Решение от 31 июля 2025 г. по делу № А59-5396/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, <...>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5396/2024
г. Южно-Сахалинск
1 августа 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 16.07.2025 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 01.08.2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Забродиной В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации 693020, <...>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к   Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с требованиями (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ):

- признать реестровой ошибкой сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости;

- привести описание местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- признать договора аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды;

- признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117,


третьи лица – ФИО2, Государственное казенное учреждение «Управление автомобильных дорог Сахалинской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Сахалинская энергия» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Правительство Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) (ИНН <***>, ОГРН <***>), Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),


при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 15.04.2025 года  № 17-Д,

от ответчика – глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) ФИО1, ФИО4, по доверенности от 24.09.2024 года (сроком на 5 лет)

от Правительства Сахалинской области – ФИО5 по доверенности от 06.03.2025 № 1.2-1167/25,

от МИЗО –ФИО5 по доверенности от 28.12.2024 №ДВР-3.04-40/24,


иные  участники процесса не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее –истец, Департамент) обратился с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1,  Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра) с требованиями (далее – Управление Росреестра) с требованиями (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ):

- о признании реестровой ошибкой сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости;

- о приведении описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- о признании договора аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды;

- о признании недействительными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117.


Определением   от 28.08.2024 года заявление принято к производству, в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: ФИО2, Государственное казенное учреждение «Управление автомобильных дорог Сахалинской области», общество с ограниченной ответственностью «Сахалинская энергия», Правительство Сахалинской области, РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.


В обоснование заявленных требований Департамент указал, что 09.03.2006 между Департаментом архитектуры градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ФИО2 заключен договор аренды № 8426 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:0017 площадью 391 271 кв.м., расположенного по адресу: участок № 1 12,5773 га 600 м восточнее кладбищенского комплекса, участок № 2 26,5498 га 400 м от правового берега р. Маяковского, участок предоставлен для выпаса скота и сенокошения. Срок договора — с 01.07.2003 по 01.07.2008.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в единое землепользование с кадастровым номером 65:02:0000011:17 входят обособленные (условные) земельные участки с кадастровым номером 65:02:0000011:14 площадью 125 773 кв.м, и с кадастровым номером 65:02:0000011:16 площадью 265 498 кв.м.

05.12.2015 между Департамента архитектуры,         градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска  и главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Приречное» ФИО6 заключен договор № 13151 аренды земельного участка  с кадастровым номером 65:02:0000000:117 площадью 241166 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в районе 13-15 км ул, ФИО7, западнее с. Дальнее, на срок с 02.11.2015 по 01.11.2025.

Участок предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Соглашением от 23.09.2016 права и обязанности но договору переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1.

Полномочия по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 65:02:0000011:17 и 65:02:0000000:117 возникли у Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в силу закона.

10.07.2023 года ФИО2 обратился в Департамент с заявлением, в котором указал, что земельный участок площадью 12 га, переданный ему по договору  аренды, в настоящее время используется ФИО1

Согласно сведениям ЕГРН границы земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:14 и 65:02:0000011:16 в настоящее время расположены в Охотском море, на 141 км, северо-восточнее от их фактических границ, поскольку при межевании в 2003 году были неверно установлены координаты границ в городской системе координат.

05.02.2024 МКП «Горархитектура» подготовлено заключение №034-17, согласно которому, при инвентаризации и межевании земельного участка координаты были определены в системе, принятой для топографическою плана М 1:2000 на объекте «Город Южно-Сахалинск и его окрестности» и поставлены на кадастровый учет в 2004 году в местной системе координат, принятой для М 1:500, что привело к реестровой ошибке в сведениях ЕГРН.

После перерасчета  местной системы координат в МСК 65 получены иные значения координат, в результате, пересчета координат границ земельного участка 65:02:0000011:17 выявлено: фактически земельный участок попадает в границы кадастрового квартала 65:02:0000043 (Схема расположения земельных участков на КПТ).

На обособленный земельный участок 65:02:0000011:14 накладываются следующие земельные участки: 65:02:0000000:117 - Для ведения крестьянского (фермерского хозяйства) находится в аренде; 65:02:0000043:791 - Улично-дорожная сеть (12.0.1); -65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4) – Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

На обособленный земельный участок 65:02:0000011:16 накладываются земельные участки: 65:02:0000043:812 - Улично-дорожная сеть (12.0.1); 65:02:0000043:816 - Улично-дорожная сеть (12,0.1); 65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4) - Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио вешания, телевидения, информатики» земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 65:01:0205003:17 - Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Со ссылкой на положения статьи 11.1 (в редакции,  действовавшей до 01.03.2015 года), пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 130, 131 ГК РФ, подпункты 3,6  статьи 7 Закона 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», часть 7 статьи 38, часть 8 статьи 38, часть 1 статьи 38, части 4-6 статьи 38, а также на положения Закона № 218-ФЗ, Департамент считает, что в рассматриваемом случае имеет место реестровая ошибка.

