Решение от 14 мая 2025 г. по делу № А66-7130/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7130/2024
г.Тверь
15 мая 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чубаревой Д.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Тверской области г. Тверь в интересах неопределенного круга лиц, Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» г. Тверь


к Администрации муниципального образования Бологовский район г. Бологое Тверской области, ОАО МТУ «Орион» г. Санкт-Петербург, ООО «Креативная лаборатория» г. Иваново,


с участием третьих лиц Администрации Выползовского сельского поселения п. Выползово Бологовского района Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области г. Тверь, ФИО1 г.Москва


неимущественный спор

при участии

в режиме онлайн от прокурора Обихода И.Д.

от ОАО МТУ «Орион» ФИО2 представителя,

от ООО «Креативная лаборатория», ФИО1 ФИО3 представителя,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Тверской области г. Тверь в интересах неопределенного круга лиц, Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» г. Тверь обратилась в суд с исковым заявлением к  Администрации городского поселения город Бологое Тверской области г. Бологое Тверской области, ОАО МТУ «Орион» г. Санкт-Петербург, ООО «Креативная лаборатория» г. Иваново с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 29 от 11.06.2021 с кадастровым номером 69:04:0000016:95 заключенного между администрацией МО «Бологовский район» и ОАО МТУ «Орион»; признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95;  истребовании из чужого незаконного владения ООО «Креативная Лаборатория» в пользу ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95; указании  в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для органа регистрации прав для внесения изменений в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки.

  Исковое заявление определением от 24.05.24г. принято к производству  суда, по делу назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода к судебному разбирательству в данном судебном заседании.

03.07.2024 от Прокуратуры Тверской области поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференци.

 08.07.2024 от  ОАО Монтажно-технологическое управление "Орион" поступил отзыв на исковое заявление.

08.07.2024 от ООО "Креативная Лаборатория" поступил отзыв на исковое заявление

08.07.2024 от  ГУ МВД поступил ответ на запрос суда.

 09.07.2024 от  ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» поступило  ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в его отсутствие, возражения против перехода к судебному разбирательству.

 Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» г. Тверь,  Администрация городского поселения город Бологое Тверской области, Администрация Выползовского сельского поселения, Управление Росреестра по Тверской области явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили, о месте, дате и времени рассмотрения настоящего дела извещены надлежаще (ст. ст. 121-123 АПК РФ). Дело рассматривается в соответствии со ст. 136 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В предварительном судебном заседании прокурор поддержал исковые требования в полном объеме, заявил ходатайство о замене ответчика Администрации городского поселения город Бологое на Администрацию муниципального образования Бологовский район ОГРН: <***>,  ИНН: <***>. 

Прокурор заявил, что на земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 нет объектов недвижимости, указал на нарушения ст. 39.20 ЗК РФ, которая допускает реализацию земельного участка без выкупа собственнику объектов недвижимости. Прокурор также заявил, что им не оспаривается сделка между ОАО МТУ «Орион» и ООО "Креативная Лаборатория", поскольку недействительность последующих сделок повлечет признание первоначальной сделки недействительной.

Относительно требования об истребовании из чужого владения прокурор  пояснил, что им заявлен не виндикационный иск, а требование о применении последствий недействительности сделки.

Нарушение интересов неопределенного круга лиц, по мнению прокурора, заключается в том, что Администрация, получив заявление ОАО МТУ «Орион» о выкупе земельного участка должна была отказать в реализации земельного участка, назначить торги по его продаже.

  Ответчики ОАО МТУ «Орион», ООО «Креативная лаборатория» поддержали возражения по отзывам, пояснили, что на земельном участке расположены две артезианские скважины, на которые представили свидетельства о праве собственности.

Ответчик  ОАО МТУ «Орион» дополнительно заявил, что размер предоставляемого в пользование для обслуживания объекта недвижимости земельного участка не зависит от   размера объекта недвижимости. Также заявил, что от артезианских скважин идут сети водоснабжения, водоотведения, которые расположены на территории земельного участка. Кроме того ответчик сослался на то, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 также расположена трансформаторная подстанция и электросети.

Ответчик ООО «Креативная лаборатория» поддержал вышеизложенное, заявил, что всего имеется четыре участка, составляющие единый комплекс, земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 нужен для обслуживания базы отдыха, главные объекты недвижимости расположены на иных участках, а на земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 расположены вспомогательные объекты.

Третье лицо ФИО1 поддержало позицию ответчиков.

Прокурор, ответчики, третье лицо присутствующие в судебном заседании возражали против перехода к судебному разбирательству в данном судебном заседании.

Суд счел возможным удовлетворить ходатайство прокурора о замене ответчика на Администрацию муниципального образования Бологовский район ОГРН: <***>,  ИНН: <***>, поскольку данное лицо является стороной по сделке, оспариваемой прокурором.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и счел стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной.

Дело назначено к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании с учетом позиции прокурора, истца, ответчиков, третьего лица.

18.07.2024 от Прокуратуры Тверской области поступили дополнительные документы.

 21.09.2024 от  Прокуратуры Тверской области поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

23.09.2024 от ОАО Монтажно-технологическое управление "Орион" поступил отзыв на заявление, согласно которому данный ответчик пояснил следующее:

 Прокуратурой заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 29 от 11.06.2021 г. с кадастровым номером 69:04:0000016:95. Одновременно были заключены еще три договора купли-продажи, предметом которых являлись земельные участки с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96. Правомерность выкупа указанных земельных участков истцом не оспаривается. Вместе с тем, все перечисленные земельные участки, включая спорный, имеют один вид разрешенного использования: под базу отдыха. Т.е. все четыре земельных участка представляют собой единую территорию базы отдыха «Межутоки». Границы территории базы отдыха сформированы с 1981 года и определены именно в целях строительства базы отдыха и за весь период осуществления деятельности ОАО МТУ «Орион» не менялись. При этом территория использовалась в соответствии с видом разрешенного использования.

На перечисленных земельных участках расположены объекты недвижимости, движимое имущество, сети водоснабжения, электроснабжения, имеющие технически-функциональную взаимосвязь в составе инфраструктуры базы отдыха.

На территории спорного земельного участка расположены объекты недвижимого имущества: артезианские скважины, кадастровые номера: 69:04:0000016:1004, 69:04:0000016:1005.

Данные артезианские скважины являются единственным источником водоснабжения для функционирования базы отдыха.

В силу пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основополагающими принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5); платность использования земли (подпункт 7). В развитие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности, предоставлено исключительно право на приобретение таких участков.

Доводы прокурора об отнесении артезианских скважин к объектам вспомогательного назначения, что в свою очередь исключает правовую возможность выкупа земельного участка с расположенными на нем объектами вспомогательного назначения, являются несостоятельными.

С учетом складывающейся правоприменительной практики и позиции ВС РФ сам факт нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта вспомогательного назначения не является препятствием для осуществления выкупа земельного участка без торгов. В подобных случаях должно учитываться наличие основного здания/строения, для обслуживания которого объекты вспомогательного назначения построены. При этом, важное значение имеет факт наличия основного объекта на дату осуществления выкупа земельного участка.

В рассматриваемом случае строительство артезианских скважин произведено именно в целях осуществления водоснабжения базы отдыха «Межутоки». Согласно выпискам из ЕГРН строительство артезианских скважин завершено в 1981 году. На момент строительства скважин на территории базы отдыха были построены здание главного корпуса (1872 г.), здание угольного склада (1981 г.), здание бытового корпуса (1981 г.), здание склада (1872 г.). В период строительства участок являлся единым и в соответствии с государственным актом на право пользования землей № 039809 от 28.04.1981 г., выданным Исполнительным комитетом Бологовского районного Совета народных депутатов Северному головному монтажно-технологическому предприятию ЦНПО «Каскад» (в дальнейшем переименовано в МТУ «Орион»), предоставлен в пользование для строительства базы отдыха.

С момента строительства и до момента реализации права на выкуп земельного участка в 2021 году земельные участки с расположенными на них объектами капитального строительства использовались только во взаимосвязи в соответствии с разрешенным видом использования.

Согласно архивным документам ОАО МТУ «Орион» имеются сведения о том, что источником водоснабжения базы отдыха является артезианская скважина, расположенная на территории базы отдыха.

Таким образом, с учетом обстоятельств настоящего дела недопустимо оценивать правомерность выкупа земельного участка с кадастровым номером :95 в отрыве от других земельных участков и объектов капитального строительства, входящих в единый имущественный комплекс базы отдыха. Фактическое нахождение основных объектов в границах иных земельных участках не имеет правового значения, поскольку определяющим критерием является именно установление факта наличия основного объекта, для обслуживания которого созданы объекты вспомогательного назначения. Сети водоснабжения проходят по части спорного земельного участка.

На территории базы отдыха находится трансформаторная подстанция, через которую осуществляется электроснабжения всех объектов капитального строительства в составе базы отдыха, а также электроснабжение летних домиков, расположенных на территории спорного земельного участка, а также освещение территории база отдыха.

В соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 13.08.2004 г. абонентом указана база отдыха «Межутоки», согласно схеме разграничения балансовой принадлежности на территории абонента находится КТП 6/0,4 кВт.

В соответствии с договором электроснабжения №69310076 от 01.04.2014 г. в качестве потребителя также указана База отдыха «Межутоки» филиал ОАО МТУ «Орион». В соответствии с приложением №2 к указанному договору указано наименование точки поставки КТП 6/0,4 кВт «Межутоки».

Таким образом, через трансформаторную подстанцию, расположенную на спорном земельном участке, осуществлялась поставка электрической энергии в целях электроснабжения базы отдыха «Межутоки» как единого предприятия.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания п. 16 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2022), по смыслу п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Спорный земельный участок с учетом его внешних границ предоставлялся АО МТУ «Орион» в целях строительства базы отдыха. Именно государством в лице уполномоченных органов определен размер земельного участка в указанных целях.

С учетом целевого назначения земельного участка для размещения базы отдыха как единого комплекса и естественных фактических существующих границ возможна эксплуатация только всего участка как единого целого.

Кроме того, подтверждением взаимосвязи спорного земельного участка с иными объектами недвижимости в рамках их целевого использования является положение об обособленном подразделении ОАО МТУ «Орион» базы отдыха «Межутоки», утвержденное генеральным директором 11.01.2016 г., в соответствии с которым база отдыха является оздоровительным учреждением и создана в целях организации отдыха граждан, преимущественно семьями, во время очередных отпусков, спортивных и других мероприятий, а также в выходные и праздничные дни.

База отдыха расположена на территории бывшей усадьбы, принадлежавшей в 1884-1909 гг. генералу Белямиосу, с 1909 года управляющему фирмы «Нобеля» - ФИО4. Место имело название Межутоки.

Таким образом, выкуп спорного земельного участка в существующих границах обоснован расположением на нем объектов недвижимого имущества, собственником которых являлся ОАО МТУ «Орион», а также использованием всей территории в соответствии с видом разрешенного использования под базу отдыха.

