Решение от 29 апреля 2024 г. по делу № А41-32323/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32323/23
29 апреля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 315502200005712, ИНН <***>), Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды от 04.02.2019 № 11/2019, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2021 по 31.10.2022 в размере 635537,05 руб., пени за период с 16.12.2021 по 30.10.2022 в сумме 52943,62 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ИП ФИО2 с требованиями о расторжении договора аренды от 04.02.2019 № 11/2019, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2021 по 31.10.2022 в размере 635537,05 руб., пени за период с 16.12.2021 по 30.10.2022 в сумме 52943,62 руб.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, дал пояснения по существу спора.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, Минмособлимущество, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 04.02.2019 № 11/2019 нежилого здания с кадастровым номером 50:57:0000000:1313 по адресу: <...>, находящегося в муниципальной собственности Коломенского городского округа Московской области.

Договор аренды заключен сроком с 04.02.2019 по 03.02.2024 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора, размер ежемесячной арендной платы за пользование имуществом на дату заключения договора составляет 53983,05 руб.

Согласно п. 6.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы либо перечисление арендной платы не в полном объеме, арендатор обязан уплатить получателю арендной платы неустойку в размере 0,05% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что ответчиком не вносится арендная плата, в связи с чем, претензией от 31.10.2022 № 1009 истец потребовал ответчика оплатить образовавшуюся задолженность, предложил расторгнуть договор аренды.

Поскольку требования оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, со ссылкой на судебный акт по делу № А41-55080/23, указывает, что у управления отсутствует право на взыскание арендной платы в связи с возложением в судебном порядке обязанности заключить договор купли-продажи здания.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 16.03.2021 № 6270 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 04.02.2019 № 11/2019 за период с 01.12.2021 по 31.10.2022 составляет 635537,05 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.12.2021 по 30.10.2022 в сумме 52943,62 руб.

Вместе с тем суд не находит достаточных правовых оснований удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2023 по делу № А41-55080/23 установлено, что ИП ФИО2 обратилась в Администрацию городского округа Коломна с заявлением от 07.09.2021 за выкупом здания с кадастровым номером 50:57:0000000:1313. Письмом от 30.09.2021 Администрация городского округа Коломна сообщила предпринимателю, что будет заключен контракт на проведение рыночной оценки недвижимости и после получения отчета об оценки и подписания постановления об условиях приватизации арендуемого имущества будет подготовлен договор купли-продажи. Стоимость выкупаемого объекта определена в отчете об оценке от 26.05.2022 № 416/11/1, подготовленном по заданию администрации. Между тем, решение по заявлению предпринимателя органом местного самоуправления не было принято.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2023 по делу № А41-55080/23 суд обязал Администрацию городского округа Коломна Московской области заключить с ИП ФИО2 договора купли-продажи арендованного нежилого здания по адресу: <...>, по цене 4466500 руб., определенной отчетом от 26.05.2022 № 416/11/1 об оценке объекта с условиями рассрочки платежа на 5 лет.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предмет спора не влияет на свойство преюдиции, учитывая, что в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует формулировка "предмет спора", а формулировка "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Таким образом, часть 2 статьи 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно оказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Таким образом, решением Арбитражного суда Московской области от 08.12.2023 по делу № А41-55080/23 установлен факт незаконного бездействия со стороны Администрации городского округа Коломна.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:

1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Следовательно, исходя из даты заявления о выкупе здания – 07.09.2021, сроков проведения оценки, определения условий приватизации, направления проекта договора и государственной регистрации, право собственности на здание с кадастровым номером 50:57:0000000:1313 должно было перейти к ИП ФИО2 с 22.11.2021.

Вместе с тем, материалами настоящего дела подтверждается, что договор купли-продажи здания не заключен, государственная регистрация перехода прав на здание не произведена.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование о внесении арендной платы за период с 01.12.2021 по 31.10.2022, равно как и начисление неустойки на размер арендной платы за период с 16.12.2021 по 30.10.2022, при наличии установленной судом обязанности заключить договор купли-продажи нежилого здания, принимая во внимание длительность неисполнения установленной законом обязанности и судебного акта и отсутствие доказательств чинения препятствий со стороны арендатора в исполнении возложенной судом обязанности, подлежит квалификации как злоупотребление правом, поскольку своим бездействием Администрация городского округа Коломна Московской области способствовала увеличению периода необходимости внесения арендной платы, возлагая тем самым на предпринимателя дополнительное долговое бремя. Такое поведение органов публичной власти действующим законодательством не допускается. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в судебных актах по делам №№ А41-22317/20, А41-56288/20.

Кроме того, в силу подпункта 6 пункта 3.1 Положения об Управлении имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Коломна Московской области от 09.03.2021 № 50 УИЗО Администрации городского округа Коломна Московской области осуществляет функции по заключению без торгов договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении имущества, находящегося в собственности Городского округа Коломна, и иного имущества, в случаях, установленных статьёй 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Таким образом, оснований для взыскания арендной платы за период с 01.12.2021 по 31.10.2022 и неустойки за период с 16.12.2021 по 30.10.2022 не имеется. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат, поскольку срок действия договора истец 03.02.2024 (пункт 2.1 договора).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец