Решение от 22 мая 2018 г. по делу № А32-10940/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-10940/2017
г. Краснодар
22 мая 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 15 мая 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 22 мая 2018 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев материалы дела, возбужденного по заявлению:

Истец: Администрация города Сочи, г. Сочи

Ответчик: ЗАО «Торговый дом «Кондитер», г. Сочи


о взыскании задолженности в размере 343 136,43 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 314 775,30 рублей за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2016 г., 28 361,13 рублей – пени,


В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с заявлением о взыскании задолженности в размере 343 136,43 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 314 775,30 рублей за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2016 г., 28 361,13 рублей – пени.

Истец в заседании поддержал заявленное требование.

Ответчик высказал возражения.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ, по делу объявлен перерыв в судебном заседании до 15.05.2018 до 17.50.

После перерыва судебное заседание продолжено,

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из пояснений истца, между комитетом по управлению имуществом г. Сочи ОАО «Бабаевское» на основании постановления Славы г. Сочи от 17.01.1997 г. №19/1 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 02.06.1997 № 326. В аренду предоставлен земельный участок площадью 384 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204017:144, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 30/2.

Срок действия договора с момента его государственной регистрации по 01.04.2046 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.02.2003г. договор от 02.06.1997г. №326 изменен на договор от 02.06.1997г. №4900000326.

На основании данных Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.05.2010г. внесены изменения в договор аренды от 02.06.1997 г. №4900000326 в части площади земельного участка 378 кв.м., в связи с чем, заключено дополнительное соглашение от 11.06.2010г.

В соответствии со свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 27.06.2011 г. ЗАО «торговый дом «Бабаевское» переименовано в ЗАО «Торговый дом «Кондитер», в связи с чем, заключено дополнительное соглашение от 10.12.2012 г. к договору аренды №4900000326.

В соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 30.06.2009г. №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки...» произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка и письмом от 16.05.2016 г. в адрес арендатора направлено дополнительное соглашение об изменении арендной платы. До настоящего момента дополнительное соглашение не подписано.

Как указал истец, арендатор «Торговый дом «Кондитер» допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.04.2016г. по 31.12.2016г. в размере 314 775,30 руб. и пени 28 361,13 руб.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанному договору явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 02.06.1997г. между ЗАО «Торговый дом «Кондитер» (прежнее наименование -ОАО «Бабаевское») и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи был заключен договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204017:144 площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, д. 30/2, в аренду сроком по 01.04.2046г.

28.01.2016г. от Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи поступило уведомление № 1414/02-05-17 об изменении размера арендной платы. В соответствии с указанным уведомлением годовой размер арендной платы, установленный на 2015г., в 2016г индексировался исходя из уровня инфляции с применением коэффициента инфляции 1,064 и устанавливался в размере 236 516,19 рублей.

11.05.2016г. от Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи поступило другое уведомление № 11448/02-05-16, в соответствии с которым сообщалось, что с 19.05.2016г. арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 743 000 рублей.

Согласно данному уведомлению размер арендной платы определен Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.04.2016г. № 081-2016, составленным в соответствии с Постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009г. № 210.

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 9.2 Постановления № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи» установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с п. 10 Постановления Администрации города Сочи от 18.07.2016г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи..» также предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Поскольку спорным Договором аренды земельного участка срок для изменения размера арендной платы не установлен, то, соответственно, подлежат применению нормы права, устанавливающие, что размер арендной платы не подлежит изменению чаще, чем один раз в год.

Администрацией г. Сочи размер арендной платы, установленный на 2016, изменялся дважды: с 222 289,65 рублей, установленных на 2015г., он в 2016г. повысился до 236 516,19 рублей, а затем до 743 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 210 от 30.06.2009г. размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ранее механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных Постановлением N 1061 закреплявшем, что размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка.

Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N2872.

Следующий нормативный акт о порядке определения размера арендной платы был принят Постановлением Администрации г. Сочи 18.07.2016г. № 1699 «О порядке расчетарегулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи..».