Согласно разъяснениям ФГБУ «ФКП Росреестра» от 01.04.2015 г. №10-0869-КЛ основное назначение земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, состоит в организации всех форм отдыха. К указанным земельным участкам относятся не все земли, которые используются для отдыха, а только земли, расположенные в рекреационных зонах и на специально выделенных территориях. Таковыми признаются земельные участки, предоставленные санаториям, домам отдыха и иным лицам для организации отдыха населения.

В рекреационные зоны включаются парки, сады, городские леса, лесопарки, скверы, пляжи, пруды, озера, водохранилища и другие объекты. В этих зонах не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения. К ним относятся земельные участки, занятые домами отдыха, пансионатами, кемпингами, спортивными и туристскими базами и лагерями, яхт-клубами, лесопарками, учебно-туристскими тропами и маркированными трассами, а также земли пригородных зеленых зон, представляющие собой места отдыха населения и выполняющие защитные и санитарно-гигиенические функции.

Согласно ЗК РФ все эти земельные участки и территории должны использоваться в соответствии с основным целевым назначением: для организации отдыха на природе. Запрещаются те виды деятельности, которые могут препятствовать их использованию по назначению (застройка, земляные работы, не связанные с освоением территории для отдыха, вырубка леса, уничтожение зеленых насаждений).

Таким образом, необходимо учитывать, что раздел земельного участка не позволит использовать вновь образуемые земельные участки как самостоятельные объекты в соответствии с разрешенным использованием в целях размещения и эксплуатации объектов недвижимости и препятствует рациональному использованию земель в рекреационных целях, что само по себе является основанием для отказа в иске.

Прокурор оспаривает сделку по выкупу земельного участка со ссылкой на ст. 168 ГК РФ по признаку ничтожности.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25). В рассматриваемом случае отсутствует факт нарушения публичных интересов. Прокурор указывает, что нарушение публичных интересов выражается в том, что в случае отказа Администрации от заключения договора купли-продажи, спорный земельный участок должен был быть реализован с публичных торгов и мог быть приобретен любым лицом. Вместе с тем, какого-либо нормативного обоснования прокурором не представлено.

Во-первых, порядок рассмотрения заявления о выкупе земельного участка предусмотрен ЗК РФ.

Для приватизации поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка гражданин или юридическое лицо подают в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка, в котором указывают сведения, перечисленные в части 1 статьи 39.17.

На основании части 2 статьи 39.17 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Положениями части 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить проект такого договора для подписания заявителю либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

При этом, ЗК РФ не предусматривает совершения каких-либо иных действий в случае отказа в предоставлении земельного участка, направленных на отчуждение испрашиваемого земельного участка на торгах.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа № 1163 от 11.08.2000 г. срок аренды установлен до 2049 года. Т.е. на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка Администрация уже распорядилась земельным участком путем предоставления его в долгосрочную аренду и между сторонами существовали арендные отношения. При данных обстоятельствах единственным возможном последствием отказа Администрации в предоставлении земельного участка могло стать только продолжение арендных отношений в соответствии с условиями договора. В рамках действующего договора аренды у Администрации отсутствовали полномочия по предложению с торгов земельного участка неопределенному кругу лиц. Кроме того, как указывалось ранее, на спорном земельном участке размещены объекты недвижимости, собственником которых являлось ОАО МТУ «Орион», что с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов исключает возможность продажи земельного участка иному лицу.

Отсутствие    нарушения    публичных    интересов    исключает    возможность применения п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Определением суда от 23.09.2024 судебное заседание по делу перенесено на 04.12.24г. 

28.11.2024 от ООО "Креативная Лаборатория" поступили дополнения к отзыву на исковое заявление. Ответчик полагает следующее:

 На земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 расположены два объекта недвижимости: артезианская скважина № 1 с кадастровым номером 69:04:0000016:1004 и артезианская скважина № 2 с кадастровым номером 69:04:0000016:1005.

Факт расположения указанных объектов на спорном земельном участке подтверждается выписками из ЕГРН, в которых указано, что артезианские скважины расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95. Право собственности на артезианские скважины принадлежало ОАО МТУ «Орион», что не оспаривается прокурором

 ОАО МТУ «Орион», являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участка, имело право на приобретение земельного участка без торгов.

ООО «Креативная лаборатория» приобрело по договору купли-продажи спорный земельный участок как единый имущественный комплекс, который состоит из земельных участков с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96 и объектов недвижимости, расположенных на них. Согласно выпискам из ЕГРН все перечисленные объекты объединены назначением «для базы отдыха».

Указанные артезианские скважины являются источником водоснабжения базы отдыха «Межутоки». Из представленной суду топографической съемки видно, что на земельном участке, а также на трех смежных, расположены объекты недвижимого и движимого имущества. От артезианской скважины протянуты сети водоснабжения ко всем объектам, расположенным на территории базы отдыха.

Поскольку на территории базы отдыха имеются объекты недвижимости, для водоснабжения которых построены скважины, то доводы прокуратуры о недопустимости осуществления выкупа объектов вспомогательного назначения являются необоснованными. В рассматриваемом случае имеются иные объекты базы отдыха, которые имеют функциональную связь со скважиной.

Кроме того, результаты топографической съемки подтверждают, что на территории базы отдыха имеются сети электроснабжения, трансформаторная подстанция, за счет которых осуществляется электроснабжение всех объектов базы отдыха и освещение территории. Сети протянуты через всю территорию спорного земельного участка.

В соответствии с договором электроснабжения №6930202476 от 30.09.2021 г., заключенным ООО «Креативная лаборатория», осуществляется электроснабжение базы отдыха «Межутоки» (а не отдельных строений), энергопринимающее устройство расположено на территории базы отдыха (в границах спорного земельного участка), поставка энергии осуществляется через трансформаторную подстанцию Межутоки. Схема присоединения не менялась и полностью соответствует схеме электроснабжения на дату продажи земельных участков.

Кроме того, схема топографической съемки наглядно демонстрирует наличие на спорном земельном участке инфраструктуры базы отдыха: летние домики в количестве 8 штук, беседка, теплица, спортивная площадка, элементы благоустройства территории, дорожки и др.

С учетом вида разрешенного и фактического использования спорный земельный участок является частью территории базы отдыха. В этой связи недопустимо сводить оценку правомерности выкупа спорного земельного участка только к площади расположения артезианских скважин.

Исторически на территории базы отдыха «Межутоки» располагалась одноименная усадьба начала XX века «Межутоки». В соответствии с Приказом № 68 от 30.12.1999 г. усадьба «Межутоки», принадлежавшая графу ФИО5, является объектом историко-культурного наследия и включена в список вновь выявленных памятников истории и культуры.

Усадьба - это в русской архитектуре отдельное поселение, комплекс жилых, хозяйственных, парковых и иных построек, а также, как правило, усадебный парк, составляющих единое целое.

Согласно паспорту №7548 выявленного объекта культурного наследия «Усадьба «Межутоки»» представляет собой комплекс строений и лесопарковую территорию.

Согласно описанию усадьбы, содержащемуся в паспорте OKH, усадьба расположена в живописной местности, ограниченной с севера и юга двумя озерами: Немега и Островито. Подъезд к усадьбе осуществляется с восточной стороны. Северную часть территории усадьбы занимает пейзажный парк, переходящий в смешанный лес.

Центральное, доминирующее положение усадьбы занимает двухэтажный кирпичный главный дом, соединенный переходом с флигелем. Перед южным фасадом дома раскинулся обширный парадный двор, к которому подходит обсаженная елями подъездная дорога. От севера фасада дома через парк проложена березовая аллея. В юго-западной части усадьбы, ближе к озеру, сохранились фундаменты хозяйственной постройки и перестроенная конюшня.

Согласно информации, отраженной в топосъемке, описание усадьбы однозначно свидетельствует о том, что ее территория расположена на спорном земельном участке и включает в себя постройки и лесопарковые зоны. Очевидно, что территория базы отдыха «Межутоки», определилась с учетом фактического размещения усадьбы и ее составляющих, а также географического обособленного местоположения территории между двух озер.

В соответствии с п. 14 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Таким образом, земельный участок выявленного объекта культурного наследия «Усадьба «Межутоки» является неделимым. Указанное, в совокупности с иными обстоятельствами единого назначения земельных участков и расположенных на них объектах, также свидетельствует об обоснованности выкупа спорного земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору прокурор в силу п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должен был сформулировать указанное фактическое обоснование заявленного им требования о признании договора недействительным. Бремя доказывания в соответствии со ст. 65 АПК РФ лежит на прокуроре.

Учитывая, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости (две артезианские скважины) и это обстоятельство подтверждается сведениями из ЕГРН, право на выкуп земельного участка ОАО МТУ «Орион» имело. Указанное обстоятельство является фактическим и неопровержимым. Суть требований прокурора о признании сделки недействительной сводится к отсутствию прав на выкуп земельного участка ОАО МТУ «Орион».

Ответчиками представлены доказательства, свидетельствующие об обоснованности осуществления выкупа земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95. Вместе с тем, прокурором не приведено ни одного доказательства, опровергающего доводы и доказательства ответчиков, а равно не предоставлено сведений и доказательств, указывающих на избыточность площади земельного участка.

Ссылки прокурора в исковом заявлении на определение ВС РФ от 26.04.2016 №64-КГ-2 являются несостоятельным. Данная судебная практика релевантна к спорам, возникающим между собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке и лицом, в полномочия которого входит принятие решения о предоставлении в собственность соответствующих земельных участков. Между Администрацией и ОАО «МТУ «Орион» не возникло споров и разногласий по размеру приобретаемого земельного участка. В настоящем деле прокурором, не являющимся стороной сделки, заявлены требования о признании сделки недействительной. В этом случае распределение бремени доказывания должно осуществляться в соответствии с требованиями, закрепленными в ст. 65 АПК РФ.

Прокуратурой в качестве последствий признания сделок недействительной заявлено требование к ООО «Креативная лаборатория» об истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка.

Правовым обоснованием данного требования в исковом заявлении указана ст.302 ГК РФ.

Таким образом, прокуратура совмещает в одном исковом заявлении требования о признании сделки недействительной по ст. 167, 168 ГК РФ и о виндикации (ст. ст. 301,302 ГКРФ).

Виндикационный иск имеет самостоятельное правовое регулирование, как способ судебной защиты вещных прав и истребование имущества из чужого незаконного владения не может выступать последствием признания ничтожной сделки по ст. 167 ГК РФ.

Вместе с тем, ООО «Креативная лаборатория» в отзыве на исковое заявление привело доводы о добросовестности приобретения, что исключает возможность истребования спорного земельного участка у ООО «Креативная лаборатория» в соответствии со ст. 302 ГК РФ:

- сделка является возмездной;

- ОАО МТУ «Орион» являлось собственником спорного земельного участка;

- отсутствовали какие-либо ограничения, обременения, судебные споры;

- сделка удостоверена нотариусом;

- ОАО МТУ «Орион» даны заверения о наличии прав на совершение сделки по отчуждению имущества, включая спорный земельный участок, а также об отсутствии каких-либо препятствий для совершения сделки.

Кроме того, ООО «Креативная лаборатория» не усматривает нарушений ст. 39.20 ЗК РФ при осуществлении выкупа ОАО МТУ «Орион». Из буквального толкования указанной статьи следует, право на выкуп земельного участка принадлежит собственнику объектов недвижимости, расположенных на соответствующем земельном участке. Факт принадлежности артезианских скважин, как объектов недвижимости ОАО МТУ «Орион» на дату совершения оспариваемой сделки является подтвержденным. При этом, ст. 39.20 ЗК РФ не содержит сведений об ограничениях площади, подлежащей выкупу без торгов, а также каких-либо критерий, иных условий реализации права на приобретение земельных участков без торгов.

В рассматриваемом случае для ООО «Креативная лаборатория» являлось очевидным и единственно возможным осуществление выкупа всего земельного участка, как территории базы отдыха с размещенными на ней различными объектами и исторической территории базы отдыха «Межутоки».

Срок владения имуществом на праве собственности закон не связывает с возможностью реализации полномочий собственника. Собственнику имущества принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, на момент совершения сделки ОАО МТУ «Орион» являлось собственником спорного земельного участка и не имело каких-либо ограничений по распоряжению данным имуществом. Кроме того, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ законодателем прямо предусмотрено, что не допускается ограничение дальнейшего распоряжения земельным участком.

Указанные выше обстоятельства однозначно свидетельствуют о добросовестности приобретения спорного земельного участка ООО «Креативная лаборатория».

Основанием для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 168 ГК РФ является обязательное установление факта нарушения публичных интересов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Нарушение неопределенного круга лиц, по мнению прокурора, заключается в том, что Администрация, получив заявление ОАО МТУ «Орион» о выкупе земельного участка должна была отказать в реализации земельного участка, назначить торги по его продажи. При этом, данные доводы прокурора не имеют нормативного обоснования. Напротив, у Администрации при получении соответствующего заявления в соответствии с ЗК РФ есть только два возможных действия: удовлетворение заявления и последующая продажа земельного участка лицу, испрашивающему участок или отказ в удовлетворении заявления. Во втором случае не предусмотрено законом совершения действий по выставлению земельного участка на торги. Подобное бы грубо противоречило нормам действующего законодательства РФ, т.к. Администрация уже распорядилась земельным участком, путем предоставления его в долгосрочное владение и пользование по договору аренды. Единственным последствием отказа в выкупе земельного участка могло стать продолжение арендных отношений.

Сделка между ОАО МТУ «Орион» и ООО «Креативная лаборатория» совершена в отношении нескольких объектов недвижимости в составе единого целого. Даже если сделать допущение, что ОАО МТУ «Орион» приобрело бы только право собственности на 3 земельных участка из четырех, то при переходе прав на объекты недвижимости, включая артезианские скважины, произошла бы смена арендатора. Т.е. ООО «Креативная лаборатория» в любом случае получило бы в свое владение спорный земельный участок. В этой ситуации также исключается возможность продажи земельного участка иным лицам, отсутствуют правовые нормы, позволяющие осуществить продажу данного земельного участка на торгах при наличии действующих арендных отношений и наличии на спорном земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих собственнику.

Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости является одним из основных принципов земельных правоотношений.

Таким образом, в настоящем споре отсутствует какое-либо нарушение публичных интересов.

Кроме того, следует отметить, что публичный интерес, напротив, состоит в развитии туристического кластера Тверской области.

ООО «Креативная лаборатория» приобрело земельный участок, а также иные объекты недвижимости в целях создания туристско-рекреационного кластера «Русские озера». Ключевым этапом инвестиционного проекта является реставрация усадьбы «Межутоки». а также создание соответствующей инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96.

Реализация проекта осуществляется при поддержке Правительства Тверской области, что подтверждается письмом Министерства экономического развития Тверской области от 08.07.2024 г. исх. №3339.

Развитие внутреннего туризма в России является национальным приоритетом и поддерживается на федеральном и региональном уровнях. Реализация проектов в сфере туризма позволяет увеличить туристический поток и привлекать дополнительные инвестиции, что положительно сказывается на социально-экономическом развитии региона.

Реставрация Усадьбы имеет важное историческое значение и должна быть реализована на всей территории усадьбы.

30.05.2023 г. Постановлением Правительства Тверской области №227-пп утвержден генеральный план Выползовского сельского поселения Бологовского муниципального района Тверской области. Согласно разделу 3 в п. 16 земельные участки ООО «Креативная Лаборатория» включены в функциональные зоны рекреационного назначения для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

Таким образом, предъявление иска создает препятствия в реализации социально важного проекта и развитии туризма в регионе в противоречие с национальными ориентирами и приоритетами.

03.12.2024 от Администрации муниципального образования Бологовский район г.Бологое Тверской области поступил отзыв на иск, ответчик возражает против удовлетворения иска, полагая требования прокурора необоснованными, предоставление ООО МТУ «Орион» земельного участка правомерным.

03.12.2024 от прокурора поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.  

03.12.2024 от Администрации муниципального образования Бологовский район г.Бологое Тверской области поступило ходатайство  об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие представителей Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Управления Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Администрация поддержал позицию по отзыву.

Ответчик  ООО «Креативная лаборатория» поддержал позицию по отзыву и дополнениям к нему, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку не успел собрать доказательства подтверждающие наличие электросетей на земельном участке и наличия иных объектов, обеспечивающих деятельность объектов, расположенных за пределами спорного земельного участка.

ФИО1 поддерживает позицию ответчиков.

ООО МТУ «Орион» поддержало позицию по отзыву, представило письменное ходатайство, согласно которому для правильного разрешения дела необходимо подтвердить функционирование Базы отдыха «Межутоки», принадлежавшей ОАО МТУ «Орион» и расположенной на спорном земельном участке, до продажи земельного участка и находящихся на нем строений ООО «Креативная лаборатория». Подтвердить деятельность Базы отдыха «Межутоки» по приему и размещению отдыхающих может ФИО6, проработавший на базе отдыха более 20 лет в должности кочегара. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, данный ответчик просит вызвать в суд и допросить в качестве свидетеля ФИО6, проживающего по адресу: 171053, <...>. Не возражает против отложения судебного заседания.

 Прокурор возражает против вызова для допроса указанного лица ввиду отсутствия необходимости, возражает против отложения судебного заседания, поскольку было достаточно времени для представления доказательств.

Ответчик Администрация оставил ходатайства ответчиков ООО «Креативная лаборатория»,  ООО МТУ «Орион» на усмотрение суда.

ООО «Креативная лаборатория», ФИО1 поддержали ходатайство ООО МТУ «Орион» о вызове для допроса качестве свидетеля ФИО6

Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Креативная лаборатория» об отложении судебного заседания, поскольку у данного лица было достаточно времени для сбора доказательств по делу.

 Вместе с тем, суд счел необходимым удовлетворить ходатайство ООО МТУ «Орион» о вызове в суд и допросе в качестве свидетеля ФИО6, являющегося как следует из пояснений третьего лица длительное время работником на базе отдыха, расположенной на спорном земельном участке и обладает, по мнению суда, информацией, имеющей значение для рассмотрения настоящего дела о размещении на земельном участке объектов  недвижимости (сетях, трансформаторной подстанции и т.д.) используемых для водоснабжения, энергоснабжения иных объектов, находящихся за пределами этого земельного участка, о том, работают ли артезианские скважины.

Ввиду изложенного, суд отложил судебное разбирательство.

11.02.2025 от ООО "Креативная Лаборатория" поступил дополнительный отзыв на исковое заявление.

Определением суда от 24.02.2025  судебное заседание было перенесено.

25.04.2025 от Прокуратуры Тверской области поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

27.04.2025 от ООО "Креативная Лаборатория" поступили дополнительные материалы.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие представителей Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Управления Росреестра по Тверской области, Администрации МО Бологовский район.

В судебное заседание обеспечил явку вызванный для допроса в качестве свидетеля ФИО6

Суд предупредил свидетеля об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отобрана подписка.

Суд произвел допрос ФИО6 в качестве свидетеля, оформлен протокол допроса свидетеля от 29.04.25г.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ООО «Креативная лаборатория» поддержал ранее заявленную позицию по отзыву и дополнительному отзыву.

Ответчик ОАО МТУ «Орион» также поддержал ранее изложенные возражения на иск.

Третье лицо ФИО1 также поддержало ранее заявленную позицию.

Как следует из материалов иска, Прокуратурой Тверской области проведена проверка исполнения федерального законодательства при распоряжении муниципальной собственностью, законодательства о защите конкуренции.

Установлено, что 11.06.2021 между администрацией муниципального образования «Бологовский район» и Открытым акционерным обществом Монтажно-технологическое управление «Орион» (далее - ОАО МТУ «Орион») в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности № 29, о передаче в собственность ОАО МТУ «Орион» земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется объект недвижимого имущества.

Между ОАО МТУ «Орион» и Обществом с ограниченной ответственностью «Креативная Лаборатория» (далее — ООО «Креативная Лаборатория») 15.07.2021 заключен договор купли-продажи (купчая) объектов недвижимого имущества. Согласно пункту 1.1.10 указанного договора ОАО МТУ «Орион» передает в собственность ООО «Креативная Лаборатория» земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки. На основании пункта 2.1 договора цена земельного участка составляет 11 212 913,05 рублей.

19.07.2021 в ЕГРН внесены сведения о новом собственнике земельного участка — ООО «Креативная Лаборатория».

Между ФИО1 и ООО «Креативная Лаборатория» 08.09.2021 заключен договор об ипотеке недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора ипотека установлена в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» по договору займа б/н, заключенному 13.07.2021 и дополнительному соглашению к нему, заключенному 08.09.2021 между ФИО1 и ООО «Креативная Лаборатория». На основании пункта 3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» заложило ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки. Согласно пункту 4.1 договора закладываемое имущество оценивается в 11 213 000 рублей.

29.09.2021 в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременения на земельный   участок   с   кадастровым   номером   69:04:0000016:95   площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки.

Полагая, что ООО МТУ «Орион» обратилось за предоставлением земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, который предусматривает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ необоснованно,  прокурор обратился в суд с настоящим иском.

По итогам рассмотрения дела суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ).

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Судом установлено, что 11.08.2000 г. между Администрацией Бологовского района и ОАО МТУ «Орион» заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №1163 площадью 12,7588 га сроком на 49 лет.

Одновременно заключено еще 3 договора аренды:

- № 1164 от 11.08.2000 г. на земельный участок, площадью 0,4935 га;

- № 1165 от 11.08.2000 г. на земельный участок, площадью 0,2611 га;

- № 1166 от 11.08.2000 г. на земельный участок, площадью 0,1410 га. Указанные договоры аренды в соответствии с п. 1.1. имеют единое назначение  предоставления участков - для базы отдыха, расположенной на землях Бологовского района (Ильятинский с/округ, урочище «Межутоки»).