В частности, исходя из заключения МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 № 034-17 сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование),  содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются реестровой ошибкой, которая подлежит исправлению путем определения координат характерных точек границ данного земельного участка, приведенных в заключении.

При этом, по мнению Департамента,  земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117 (принадлежащий на праве аренды КФХ) сформирован с нарушением требований пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, так как имеется пересечение границ данного участка с границами земельною участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), что является основанием для исключения сведений об описании местоположения границ указанного земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117 не мог быть поставлен на государственный кадастровый учет в данных границах, следовательно, он не мог являться предметом договора аренды земельного участка № 13151, в силу чего Департамент считает необходимым признать указанную сделку недействительной.


В ходе судебного разбирательства по запросу суда Департаментом на основании заключения МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 № 034-17 , а также сведений из ИАС УГРТ,  представлены дополнительные сведения в отношении правообладателей земельных участков, границы                                                                  которых пересекаются с земельным участком с кадастровым № 65:02:0000011:17 (Единое землепользование):

65:02:0000000:117        — Для ведения крестьянского фермерского хозяйства, принадлежит на праве аренды ФИО1;

65:02:0000043:791 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000000:471 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4) — Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, на земельный участок с кадастровым номером 65:00:0000000:4 зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право аренды ООО «Сахалинская энергия»;                                              

65:02:0000043:812 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000043:816 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4) — Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

65:02:0000000:382 — Трубопроводный транспорт, согласно ;выписке

из ЕГРН (лист 6) земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Сахалинская область уполномочен на распоряжение таким земельным участком;

65:00:0000000:5080 — Улично-дорожная сеть, зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное бессрочное пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области.

Принимая во внимание предмет спора и характер спорных правоотношений, суд  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ правообладателей вышепоименованных земельных участков в лице Государственного казенного учреждения «Управление автомобильных дорог Сахалинской области», общество с ограниченной ответственностью «Сахалинская энергия», Правительство Сахалинской области, РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области.

Определением суда от 10.03.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.


10.12.2024 года от Департамента поступило заявление об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, а именно:

-признать реестровой ошибкой сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости;

-привести описание местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащееся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- признать договор аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды;

- признать недействительными и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117.

В обоснование, Департамент указал, что удовлетворение судом исковых требований в первоначальной редакции в части приведения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в заключении МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 года № 03 4-17, повлечет за собой наложение границ земельного участка с кадастровыми номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на границы земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791, 65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080, и приведет в невозможности регистрации таких границ.

В этой связи, по заданию Департамента в рамках муниципального контракта от 22.10.2024 года № 38 индивидуальным предпринимателем ФИО8 выполнены кадастровые работы по подготовке схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на кадастровом плане территории, за исключением пересекающих границ земельных участков с кадастровыми номерами      65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791,         65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4),         65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080, в соответствии с приведенными в заявлении координатами.


Глава КФХ ФИО1 в представленном отзыве, дополнениях к нему,  против удовлетворения требований возражал, в обоснование, указав на то, что  в его действиях при формировании спорного земельного участка, а так же в момент заключения и на протяжении срока действия оспариваемого договора аренды отсутствовали и отсутствуют какие-либо признаки неправомерности или недобросовестности. Инициирование спора, по мнению ответчика, вызвано действиями самого истца, и свидетельствует о злоупотреблении правом, направленным на неправомерное причинение вреда ответчику.

Считая исковые требования необоснованными, ответчик, тем не менее, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по всем заявленным требованиям. Истец, как собственник и более сильная и компетентная в сфере земельных правоотношений сторона, не мог не знать и обязан был знать обо всех юридических фактах, изложенных в иске и положенных в его обоснование.

В рассматриваемом споре, ответчик считает необходимым, справедливым и правильным применение правила «эстоппель» согласно п. 6 ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности,  если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Начиная с момента заключения с истцом договора аренды земельного участка по день обращения в суд, поведение требующего признания договора недействительным истца, много раз давало основание считать этот договор действительным. Так, истец ежегодно направлял в адрес ответчика письменные расчеты арендной платы, принимал и продолжает принимать арендные платежи по оспариваемому договору аренды; на протяжении всего срока аренды, начиная с 2016 года, между истцом и ответчиком велась переписка по различным вопросам и из каждого исходящего от истца документа следовало, что договор аренды является действительным,        В письме от 06.03.2024 № ДСП-00029/ДУМИ указано на возможность выкупа земельного участка после 05.05.2024 - даты прекращения договора аренды земельного участка ответчика с ФИО2, тем самым подтвердив действительность оспариваемого договора аренды.

Кроме того, как следует из представленных истцом материалов, ранее земельный участок истца с кадастровым номером 65:02:0000011:17 принадлежал на праве аренды ФИО2 с 01.07.2003 по 01.07.2008. Как утверждает истец, после истечения договора аренды данный гражданин продолжил пользоваться земельным участком по правилам договора аренды, заключаемого на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. В то же время указанный договор аренды земельного между ФИО2 и департаментом был прекращен 05.05.2024 на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ в связи с направлением 29.01.2024г. департаментом в адрес ФИО2 уведомления о прекращении договора аренды.


Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области (Управление Росрсестра по Сахалинской области) в представленном отзыве по существу заявленных требований о признании сведений о границах земельного участка реестровой ошибкой в рамках своей компетенции пояснило следующее.

При проведении анализа местоположения границ в отношении обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:14 и 65:02:0000011:16, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 65:02:0000011:17 выявлены реестровые ошибки: координаты границ обособленных земельных участков находятся за пределами кадастрового деления территории.


Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – Министерство) в представленном отзыве, поддержанном представителем  в судебном заседании указало, что, как следует из содержания заявления об уточнении исковых требований в рамках муниципального контракта от 22.10.2024 №38 выполнены кадастровые работы по подготовке схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на кадастровом плане территории, за исключением пересекающих границ земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791,      65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080.

Из анализа указанной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории усматривается изменение конфигурации и уменьшение площади земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17.

Таким образом, на основании данной схемы фактически образовывается новый земельный участок, а не осуществляется исправление реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17.

Также Министерство отмечает несостоятельность ссылки Департамента  на положения статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.12.2015 №13151 и применения последствий недействительности сделки.

Рассматриваемый договор, по мнению Министерства, не нарушает требования действующего законодательства Российской Федерации или иного правового акта, а также не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, отсутствуют основания для признания его ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117, предоставленный в аренду ФИО1 05.12.2015, не мог быть поставлен на государственный кадастровый учет и являться предметом договора аренды, поскольку имеет пересечение с земельным участком с кадастровым номером 65:02:0000011:17, предоставленным в аренду ФИО9 09.03.2006.

В свою очередь, согласно сведениям ЕГРН, уведомления от 29.01.2024 №014-00194-24/ДЗП/07, письменных пояснений истца, следует, что договор аренды земельного участка от 09.03.2006 №8426, заключенный с ФИО9, прекращен 05.05.2024.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям орган местного самоуправления не лишен возможности обращения в орган регистрации прав с заявлением о снятии земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 с государственного кадастрового учета.


Лицами, участвующими в деле, приведены и иные доводы в обоснование правовых позиций по существу спора.


Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не обеспечивших явку представителей в судебное заседание.


Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.


23.03.2004 года в ЕГРН внесены сведения о земельном участке (Единое землепользование) с кадастровым номером 65:02:0000011:17, уточненной площадью 391 271 кв.м, расположенном по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в 600 м восточнее кладбищенского комплекса, в 400 м от правого берега р. Маяковского, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для выпаса скота и сенокошения.

 Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) в Единое землепользование с кадастровым номером 65:02:0000011:17 входят обособленные (условные) земельные участки:

- с кадастровым номером 65:02:0000011:14 площадью 125 773 кв.м,

- с кадастровым номером 65:02:0000011:16 площадью 265 498 кв.м.


09.03.2006 между Департаментом архитектуры градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ФИО2 заключен договор аренды № 8426 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:0017, площадью  391 271 кв.м., расположенного по адресу:

 участок № 1 -  12,5773 га 600 м восточнее кладбищенского комплекса

 участок № 2 -  26,5498 га 400 м от правового берега р. Маяковского, участок предоставлен для выпаса скота и сенокошения. Срок договора определен с 01.07.2003 по 01.07.2008.

В отношении данного земельного участка ЕГРН содержит запись во вкладке «Незарегистрированные ограничения и обременения» содержит запись «аренда в пользу ФИО9 (сроком до 01.07.2008)», внесенная на основании Постановления мэра города Южно-Сахалинска №1330 от 08.08.2003.

Поскольку после истечения Договора аренды ФИО2 продолжил пользоваться земельным участком, по поводу чего арендодатель не возражал, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, договор аренды признан возобновленным на неопределенный срок.


Распоряжением Департамента архитектуры,    градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 27.02.2015 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала № 65:02:0000043 в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, со следующими характеристиками: местоположение земельного участка ГО «Город Южно-Сахалинск», в районе 13-15 км, у.т. ФИО7, западнее с. Дальнее. Категория земель «земли сельскохозяйственного назначения». Разрешенное использование «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

Данное распоряжение явилось основанием для проведения главой КФХ ФИО6 кадастровых работ и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

27.04.2015 на государственный кадастровый учет поставлен многоконтурный земельный участок с присвоением кадастрового номера 65:02:0000000:117, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в районе 13-15 км ул. ФИО7, западнее с. Дальнее, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского хозяйства)» на основании межевого плана от 10.04.2015.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 02.11.2015 года № 2992-па Крестьянскому фермерскому хозяйству «Приречное» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, в районе 13-15 км, ул. ФИО7, западнее с. Дальнее для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 241 166 кв.м.

05.12.2015 между Департамента архитектуры,         градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска  и главой крестьянского (фермерского) хозяйства «Приречное» ФИО6 заключен договор № 13151 аренды земельного участка  с кадастровым номером 65:02:0000000:117 площадью 241166 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, в районе 13-15 км ул. ФИО7, западнее с. Дальнее, на срок с 02.11.2015 по 01.11.2025 для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Соглашением от 23.09.2016 права и обязанности по договору переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1


10.07.2023 года ФИО2 обратился в Департамент с заявлением, в котором указал, что на земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000011:17, представленном ему по договору аренды,  земельный участок площадью 12 га используется ФИО1,  которому предоставили земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117.  

Рассмотрев обращение ФИО2, Департамент направил последнему письмо от 04.09.2023 № 014-01116-23/ОГ-ДЗТТ/07, из которого следует, что согласно данным публичной кадастровой карты, информационно-аналитической системы управления градостроительным развитием территории (ИАС УГРТ) городского округа «Город Южно-Сахалинск» наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) и 65:02:0000000:117 не установлено, однако определить местоположение земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) не представилось возможным, в связи с чем, в Управление Росреестра по Сахалинской области направлен запрос о предоставлении информации о корректности координат характерных точек границ указанного земельного участка.

Из ответа Управления Росреестра по Сахалинской области, поступившего в Департамент 25.08.2023, следует, что при проведении анализа местоположения границ в отношении обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:14, 65:02:0000011:16, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 65:02:0000011:17, выявлены реестровые ошибки: координаты границ обособленных земельных участков находятся за пределами кадастрового деления территории. С учетом изложенного, в целях уточнения координат характерных точек границ обособленных земельных участков 65:02:0000011:14, 65:02:0000011:16, входящих в состав единого землепользования, заявителю рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру по вопросу подготовки межевых планов, после чего обратиться в Управление Росреестра с заявлением об исправлении выявленных реестровых ошибок, с приложением межевых планов.

16.10.2023 года ФИО2 получено заключение № 23/373 общества с ограниченной ответственностью «СахТИСИЗ», в котором указано, что в ходе изучения представленного заказчиком дела по межеванию земельного участка КФХ «Эльвира» от 2003 года, выявлено, что координаты границ образуемых участков, исходя из технического задания (Приложение Б1), установлены в городской системе координат, не применяемой на территории Сахалинской области, в связи с чем координаты границ земельного участка установлены неверно при межевании и в неверных координатах   участки поставлены на кадастровый учет.

Согласно сведениям ЕГРН границы земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:14 и 65:02:0000011:16 в настоящее время расположены в Охотском море, на 141 км, северо-восточнее от их фактических границ, поскольку при межевании в 2003 году были неверно установлены координаты границ в городской системе координат.

При этом арендатором земельных участков указано фактическое местоположение границ участков, которыми он пользуется по настоящее время. Фактические границы земельных участков попадают в кадастровый квартал 65:02:0000043, в связи с чем ООО  «СахТИСИЗ»  подготовлена схема расположения границ участков, определены фактические границы участков с кадастровыми номерами 65:02:0000011:14. 65:02:0000011:16 (Приложение Б2). В результате было установлено, что там, где в настоящее время должны располагаться фактические границы участков, поставлены на кадастровый учет другие участки.

Согласно схеме расположения земельных участков (Приложение Б2):

границы земельного участка 65:02:0000011:14 имеют пересечение с границами:

 земельного участка 65:02:0000000:117 с разрешенным использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

земельного участка 65:02:0000043:3;

земельного участка 65:02:0000000:382 с разрешенным использованием: трубопроводный транспорт;

земельного участка 65:02:0000043:791 с разрешенным использованием: улично-дорожная сеть;

фактические границы     земельного          участка     с        кадастровым номером 65:02:0000011:16 пересекаются с границами:

 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000043:3;

 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:382 с разрешенным использованием: трубопроводный транспорт;

земельного участка с кадастровым номером 65:01:0205003:17.


В целях определения фактического местоположения спорных земельных участков Департамент обратился в МКП «Горархитектура» городского округа «Город Южно-Сахалинск».

05.02.2024 МКП «Горархитектура» подготовлено заключение №034-17.

В ходе анализа представленного заключения  установлено следующее.

Межевание земельного участка КФХ «Эльвира» ФИО2, выполнено в связи с внесением изменений в план границ земельного участка на основании материалов инвентаризации земель г. Южно-Сахалинска и межевания земельного участка гр. ФИО10 Инвентаризация земель г.Южно-Сахалинска выполнялась картометрическим способом на топографических планах масштаба 1:2000.

В 1995 году к г. Южно-Сахалинску отошли части земель Анивского района. В связи с чем, на объекте «Город Южно-Сахалинск и его окрестности» в 1995-1996 годах была выполнена топографическая съемка масштаба 1:2000.

В г. Южно-Сахалинске существовала городская система координат, принятая для съемки масштаба 1:500 и в этой же системе координат, проводился кадастровый учет земельных участков.

После расширения границ территории г. Южно-Сахалинска в результате присоединения части земель Анивского района в существующей городской системе координат появились отрицательные значения координат в местоположении присоединенных территорий.

В целях исключения отрицательных значений при топографической съемке М 1:2000 на объекте «Город Южно-Сахалинск и его окрестности» была введена новая система координат: к значениям координат X и У существующей городской системы прибавили по 100000 м (100 км).

Таким образом, при инвентаризации и межевании земельного участка, предоставленного на праве аренды  КФХ «Эльвира» ФИО2, координаты были определены в системе, принятой для топографического плана М 1:2000 на объекте «Город Южно-Сахалинск и его окрестности» и поставлены на кадастровый учет в 2004 году в местной системе координат, принятой для М 1:500, что привело к реестровой ошибке в сведениях ЕГРН.

По заключению специалистов, при постановке на кадастровый учет земельного участка, необходимо было пересчитать координаты в городскую систему, принятую для масштаба 1:500 и кадастрового учета: со всех значений координат X и У отнять по 100000 м (100 км).

После пересчета в городскую систему координат получены иные координаты участка Единого землепользования 65:02:0000011:17.

На момент подготовки заключения, установлено, что в настоящее время кадастровый учет объектов недвижимости проводится в единой системе координат МСК 65.

После перерасчета  местной системы координат в МСК 65 получены новые значения координат, в результате пересчета координат границ земельного участка 65:02:0000011:17 выявлено, что фактически земельный участок попадает в границы кадастрового квартала 65:02:0000043 (Схема расположения земельных участков на КПТ).

Земельный участок 65:02:0000011:17 представляет собой единое землепользование, состоящее из двух обособленных участков 65:02:0000011:14 и 65:02:0000011:16.

На обособленный земельный участок 65:02:0000011:14 накладываются следующие земельные участки:

-65:02:0000000:117 - Для ведения крестьянского (фермерского хозяйства) находится в аренде;

-65:02:0000043:791 - Улично-дорожная сеть (12.0.1);

-65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4) – Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.


На обособленный земельный участок 65:02:0000011:16 накладываются земельные участки:

-65:02:0000043:812 - Улично-дорожная сеть (12.0.1);

-65:02:0000043:816 - Улично-дорожная сеть (12,0.1);

-65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4) - Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио вешания, телевидения, информатики» земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

-65:01:0205003:17 - Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.


Таким образом, исходя из заключения МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 № 034-17 сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование),  содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются реестровой ошибкой, которая подлежит исправлению путем определения координат характерных точек границ данного земельного участка, приведенных в заключении.

При этом исправление реестровой ошибки, приведет в наложению границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на земельные участки:  65:02:0000000:117,  65:02:0000043:791, 65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4),  65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:02:0000043:3 (единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:01:0205003:17.


 В ходе судебного разбирательства установлено, что в случае удовлетворения заявленных требований в первоначальной редакции на основании заключения МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 № 034-17 определение координат характерных точек границ земельного участка 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), указанных в заключении, приведет к  пересечению не только с участком с кадастровым номером 65:02:0000000:117 (принадлежащем на праве аренды крестьянскому (фермерскому) хозяйству), но и со следующими участками:

65:02:0000000:117        — Для ведения крестьянского фермерского хозяйства, принадлежит на праве аренды ФИО1;

65:02:0000043:791 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000000:471 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4) — Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, на земельный участок с кадастровым номером 65:00:0000000:4 зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право аренды ООО «Сахалинская энергия»;                                              

65:02:0000043:812 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:02:0000043:816 — Улично-дорожная сеть (12.0.1), зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное (бессрочное) пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области»;

65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4) — Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

65:02:0000000:382 — Трубопроводный транспорт, согласно выписке из ЕГРН (лист 6) земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Сахалинская область уполномочен на распоряжение таким земельным участком;

65:00:0000000:5080 — Улично-дорожная сеть, зарегистрировано право собственности Сахалинской области, передан в постоянное бессрочное пользование ГКУ «Управление автомобильных дорог Сахалинской области.


В этой связи, с целью недопущения нарушения прав и законных владельцев указанных земельных участков, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Мгалоблишвили М,В., Государственное казенное учреждение «Управление автомобильных дорог Сахалинской области», общество с ограниченной ответственностью «Сахалинская энергия», Правительство Сахалинской области, РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.


10.12.2024 года Департаментом представлено заявление об уточнении заявленных требований, согласно которым, просит суд

- о признании реестровой ошибкой сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости;

- о приведении описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- о признании договор аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды;

- о признании недействительными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117.

В обоснование уточненных требований, Департамент указал, что удовлетворение судом исковых требований в первоначальной редакции в части приведения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в заключении МКП «Горархитектура» от 05.02.2024 года № 03 4-17, повлечет за собой наложение границ земельного участка с кадастровыми номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на границы земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791, 65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080, и приведет в невозможности регистрации таких границ.


В этой связи, в рамках муниципального контракта от 22.10.2024 года № 38 индивидуальным предпринимателем ФИО8 выполнены кадастровые работы по подготовке схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) на кадастровом плане территории с целью приведения местоположения границ земельного участка, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, за исключением пересекающих границ земельных участков с кадастровыми номерами  65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791,         65:02:0000043:3 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080.

Таким образом, представленные уточненные требования по  приведению описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не затрагивают смежные участки (ввиду их исключения из подготовленной ИП ФИО8 схемы) за исключением земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 (право аренды КФХ).

В обоснование необходимости исключения земельных участков 65:02:0000000:471, 65:02:0000043:791,      65:02:0000043:3 (Единое землепользование  65:00:0000000:4), 65:02:0000043:812, 65:02:0000043:816, 65:01:0205003:17 (Единое землепользование 65:00:0000000:4), 65:02:0000000:382, 65:00:0000000:5080 из земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), Департамент указал, что предложенный вариант приведения границ земельного участка, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с их фактическим местоположением действительно предусматривает изменение конфигурации и уменьшение площади земельного участка в целом, однако данные изменения не нарушают права и интересы правообладателей смежных земельных участков, в связи с наложением границ спорного участка на границы вышеуказанных участков, находящихся в федеральной собственности и собственности субъекта РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование) относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которым, в соответствии с пунктом 4 статьи 2 Положения о Департаменте землепользования, утвержденным Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5, осуществляет Департамент.

Таким образом, избранный истцом способ защиты права не затрагивает границы вышеуказанных земельных участков, не приводит к прекращению права собственности и иных вещных прав и, следовательно, не нарушает интересы правообладателей этих участков или третьих лиц.


В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.


Истец обратился в арбитражный суд с требованием  о признании реестровой ошибкой сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости; приведении описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), содержащееся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствие с координатами характерных точек границ, приведенными в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;  признании договора аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды; признании недействительными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117.


Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимости).

Согласно статье 1 Федерального закона N 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Законом сведений (часть 2); под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объекте недвижимости (часть 7).

 В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости часть 2 названной статьи относит характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи. Кроме того, также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 и п.1 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона) (л.7 ч.2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Федерального закона №218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В силу ч.ч. 1, 1.1 статьи 43 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется.

Порядок исправления ошибок в ЕГРН урегулирован в статье 61 Федерального закона №218-ФЗ, согласно пункту 3 которой реестровая ошибка это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (ч.4 ст. 61 Федерального закона №218-ФЗ.

Из содержания части 7 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что исправление реестровой ошибки сводится к внесению изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади земельного участка. Если недостоверные сведения о таком объекте содержатся в документах, которые представлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка, которая может быть исправлена по решению суда. При этом внесение в ЕГРН сведений об установленных на основании судебного акта границах земельного участка будет невозможно без исключения или исправления содержащихся в ЕГРН ошибочных сведений о местоположении границ смежных земельных участков, поскольку возникнет пересечение границ этих участков. Поэтому при исправлении реестровой ошибки предусмотрено одновременное внесение сведений об уточнении местоположения всех границ смежных земельных участков.


Ссылаясь на легитимность требований о признании и исправлении реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 Департамент указывает, что действительно вариант исправления реестровой ошибки предусматривает изменение конфигурации п уменьшение площади спорного земельного участка. Однако избранный способ судебной защиты не затрагивает границы смежных земельных участков, не приводит к прекращению права собственности и иных вещных прав, и, следовательно, не нарушает интересы правообладателей этих участков или третьих лиц, что соответствует положениям статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости).

Вместе с тем, истцом не учтено, что положениями пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с положениями статьи 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.

Исходя из положений части 2 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости, к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

Пунктами 3 и 9 части 4 указанной статьи предусмотрено, что описание местоположения объекта недвижимости и его площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

По смыслу приведенных норм права, описание границ земельного участка в установленном порядке, его площадь и постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно положениям части 3 статьи 61 Закона о регистрации недвижимости целью исправления реестровой ошибки является приведение данных о границах земельного участка, содержащихся в ЕГРН, в соответствие с фактическими границами, установленными на местности, в которых земельный участок предоставлялся и существует на местности.

Таким образом, исправление реестровой ошибки в судебном порядке не должно приводить к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством, что следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016).

Кроме того, согласно части 3 статьи 61 Закона о регистрации недвижимости главным условием удовлетворения требования об исправлении реестровой ошибки является отсутствие спора о праве, то есть данным способом должны разрешаться вопросы исключительно технического характера.

Однако согласно заявленным требованиям исправление реестровой ошибки влечет снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 и прекращение права аренды ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Принимая во внимание действующее правовое регулирование и фактические обстоятельства дела, правовые основания для удовлетворения требований о признании и исправлении реестровой ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 65:02:0000011:17 отсутствуют.

Согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО8, при приведении границ данного земельного участка в соответствие с их фактическим местоположением, с учетом исключения границ земельных участков с кадастровыми номерами 65:02:0000000:471 (площадь 970 кв.м.), 65:02:0000043:791 (площадь 41 137 кв.м.), 65:02:0000043:3 (площадь 40 194 кв.м.)  , 65:02:0000043:812 (площадь 2 059 кв.м.), 65:02:0000043:816 (площадь 332  кв.м.), 65:01:0205003:17 (площадь 22    601 кв.м.)  , 65:02:0000000:382 (площадь 27 563 кв.м.), 65:00:0000000:5080 (площадь 245 181 кв.м), спорный земельный участок будет состоять из 7 обособленных (условных) участков.

Площадь единого землепользования будет составлять 330 788 кв.м., из них: земельные  участки      65:02:0000011:14         (1),    65:02:0000011:14         (2), 65:02:0000011:14 (3), 65:02:0000011:14 (4) общей площадью 104 424 кв.м.; земельные         участки      65:02:0000011:16         (1),    65:02:0000011:16         (2), 65:02:0000011:16 (3) общей площадью 226 364 кв.м.


Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН 27.04.2015 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:117 площадью 241 166 кв.м., с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

05.12.2015 данный земельный участок передан в аренду главе крестьянского (фермерского) хозяйства «Приречное» (договор аренды № 13151) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

05.07.2023 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000043:791 (вид разрешенного использования «Улично-дорожная сеть 12.01») площадью 41  137 кв.м., образованный на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 05.06.2023 № 400-р об изъятии части земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117.

06.02.2024 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000000:471 (вид разрешенного использования «Улично-дорожная сеть 12.0.1») площадью 907 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 26.01.2024 № 3.04-52-р/24.

С учетом изъятия и образования названных земельных участков площадь земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 в настоящее время составляет 200 030 кв.м.

В случае исключения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), имеющих пересечение с границами арендуемого земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117, площадь последнего ориентировочно составит 97 865 кв.м.


По запросу суда в судебное заседание, состоявшееся 16.07.2025 года  истцом представлена актуальная схема  земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 в случае исправления реестровой ошибки путем исключения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), имеющих пересечение с границами арендуемого земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117, согласно которой земельный участок представляет собой 5 обособленных, не пересекающихся между собой земельных участков, площадью 74 150 кв.м., 16 439 кв.м., 2 682 кв.м., 4 593 кв.м., 140 кв.м.


Таким образом, удовлетворение требований Департамента приведет к изменению уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17, что недопустимо в случае исправления реестровой ошибки.

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в  Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016),  суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством.

Фактически истцом заявлены требования об установлении границ земельного участка, отличных от определенных при постановке земельного участка на кадастровый учет, площадь которого также в противоречие с документами, являвшимися основанием для возникновения прав у крестьянского (фермерского) значительно сокращается в отличие от площади, предоставленной по договору аренды, согласованной сторонами наряду с его иными существенными условиями.

В соответствии с положением пункта 4 части 2 статьи 15 Закона N 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости (в данном случае изменение сведений о координатах границ объекта недвижимости, относится к изменениям основных характеристик объекта недвижимости.

По смыслу статьи 61 Закона N 218-ФЗ реестровая ошибка является следствием неверного указания органом кадастрового учета (регистрирующим органом) уникальных характеристик объекта кадастрового учета в результате ошибки, допущенной при внесении этих сведений в документ, на основании которого осуществляется кадастровый учет.

Исправление реестровой ошибки возможно лишь в том случае, если уникальные характеристики объекта в ходе кадастровых работ были определены кадастровым инженером верно, а ошибка допущена на стадии оформления технического плана и воспроизведена в кадастровом учете.

Соответственно процесс исправления реестровой (кадастровой) ошибки предполагает исключительно внесение корректировок в существующий межевой план (без повторного проведения кадастровых работ) и в документы кадастрового учета при условии, что уникальные характеристики объекта на местности должны оставаться неизменными.

Схожая правовая позиция сформулирована в Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда № 05АП-6141/2022 от 24.11.2022 по делу № А59-2640/2020.


По смыслу пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16 июля 2015 г. N 1789-О отметил, что федеральное законодательство с учетом необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечивает, с одной стороны, возможность оперативного исправления ошибок органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, а с другой стороны, в случае спора между смежными собственниками земельных участков или землепользователями о границах земельных участков - гарантии судебной защиты их прав от произвольного изменения сведений государственного кадастрового учета.

С учетом вышеприведенного правого регулирования, а также фактических обстоятельствах дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Департамента в полном объеме.

Кроме того, в части требований о признании недействительным договора аренды № 13151 от 05.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации договора аренды; признании недействительными и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117, суд считает необходимым обратить внимание на следующее.


В рамках настоящего спора Департамент изначально ссылался на  положения статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С учетом вышеприведенного правового регулирования, суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый договор не нарушает требования действующего законодательства Российской Федерации или иного правового акта, а также не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, отсутствуют основания для признания его ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ.

В последующем, истец заявил о признании договора недействительным в соответствии со статьей 178 ГК РФ, указав, что при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000000:117 в аренду,  орган местного самоуправления руководствовался  сведениями, содержащимися в ЕГРН, в силу чего был лишён возможности достоверно определить пересечение границ указанного земельного участка и земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17 (Единое землепользование), переданного в аренду ФИО2, что привело к заблуждению относительно возможности формирования на данной территории земельного участка и последующего предоставления его на праве аренды.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Вместе с тем, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, выступая в качестве уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, имел в своем распоряжении все необходимые материалы для определения фактических границ земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:17, о чем свидетельствует чертеж (план) границ земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.03.2006 №8426, заключенного с ФИО2

Таким образом, Департамент в рамках наделенных полномочий обладал всей полнотой сведений о ранее предоставленных органом местного самоуправления земельных участках, включая архивные решения и данные о заключенных договорах аренды.

На основании изложенного, истец не может ограничиваться только сведениями ЕГРН, поскольку располагал внутренними документами, которые должны были выявить пересечение участков еще до заключения договора.

В рамках заключенного договора аренды от 05.12.2015 №13151 сторонами подписывался передаточный акт от 05.12.2015.

В связи с чем, при передаче земельного участка по договору орган местного самоуправления имел возможность организовать выезд на местность, убедиться в отсутствии фактического использования земельного участка 65:02:0000000:117 третьими лицами.

Из изложенного следует, что у истца имелась возможность проявить достаточную степень осмотрительности и предпринять все необходимые разумные меры для проверки земельного участка перед его передачей в аренду ФИО1


При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья

Е.М. Александровская