.2013 №5/45 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 340000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1062,3 кв.м., сроком аренды с 01.04.2013 по 29.02.2014. 15.05.2013 заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому площадь арендуемого нежилого помещения увеличилась до 1182,3 кв.м., арендная плата стала составлять 390000 руб.

Таким образом, общая сумма арендной платы, подлежащая оплате по договору субаренды от 01.04.2013 №5/45 составляет 2657419 руб. 35 коп. исходя из следующего расчета:

- 340000 руб. – за апрель 2013 года;

- 367419 руб. 35 коп. – за май 2013 года (340000 руб. (размер арендной платы за период с 01.04.2013 по 14.05.2013)/31 день*14 дней) + 390000 руб. (размер арендной платы за период с 15.05.2013 по 31.10.2013)/31 день*17 дней). В материалы дела ответчиком также представлен подписанный сторонами без замечаний акт от 06.05.2013 №20 на сумму 367419 руб. 35 коп. и выставленная истцом счет-фактура от 06.05.2013 №20 (т.4 л.д.155-156);

-1950000 руб. - за период с июня 2013 года по октябрь 2013 года (390000 руб. * 5 месяцев);

340000 руб. (за апрель 2013 года) + 367419 руб. 35 коп. (за май 2013 года) + 1950000 руб. (за период с июня 2013 года по октябрь 2013 года) = 2657419 руб. 35 коп.

ООО "Рента Сквер" перечислило в счет арендной платы за нежилое помещение №1 по ул.Энтузиастов, д.25, по вышеуказанному договору субаренды 2753755 руб. 07 коп. (переплата составляет 96335 руб. 72 коп.).

По договору субаренды от 01.11.2013 №76/8 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 330000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1272,70 кв.м., сроком аренды с 01.11.2013 по 31.10.2014.

Общая сумма арендной платы, подлежащая оплате по договору субаренды от 01.11.2013 №76/8 составляет 3960000 руб. 00 коп. (330000 руб. (арендная плата в месяц) * 12 месяцев (срок аренды), что сторонами не оспаривается. ООО "Рента Сквер" перечислило в счет арендной платы за нежилое помещение №1 по ул.Энтузиастов, д.25, по указанному договору субаренды 4054785 руб. 72 коп. (переплата составляет 94785 руб. 72 коп.).

По договору аренды от 01.11.2014 №62/2 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 300000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1310,5 кв.м.

Общая сумма арендной платы, подлежащая оплате по договору аренды от 01.11.2014 №62/2 составляет 11100000 руб. 00 коп. (300000 руб. (арендная плата в месяц) * 37 месяцев (срок аренды за период с 01.11.2014 по 30.11.2017 (дата направления претензии)), что сторонами не оспаривается. ООО "Рента Сквер" перечислило в счет арендной платы за нежилое помещение №1 по ул.Энтузиастов, д.25, по указанному договору аренды 11065285 руб. 72 коп.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в течение 2012-2017 годов ответчик перечислял денежные средства, превышающие сумму периодических арендных платежей.

Согласно техническому расчету по договорам аренды от 01.02.2012 №1/28, от 01.02.2013 №1/1, от 01.04.2013 №5/45, от 01.11.2013 №76/8, от 01.11.2014 №62/2, представленному ответчиком, задолженность ООО "Рента Сквер" по состоянию на 01.12.2017 составляет с учетом переплат 34714 руб. 28 коп. без учета встречного требования ответчика по договору субаренды нежилых помещений от 09.02.2013 №40 (т.4 л.д.147-150).

Довод истца о том, что суммы переплат, образовавшиеся по ранее заключенным между сторонами договорам аренды, не должны засчитываться в счет недоплаты по последующим договорам аренды судом отклоняется. Как уже отмечалось, между ООО "Коммерческая недвижимость" и ООО "Рента Сквер" сложились арендные отношения с 2012 года и по сегодняшний день по одному и тому же объекту аренды (нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом.№1-договоры аренды от 01.02.2012 №1/28, от 01.02.2013 №1/1, от 01.04.2013 №5/45, от 01.11.2013 №76/8, от 01.11.2014 №62/2). Следовательно, в связи с отсутствием перерыва в пользовании арендованным имуществом, переплата, образовавшаяся по предыдущему договору, должна была засчитываться в счет оплаты арендной платы по действующему договору. Истец не представил суду доказательств того, что ответчик намеревался оставить переплату у истца в качестве дара или благотворительности, применении к правоотношениям сторон пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между коммерческими организациями имеется запрет на дарение. Кроме того, в период действия договоров аренды истец не представил доказательств направления и уведомления ответчика о наличии у него задолженности по действующему договору аренды.

Возражая против иска, ответчик ссылается на произведенный им зачет встречных требований, возникших у истца перед ООО "Рента Сквер" по договору субаренды нежилых помещений от 09.02.2013 №40. Согласно указанному договору арендодатель (ООО "Рента Сквер") сдает субарендатору (ООО "Коммерческая недвижимость") в субаренду во временное пользование нежилое помещение общей площадью 120 кв.м., расположенные по адресу: <...>, пом. №1. Сдаваемые в субаренду помещения принадлежат арендодателю на основании договора аренды от 01.02.2013 №1 (т.4 л.д.15). Нежилые помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 09.02.2013 (т.4 л.д.16). В соответствии с пунктом 5.1 договора срок субаренды устанавливается с 09.02.2013 по 31.01.2014 включительно. Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата в месяц составляет 64000 руб., без НДС. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 5 числа текущего месяца. Дополнительным соглашением от 31.03.2013 стороны расторгли договор субаренды нежилых помещений от 09.02.2013 №40 по соглашению сторон с 01.04.2013. В связи с расторжением договора субаренды помещение передано арендодателю по акту приема-передачи 31.03.2013 (т.4 л.д.18). Общая сумма арендной платы по договору от 09.02.2013 №40 за период с 09.02.2013 по 31.03.2013 составила 109714 руб. 28 коп.

Вместе с тем, ответчик не представил в суд доказательства направления в адрес ООО "Коммерческая недвижимость" заявления о зачете по вышеуказанному договору согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием других правоотношений по иному объекту и субъекту аренды.

Поскольку долг и пеня за ноябрь 2017 года оплачены ответчиком до принятия дела к производству, что сторонами не оспаривается (согласно штампу канцелярии суда иск поступил в Арбитражный суд Чувашской Республики 10.01.2017, определение о принятии от 15.01.2018), суд не находит оснований для удовлетворения требований в указанной части.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяется в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

Суд установил незначительное нарушение обязательств ответчиком, которая выражается в наличии незначительного долга на дату предъявления претензии и в несвоевременном внесении арендной платы, в связи с чем истец вправе применить к ответчику иные соответствующие санкции.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договоры аренды, платежные поручения по оплате арендной платы, расчеты по начислению арендной платы и оплате), суд пришел к выводу о недостаточности заявленных истцом оснований (причин) для расторжения договора аренды от 01.11.2014 №62/2.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды от 01.11.2014 №62/2 и обязании ООО "Рента Сквер" освободить спорное нежилое помещение и передачи доли земельного участка не имеется.

В части взыскания арендных платежей за декабрь 2017 года в сумме 300000 руб. исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 47-ФЗ)) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка истцом представлена претензия от 04.12.2017 №27 (т.1 л.д.14), из текста которой следует, что истец предложил ответчику погасить сумму задолженности за октябрь и ноябрь 2017 года в сумме 199500 руб., доказательств направления ответчику до даты обращения с иском в суд претензии с требованием об оплате за декабрь 2017 года в материалы дела не представлено.

При оценке обстоятельств по делу суд принимает во внимание, что на дату направления претензии от 04.12.2017 согласно условиям, отраженным в подпункте 4.1.1 пункта 4.1 договора, срок оплаты задолженности за декабрь 2017 года (до 25 числа текущего месяца) еще не наступил.

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств соблюдения претензионного досудебного порядка урегулирования спора в части взыскания арендных платежей за декабрь 2017 года в сумме 300000 руб. При таких обстоятельствах требования истца в указанной части суд оставляет без рассмотрения по правилам пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственную пошлину суд относит на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 148 (часть 1 пункт 2), 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

требование о взыскании 300000,0 руб. задолженности за декабрь 2017 года оставить без рассмотрения.

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" в доход федерального бюджета 12000 (Двенадцать тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.Ю. Яхатина