Ранее данные земельные участки не были выделены и являлись единым земельным участком, расположенным в границах спорного земельного участка.

Согласно государственному акту на право пользования землей № 039809 от 28.04.1981 г. выданному Исполнительным комитетом Бологовского районного Совета народных депутатов Северному головному монтажно-технологическому предприятию ЦНПО «Каскад» (в дальнейшем переименовано в МТУ «Орион») предоставлен в пользование земельный участок площадью 15 га для строительства базы отдыха.

В 1984 г. принято решение об отводе данного земельного участка под базу отдыха.

Границы предоставленного земельного участка для строительства базы отдыха полностью совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95.  

Таким образом, размеры земельного участка, необходимого для базы отдыха «Межутоки» изначально определены государством в лице уполномоченных органов.

В дальнейшем из единого участка, которым пользовалось ОАО МТУ «Орион», были образованы 4 участка, на трех из которых расположены основные здания и сооружения базы отдыха. При этом, назначение использования каждого из вновь образованных участков не изменилось.

Всего было образовано четыре земельных участка с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96.

При этом, земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 является основным, внутри которого расположены остальные три земельных участка.

Согласно пп. 6, п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ОАО МТУ «Орион» являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96, включая здание главного корпуса (кадастровый номер 69:04:0000016:1003), здание угольного склада (кадастровый номер 69:04:0000016:1001), здание склада (кадастровый номер 69:04:0000016:1000), здание бытового корпуса (кадастровый номер 69:04:0000016:1002), артезианская скважина № 1 (кадастровый номер 69:04:0000016:1004) артезианская скважина № 2 (кадастровый номер 69:04:0000016:1005).

Реализуя свое право, предоставленное законом, ОАО МТУ «Орион» обратилось в Администрацию муниципального образования «Бологовский район» с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96.

Выкупленные ОАО МТУ «Орион» у Администрации муниципального образования «Бологовский район» четыре земельных участка с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96 по договорам №№ 27, 28, 29, 30 от 21.06.2021 г., а также расположенные на земельных участках объекты недвижимости, строения и сооружения являются базой отдыха «Межутоки» и представляют собой единый имущественный комплекс.

В частности, на спорном земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 расположены два объекта недвижимости - артезианская скважина № 1, площадью 17,6 кв.м. и артезианская скважина № 2, площадью 7,4 кв.м.

На земельных участках с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 расположены следующие объекты недвижимости: здание главного корпуса, здание бытового корпуса, здание угольного склада, здание склада. Указанные объекты недвижимости принадлежали на праве собственности ОАО МТУ «Орион» и вошли в предмет договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.07.2021 г., заключенного с ООО «Креативная лаборатория», в составе единого имущественного комплекса. В соответствии с условиями договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.07.2021 г. ООО «Креативная Лаборатория» приобрело право собственности на четыре земельных участка, две артезианские скважины, а также на здание бытового корпуса, здание угольного склада, здание склада, здание главного корпуса.

В договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.07.2021 г. в п. 1.6. закреплено условие, согласно которому Продавец понимает и соглашается с тем, что Покупатель, заключая настоящей Договор, имеет целью приобретение прав собственности в отношении недвижимого имущества (всех объектов недвижимости в совокупности) исключительно совместно (как единый объект - база отдыха).

Таким образом, ООО «Креативная Лаборатория» не совершало отдельной сделки в отношении спорного земельного участка, а приобретало имущественный комплекс, как единое целое. Такой подход обусловлен назначением территории, историческим границами базы отдыха, а также взаимозависимостью всех объектов недвижимости и элементов инфраструктуры.

В отношении договоров купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94,   69:04:0000016:96 прокурором требований  о признании сделок недействительными не заявлялось.

Поскольку указанные земельные участки с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 расположены «внутри» спорного земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95,  их самостоятельное использование невозможно. 

При таких обстоятельствах оспаривание прокурором сделки по формальному основанию наличия на спорном земельном участке незначительных (по площади, но не по значению для остальных объектов) объектов недвижимости - артскважин суд полагает необоснованным.

 Реализация четырех земельных участков ООО «МТУ «Орион» производилась как продажа единого имущественного комплекса, разделение которого невозможно, на всех земельных участках расположена база отдыха и ее объекты - здание главного корпуса, здание бытового корпуса, здание угольного склада, здание склада, на спорном земельной участке расположены вспомогательные объекты (артскважины, трансформаторная подстанция, электрические сети, вспомогательные здания и сооружения - теплицы, беседки, навесы, летние домики, ледник, элементы зоны отдыха, иные объекты), необходимые для эксплуатации и обслуживания базы отдыха.

Выводы суда подтверждаются в полной мере материалами дела, в том числе полной выпиской  из ЕГРН в отношении земельного участка 69:04:0000016:95, схемами земельных участков, актом на право пользование землей, градостроительными планами всех земельных участков, договорами аренды, купли-продажи и иными документами, также подтверждены свидетельскими показаниями, оснований сомневаться в достоверности которых у суда отсутствуют.