Пунктом 2 Постановления № 1699 предусмотрено, что размер арендной платы определяется перечисленными в нем способами, одним из которых является определение аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В период, когда Департаментом имущественных отношений г. Сочи было принято 11.05.2016г. решение об изменении размера арендной платы до установления ее в размере 743 000 рублей за год отсутствовало нормативное регулирование порядка расчета арендной платы.

Следовательно, к спорным правоотношениям применимо постановление главы города Сочи от 15.07.2009 № 210.

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Плата за его использование подлежит определению исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления).

В настоящее время таким документом является Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с подпунктом 4.1 пункта 4 Постановления № 121 по земельным участкам, в отношении которых не установлен иной порядок определения размера арендной платы, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1.5% от рыночной стоимости земельного участка.

Администрацией г. Сочи утверждено Постановление от 18.07.2016г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи..».

На основании п. 7 указанного Постановления №1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 настоящего Порядка.

Пунктами 1.-5 данного порядка размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Как установлено судом, рыночная стоимость земельного участка Администрацией г. Сочи не определялась, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует требованиям Постановления № 210 и Постановления № 1699.

Так, основным выводом отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.04.2016г. №081-2016 является определенный размер годовой арендной платы, который составляет 743 000 рублей. Исходя из отчета арендная плата рассчитана в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка площадью 378 кв.м., которая составляет 49 515 900 рублей.

На основании п. 3 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка также определялась на основе рыночной информации об объекте, данная информация может быть использована в качестве одного из доказательств по делу, указывающих на недостоверность данных, изложенных в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.04.2016г. №081-2016 (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

Определением суда от 04.12.2017 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Общества с ограниченной ответственностью «АНТАНТА» (ИНН <***> ОГРН <***>) ФИО3 - члену НП СРО «Межрегиональный союз оценщиков», рег. №0005.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Определить размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204017:144 площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, д. 30/2, по состоянию на апрель 2016г.

По результатам экспертного исследования, эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204017:144 площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, д. 30/2, по состоянию на апрель 2016г. составила сумму в размере 9 384 807 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения. Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения сторонами не приведена.

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит определению исходя из рыночной стоимости данного участка.

В связи с чем, определение арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды не соответствует положениям вышеуказанных нормативных актов.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Следовательно, размер годовой арендной платы, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного участка в 2016г., составляет:

9 384 807 рублей х 1,5%= 140 772,10 рублей.

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее – Постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается также в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, размер годовой арендной платы, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного участка согласно Постановления № 1699, составляет:

9 384 807 рублей х 1,5%= 140 772,10 рублей.

Истец взыскивает с ответчика арендную плату за 2,3,4 кварталы 2016г., соответственно, за указанные периоды времени арендная плата составляет:

140 772,10 рублей : 4 квартала 2016г. х 3 квартала = 105 579,08 рублей.


Вместе с тем, судом установлено, что 09.03.2016г. арендатор произвел уплату арендных платежей за 1-й квартал 2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 42 от 09.03.2016г.;

03.06.2016г. арендатор произвел уплату арендных платежей за 2-й квартал 2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 101 от 03.06.2016г.;

09.09.2016г. арендатор произвел уплату арендных платежей за 3-й квартал 2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 179 от 09.09.2016г.;

07.11.2016г. арендатор произвел уплату арендных платежей за 4-й квартал 2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 238 от 07.11.2016г.;

06.02.2017г. арендатор произвел доплату арендных платежей за 2016г. в размере 34 805,84 рублей – платежное поручение № 45 от 06.02.2017г.

Таким образом, за 2016г. было внесено арендных платежей в размере 246 805,84 рублей, в то время как арендная плата, рассчитываемая исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым судебным экспертом, составляет 140 772,10 рублей.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, опровергающий указанный довод истец суду не представил и материалы дела не содержат.

С учетом, вышеизложенных обстоятельств, задолженность ответчика по арендным платежам в заявленный Истцом период с 01.04.2016г. по 31.12.2016 г. отсутствует, исходя из чего, правовые основания для удовлетворения требований, в том числе и пени у суда отсутствуют.

С учетом изложенного в удовлетворении требований следует отказать.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ, суд


РЕШИЛ


В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.М. Боровик