Решение от 19 июня 2019 г. по делу № А56-33020/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33020/2017
19 июня 2019 года
г.Санкт-Петербург


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, <...>/Б, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (адрес: Россия 197110, г. Санкт-Петербург, коса Петровская 9, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 531 923, 72 руб., пеней за просрочку платежа в размере 396 879, 04 руб.

и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании неправомерными действия, связанные с начислением арендной платы по договору аренды № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 за период 01.10.2016-31.03.2017 и о расторжении договора № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 с 01.11.2016 года

при участии

- от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 26.12.2018;

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 05.12.2018; ФИО3, представитель по доверенности от 29.08.2018

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 531 923, 72 руб., пеней за просрочку платежа в размере 396 879, 04 руб.

Определением от 22.06.2017 встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании неправомерными действия, связанные с начислением арендной платы по договору аренды № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 за период 01.10.2016-31.03.2017 и о расторжении договора № 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 с 01.11.2016 принято к производству.

Определением от 23.06.2017 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-91743/2016.

В судебном заседании 30.05.2019 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; представил суду справочный расчет задолженности; против удовлетворения встречного искового заявления возражал.

Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; встречное исковое заявление поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, вступившего в силу 28.04.2011, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв. м с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: <...>, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011.

Одновременно те же стороны подписали инвестиционный договор от 17.05.2011 N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331.

Согласно данному постановлению Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на указанном выше участке, под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.

24.06.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство N 78-13017820-2013.

Впоследствии, в связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331", срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 30.06.2015.

21.04.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлениями от 30.11.2015 N 18817-ув./15 и от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования равного 18.0.

С учетом применения кода функционального использования равного 18.0, по мнению Комитета, за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 за Обществом числится задолженность по арендной плате в размере 2 531 923, 72 руб. и пени в размере 396 879, 04 руб. за период с 11.10.2016 по 20.03.2017.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п. 2.3 Положения коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 по делу N А56-73821/2014 установлено, что нарушение срока реконструкции с действиями (бездействием) Общества не связано, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи ему для реконструкции здания общежития.

Доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом не представлено.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела А56-84965/2015, предметом рассмотрения которого была задолженность по арендной плате по договору от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка за период 01.01.2015 по 30.09.2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 24.10.2016 указал, что доводы Комитета о нераспространении на спорный период выводов, содержащихся в судебных актах по делу N А56-73821/2014, и о необходимости начислять арендную плату в повышенном размере (по коду 18.0) с 01.02.2015, по истечении первоначально установленных сроков реконструкции, исчисляемых с момента, когда инвестор получил фактическую возможность приступить к реализации инвестиционного проекта, не могут быть приняты во внимание. В данном случае при рассмотрении спора суды руководствовались абзацем 4 пункта 3.1.1 Положения, которым не ограничен период расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2 в случае, если нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

На основании изложенного, суд считает, что в спорный период оснований для расчета арендной платы по коду 18.0 не имеется.

С учетом отсутствия двусторонней сверки, которой стороны пришли бы к однозначному выводу о наличии задолженности за спорный период с учетом различий в кодах начислений, а также наличия у Общества переплаты, не оспоренной Комитетом, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Что касается встречного иска.

В пункте 6.1 договора указано, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктом 6.3.1 предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем по решению суда. Также основания для расторжения договора арендодателем содержатся в статье 619 ГК РФ.

Обращаясь со встречным иском, Общество полагает, что договор аренды подлежит расторжению, как в связи с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, так и на основании заключенного договора управления многоквартирным домом от 24.06.2016; а также в связи с проведением кадастрового учета многоквартирного жилого дома после проведенной реконструкции, в связи с чем арендованный земельный участок должен принадлежать будущим собственникам помещений в доме (совпадением должника и кредитора).

Вместе с тем, как следует из пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Решением арбитражного суда по делу А56-39086/2017 признано незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, связанное с необращением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на общежитие, расположенное по адресу: <...>, лит. Г (кадастровый номер 78:3208:0:4). Суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на общежитие, расположенное по адресу: <...>, лит. Г (кадастровый номер 78:3208:0:4).

Соответственно, в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на какое-либо из помещений, в связи с чем по заявленным основаниям договор не может считаться прекращенным.

Кроме того Обществом не направлялись в адрес Комитета уведомления об отказе от договора, в порядке ст. 610 АПК РФ.

Поскольку спорный договор аренды является действующим, не расторгнут сторонами и не признан прекращенным в установленном законом порядке, оснований полагать действия Комитета по начислению арендной платы за период 01.10.2016-31.03.2017 незаконными, у суда не имеется.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о препятствовании Комитетом в государственной регистрации права собственности в отношении помещений многоквартирного дома, Обществом в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным суд также не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении заявленных исков отказано, следует полагать, что стороны понесли одинаковые расходы для реализации судебной защиты своего права и правовых оснований для взыскания судебных расходов не имеется, в этом случае каждая из сторон должна самостоятельно нести судебные издержки.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.