Кроме того, п. 5 Градостроительного плана земельного участка 69:04:0000016:95 содержит информацию о том, что в границах земельного участка располагается выявленный объект культурного наследия «Усадьба Межутоки» нач. XX в.». ГПЗУ 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 также содержат информацию о том, что на территории указанных земельных участков располагается выявленный объект культурного наследия «Усадьба Межутоки»   нач.   XX   в.».   Таким   образом,   историческая   Усадьба   «Межутоки» располагается на территории всех четырех участков базы отдыха. Данное обстоятельство также исключает возможность предложения и продажи спорного земельного участка иному лицу, не являющемуся собственником иных частей единого выявленного объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах с учетом отсутствия оснований выделения оного земельного участка из комплекса состоящего из четырех земельных участков, при заключении договора купли-продажи земельного участка № 29 от 11.06.2021 г. с кадастровым номером 69:04:0000016:95 не допущено нарушений ст. 39.20 ЗК РФ, в связи требования прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

Требование прокурора о  признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95 удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Между ФИО1 и ООО «Креативная Лаборатория» 08.09.2021 заключен договор об ипотеке недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора ипотека установлена в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» по договору займа б/н, заключенному 13.07.2021 и дополнительному соглашению к нему, заключенному 08.09.2021 между ФИО1 и ООО «Креативная Лаборатория». На основании пункта 3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» заложило ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки. Согласно пункту 4.1 договора закладываемое имущество оценивается в 11 213 000 рублей.

29.09.2021 в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременения на земельный   участок   с   кадастровым   номером   69:04:0000016:95   площадью 127 588 кв.м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки.

Таким образом, обременение на земельный участок в виде ипотеки установлено на основании договора займа заключенному 13.07.2021 и дополнительному соглашению к нему, заключенному 08.09.2021 между ФИО1 и ООО «Креативная Лаборатория».

Вместе с тем, упомянутый договор займа прокурором не оспаривается, вследствие чего отсутствуют основания рассматривать незаконность обременения в виде ипотеки в отношении спорного земельного участка, указанный вопрос по сути не взаимосвязан с предметом настоящего спора.

Требование прокурора об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером  69:04:0000016:95 также не подлежит удовлетворению.

Прокурором не ставится вопрос о недействительности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, на основании которого у ООО «Креативная Лаборатория» возникло право собственности. Не приведено также доводов и доказательств, свидетельствующих об отсутствии оснований для возникновения права собственности у ООО «Креативная Лаборатория».

На момент совершения сделки по отчуждению объектов недвижимости ОАО МТУ «Орион» являлось собственником земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений. В соответствии с п. 6 ст. 8.1. ГК РФ лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.  Таким образом, приобретая объекты недвижимости ООО «Креативная Лаборатория» предприняты все надлежащие и достаточные меры для проверки наличия у ОАО МТУ «Орион» прав на совершение сделки, в том числе, в отношении спорного земельного участка.

Поскольку отсутствуют основания для признания сделки по выкупу земельного участка недействительным, отсутствуют основания для истребования имущества.

Основанием для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 168 ГК РФ является обязательное установление факта нарушения публичных интересов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Нарушение неопределенного круга лиц, по мнению прокурора, заключается в том, что Администрация, получив заявление ОАО МТУ «Орион» о выкупе земельного участка должна была отказать в реализации земельного участка, назначить торги по его продаже.

При этом, данные доводы прокурора не основаны на нормах права.

 Напротив, у Администрации при получении соответствующего заявления в соответствии с ЗК РФ имелось  только два возможных варианта действия: удовлетворение заявления и последующая продажа земельного участка лицу, испрашивающему участок или отказ в удовлетворении заявления. Во втором случае законодательство не предусматривает прекращения арендных отношений и совершения действий по выставлению земельного участка на торги. Подобное бы грубо противоречило нормам действующего законодательства РФ об аренде, т.к. Администрация уже распорядилась земельным участком путем предоставления его в долгосрочное владение и пользование по договору аренды. Единственным последствием отказа в выкупе земельного участка могло стать продолжение арендных отношений.

Сделка между ОАО МТУ «Орион» и ООО «Креативная лаборатория» совершена в отношении нескольких объектов недвижимости в составе единого целого. Даже если допустить, что ОАО МТУ «Орион» приобрело бы  право собственности только на три земельных участка из четырех, то при переходе прав на объекты недвижимости, включая артезианские скважины, произошла бы смена арендатора. ООО «Креативная лаборатория» в любом случае получило бы в свое владение спорный земельный участок. В этой ситуации также исключается возможность продажи земельного участка иным лицам, отсутствуют правовые нормы, позволяющие осуществить продажу данного земельного участка на торгах при наличии действующих арендных отношений на срок 49 лет и наличии на спорном земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих собственнику.

Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости является одним из основных принципов земельных правоотношений.

Доказательства причинения какого либо ущерба неопределенному кругу лиц заключением спорной сделки прокурором не представлены.

Кроме того, ввиду изначального наличия договора аренды в отношении спорного земельного участка и неистечения срока аренды к дате заключения договора купли-продажи, в случае признания недействительной сделкой договора купли-продажи, при отсутствии оспаривания договора аренды, будут восстановлены арендные отношения, в силу чего передача земельного участка ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» невозможна.

Требование прокурора об указании  в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для органа регистрации прав для внесения изменений в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское урочище Межутоки является, по мнению суда не конкретизированным требованием, не ясно основанием для внесения каких изменений в ЕГРН будет являться решение суда.

Поскольку Прокурор от уплаты государственной пошлины в силу норм главы 25.3 НК РФ по делам данной категории освобожден, а также ввиду признания требований прокурора необоснованными, государственная пошлина по делу не распределяется.

Учитывая изложенное, и, руководствуясь  ст.ст.166-168, 421, 448 ГК РФ, ст.ст. 110, 136, 156, 169, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия


       Судья:

О.Е.Куров