Решение от 5 августа 2021 г. по делу № А32-15527/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-15527/2021
г. Краснодар
05 августа 2021 г.
Резолютивная часть решения от 29 июля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 05 августа 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи, г. Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ЗАО «Дагомысчай», г. Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: ООО «Римел»,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от ответчика: ФИО1 – доверенность;

от истца и третьего лица: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО «Дагомысчай», г. Сочи (далее – ответчик), о расторжении договора аренды от 10.07.2013 № 4900009100 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 242 416 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», р-н п. Дагомыс, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ЗАО «Дагомысчай» по указанному договору аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Римел».

Представитель ответчика в судебном заседании представил сведения ИСОГД, которые приобщены к материалам дела.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились. От третьего лица поступили письменные дополнения к отзыву, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд установил, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «Дагомысчай» согласно постановлению администрации город Сочи от 14.05.2012 № 980 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.07.2013 № 4900009100, площадью 242416 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», район поселка Дагомыс, с видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования», сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 1.1. договора предоставленный во временное владение и пользование арендатору земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно п. 1.3. договора возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

На основании п. 5.2.8 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1, 1.3 договора способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

15.10.2020 управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, общей площадью 242 416 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», район поселка Дагомыс, а также с кадастровым номером 23:49:0125020:1125, общей площадью 67 779 кв.м., расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», район поселка Дагомыс.

По результатам проведенной проверки установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:1131 расположены объекты недвижимости переменной этажности, а также вспомогательные строения из сборно-разборных металлических конструкций. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 визуально расположен в предполагаемых границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131. Разрешительная документация отсутствует.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ЗАО «Дагомысчай» направлена претензия от 05.11.2020 № 21025/02.01-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Согласно ответу от 10.12.2020 № 01-07/171 на указанную претензию ЗАО «Дагомысчай» инициировало проведение кадастровых работ по подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

В связи с не устранением указанных нарушений арендатору направлена претензия от 12.01.2021 № 30/02.01-15 с предложением о расторжении договора аренды № 4900009100 от 10.07.2013.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против исковых требований, ответчик и третье лицо указали на следующие обстоятельства.

На основании договоров купли-продажи от 24.05.2006 и от 03.11.2006, заключенных между ЗАО «Дагомысчай» на стороне продавца и ООО «Римел» на стороне покупателя, последний приобрел в собственность объекты капитального строительства – нежилое здание склад ГСМ литер А (площадью 367,6 кв.м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 и склад литер Б (площадью 250,3 кв.м.) с кадастровым номером 23:49:0125020:1041, расположенный по адресу: г. Сочи, <...>, о чем в ЕГРН произведены государственные записи регистрации № 23-23-46/006/2006-105 от 04.08.2006 и № 23-23-46/006/2006-644 от 15.12.2006.

Объекты расположены частично в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, расположенных по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», район поселка Дагомыс. Также в границах участков расположены иные объекты, принадлежащие на праве собственности ЗАО «Дагомысчай», в том числе вспомогательные объекты из сборно-разборных конструкций, которые также возведены на данном земельном участке еще до заключения договора аренды и имеют статус - ранее учтенные.

В 2007 году на дежурную карту города нанесена Схема расположения земельного участка под объектами капитального строительства ООО «Римел». Также в 2007 г. главой администрации Лазаревского района г. Сочи утверждены проектные границы и согласованы с главным архитектором города Сочи, архитектором города Сочи, генеральным директором ЗАО «Дагомысчай». Однако, завершающие юридические действия по выделу участка под объектами капитального строительства из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:129, из которого впоследствии были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 путем раздела, в 2007 году ООО «Римел» не были осуществлены.

Ранее, до заключения в 2006 году договоров купли-продажи объектов капитального строительства между ООО «Римел» и ЗАО «Дагомысчай», данные объекты на основании Плана реорганизации, утвержденному Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского края 15.03.1996, Справке Фонда государственного имущества Краснодарского края от 26.03.2020 № 10-180 объекты – «склады ГСМ цветочного отделения Барановское шоссе 7)» год постройки 1990-1991, вошли в уставный капитал АОЗТ «Дагомысчай» в ходе реорганизации государственного сельскохозяйственного предприятия головного чайного совхоза «Дагомысский».

Указанные склады ГСМ входили в состав Тепличного комплекса, который представляет собой группу производственных зданий и сооружений, предназначенных для производства сельхозпродукции, в результате эксплуатации которых вырабатывается продукция сельскохозяйственного производства, в том числе мастерские, склады, теплицы, холодильники, насосные станции для полива и т.д.

Склады ГСМ входили в состав Тепличного комплекса и предназначались для обслуживания автопарка государственного сельскохозяйственного предприятия головного чайного совхоза «Дагомысский», состоящего из более 300 автотранспортных средств.

Тепличный комплекс расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, находящимися в пользовании головного чайного совхоза «Дагомысский» с 1947 года. В 1976 году предприятию был выдан Государственный акт на право пользования землей. В 1993 году зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 переоформлены с права постоянного (бессрочного) пользования в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому юридические лица, за исключением перечисленных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Землепользователем земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 является ЗАО «Дагомысчай» на основании права долгосрочной аренды (на 49 лет), возникшего в соответствии с заключенными между ЗАО «Дагомысчай» и муниципальным образованием город-курорт Сочи договорами о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 03.07.2015 № 4900009988 и 10.07.2013 № 4900009100.

В целях приведения в соответствие границ земельных участков с расположенными на них объектами капитального строительства ООО «Римел» и пересекающих их территориальных зон, ООО «Римел», обратилось в адрес администрации г. Сочи с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении», предоставив соответствующие Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (выдел участка под объектами капитального строительства ООО «Римел»).

Согласно ответов от 12.03.2021 № 21.01-21/3472 и № 21.01-2/3476 администрации города Сочи в лице департамента архитектуры и администрации муниципального образования город-курорт Сочи, ООО «Римел» не является землепользователем земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, тем самым является ненадлежащим лицом для получения данной муниципальной услуги.

ООО «Римел» не согласившись с указанными решениями принятыми администрацией г. Сочи, обратился в Центральный районный суд г. Сочи с заявлением о признании незаконным решение администрации от 12.03.2021 № 21.01-21/3472 и № 21.01-2/3476 об отказе в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем выдела из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 с сохранением в измененных границах.

Вступившем в законную силу решением Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу № 2а-2810/2021 заявленные требования удовлетворены, утверждены схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем выдела из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, с сохранением в измененных границах земельного участка, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО «Дагомысчай», район поселка Дагомыс.

Таким образом, ответчик и третье лицо ссылаются на то, что ЗАО «Дагомысчай» не допускал нарушений условий договора аренды от 10.07.2013 № 49000009100.

Суд, принимая решение по настоящему спору, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так, материалами дела установлено, что в претензии от 05.11.2020 № 21025/02.01-16 истец предупредил о необходимости приведения спорного земельного участка в соответствие с условиями договора.

В связи с неустранением выявленных нарушений в адрес ответчика истцом направлена претензия от 12.01.2021 № 30/02.01-15, с предложением расторгнуть договор аренды.

Таким образом, администрацией приняты меры по надлежащему извещению общества о намерении расторгнуть договор, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В п. 4.1.1 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды, в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды администрация ссылается на возведение ответчиком без получения разрешительной документации и согласия арендодателя объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

Между тем, вступившем в законную силу решением Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу № 2а-2810/2021 установлено, что объекты капитального строительства – нежилое здание склад ГСМ литер А (площадью 367,6 кв.м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 и склад литер Б (площадью 250,3 кв.м.) с кадастровым номером 23:49:0125020:1041, принадлежат на праве собственности ООО «Римел» с 2006 года и возведены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 задолго до заключения администрацией с ЗАО «Дагомысчай» договоров аренды указанных участков от 03.07.2015 № 4900009988 и 10.07.2013 № 4900009100.

В соответствии с положениями части 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, установленный вышеуказанным судебным актом факт возведения объектов капитального строительства на спорном земельном участке задолго до заключения договора аренды от 10.07.2013 № 4900009100 повторному исследованию судом при рассмотрении данного дела не подлежит.

На основании выше установленного, у суда отсутствуют основания полагать, что ответчиком допущены существенные нарушения условий спорного договора аренды.

Иных доказательств суду не представлено, также как не заявлено иных оснований для расторжения.

В связи с чем, основания для расторжения спорного договора аренды, отсутствуют.

С учетом указанного, в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 69, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий