Решение от 16 июля 2018 г. по делу № А41-20328/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-20328/18
17 июля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 02 июля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2018 г.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Наяда" (143444, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 12.11.2002)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>)

о расторжении Договора аренды №242 от 21.04.2000 г., о расторжении Договора аренды №243 от 21.04.2000 г., о расторжении Договора аренды №629 от 25.11.2013 г., об обязании возвратить земельные участки

при участии в заседании: представителей сторон согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Наяда»  (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 242 от 21 апреля 2000 года, находящегося по адресу: <...> напротив магазина № 66, общей площадью 371 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010104:30, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

2. Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 243 от 21 апреля 2000 года, находящегося по адресу: <...>   напротив   магазина   №   66,   площадью   371   кв.м,   с   кадастровым   номером 50:11:0010104:29, и площадью 69 кв.м с кадастровым номером 50:11:0010104:28, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

3. Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 629 от 25 ноября 2013 года, находящегося по адресу: <...> напротив магазина № 66, общей площадью 650+/-18, с кадастровым номером 50:11:0010104:2504, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

4. Обязать ООО «Наяда» вернуть Администрации городского округа Красногорск Московской области земельные участки, находящиеся по адресу: <...> напротив магазина № 66, с кадастровыми номерами 50:110010104:28, 50:11:0010104:29, 50:11:0010104:30, 50:11:0010104:2504.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представили истца и ответчика представили на утверждение суда проект мирового соглашения.

Определением (резолютивная часть оглашена 02.07.2018г.) в удовлетворении ходатайства об утверждении мирового соглашения отказано.

При таких обстоятельствах суд рассматривает дело по существу.

Представитель истца оставил разрешение на усмотрение суда, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Изучив письменные материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

21 апреля 2000 года между Администрацией Красногорского района Московской области и ООО «Наяда» был заключен Договор аренды земельного участка №242 (далее - Договор аренды №242), по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 371 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0010104:30, расположенный адресу: <...> напротив магазина № 66, для использования в целях: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса (п. 1.1 Договора аренды с учетом дополнительных соглашений № 883 от 29.12.2001, дополнительного соглашения № 249 от 25.09.2003, дополнительного соглашения № 441 от 01.12.2005, дополнительного соглашения № 253 от 07.08.2007, дополнительного соглашения № 244 от 07.07.2010).

Согласно п. 1.2 Договора аренды №242 с учетом дополнительного соглашения № 244 от 07.07.2010 земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в аренду на 25 лет с 23.11.2000 до 23.11.2025, без оформления акта приема-передачи.

23.11.2000 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован за номером 50-01.11-7.2000-307.1.

21 апреля 2000 года между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка №243 (Далее - Договор аренды №243), по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки: площадью 371 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010104:29, и площадью 69 кв.м с кадастровым номером 50:11:0010104:28, категория земель - земли населенных пунктов, расположенные адресу: <...> напротив магазина № 66, для использования в целях: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса (п. 1.1 Договора аренды с учетом дополнительных соглашений № 882 от 29.12.2001, дополнительного соглашения № 243 от 29.09.2003, дополнительного соглашения № 252 от 07.08.2007, дополнительного соглашения № 245 от 07.07.2010, дополнительного соглашения № 150 от 16.04.2012).

Согласно п. 1.2 Договора аренды №243 с учетом дополнительного соглашения № 150 от 16.04.2012 арендодатель продлевает на 10 (десять) лет с 30.06.2012 до 30.06.2022 срок аренды участка.

23.11.2000 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован за номером  50-01.11-7.2000-309.1.

25 ноября 2013 года между истцом ответчиком также заключен Договор аренды земельного участка №629 (далее - Договор аренды №629), по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 650+/-18 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0010104:2504, расположенный адресу: <...> напротив магазина № 66, для использования в целях: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса (п.п.1.1, 1.2 Договора аренды).

Согласно п. 2.1 указанного договора аренды срок аренды устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

27.12.2013 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № 50-50-11/137/2013-392.

Согласно п.п 4.2 Договора аренды №242 и №243 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно п.п. 4.4.1 и 4.4.2 3-его Договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 5.1 Договора №242 и №243 предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при использовании участка не по целевому назначению.

Пунктом 4.1.1 Договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

25 ноября 2017 года Администрацией городского округа Красногорск Московской области был осуществлен осмотр арендуемого ответчиком земельного участка на предмет соблюдения условий договора.

В результате осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка от 25.11.2017 б\н, из которого следует, что земельный участок с кадастровыми номерами 50:110010104:28, 50:11:0010104:29, 50:11:0010104:30, 50:11:0010104:2504 находятся в едином массиве, разграничений между собой не имеют, по периметру огорожены металлическим забором, проход и проезд на данные земельные участки ограничен. Всю территорию вышеуказанных участков занимает незавершенный строительством комплекс, состоящий из железных конструкций, на территории имеются легковозводимые строения и строительные отходы. Поверхность земельного участка покрыта снежным покровом.

04 декабря 2017 года истец направил в адрес ответчика претензию о нарушении условий Договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке, на данные требования ответчиком направлен ответ об отсутствии намерений в расторжении договор аренды, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование первоначального иска администрация указала на то, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, не ведет строительство многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Суд установил, что обществом проведены подготовительные работы, предшествующие строительству, в частности:

- 04.04.2014г. ООО «НАДЯА» выдано Разрешение на строительство торгового комплекса № RU 50505102-460; срок разрешения продлен до 31.12.2017г.

Однако после указанной даты срок действия разрешения не продлевался, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавался.

В соответствии со ст. 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Доказательств строительства и освоения участка за последние три года в материалы дела не представлено. Соответственно, требования о расторжении договоров аренды подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договоры расторгнуты судом, а правовых оснований для занятия участка у ответчика не имеется, участки подлежат возврату, требование в данной части подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные требования.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 242 от 21 апреля 2000 года, находящегося по адресу: <...> напротив магазина № 66, общей площадью 371 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010104:30, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 243 от 21 апреля 2000 года, находящегося по адресу: <...>   напротив   магазина   №   66,   площадью   371   кв.м,   с   кадастровым   номером 50:11:0010104:29, и площадью 69 кв.м с кадастровым номером 50:11:0010104:28, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 629 от 25 ноября 2013 года, находящегося по адресу: <...> напротив магазина № 66, общей площадью 650+/-18, с кадастровым номером 50:11:0010104:2504, разрешенное использование: под реконструкцию строений и строительство торгового комплекса.

Обязать ООО «Наяда» вернуть Администрации городского округа Красногорск Московской области земельные участки, находящиеся по адресу: <...> напротив магазина № 66, с кадастровыми номерами 50:110010104:28, 50:11:0010104:29, 50:11:0010104:30, 50:11:0010104:2504.

Взыскать с  ООО «Наяда» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья                                                                                 А.В. Гринева