Постановление от 26 декабря 2024 г. по делу № А15-1672/2023

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А15-1672/2023

27.12.2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2024.

Полный текст постановления изготовлен 27.12.2024.


            Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., в отсутствие в судебном заседании Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент», Дербентского межрайонного общества охотников и рыболовов, Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 12.09.2024 по делу № А15-1672/2023,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Дербентскому межрайонному обществу охотников и рыболовов (далее – общество, ДМООиР) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение с кадастровым номером 05:42:000025:2216, по адресу <...> (ранее ФИО1) 23.

04.07.2023 Дербентское межрайонное общество охотников и рыболовов обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан со встречным исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа «город Дербент» о признании незаконным отказа от 30.05.2023 №965 в заключении соглашения о продлении договора №1 от 10.01.2012 аренды муниципального имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 05:42:000025:2216, расположенного по адресу: <...>.

Решением суда от 23.04.2024 отказано в удовлетворении исковых требований управления. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ управления от 30.05.2023 №965 в заключении соглашения о продлении договора №1 от 10.01.2012 аренды муниципального имущества, нежилого помещения с кадастровым номером 05:42:000025:2216, расположенного по адресу: <...>.

Решение суда мотивировано тем, что по истечении срока договора аренды, предусмотренного первоначальным соглашением от 10 января 2012 года, арендатор, Дербентское межрайонное общество охотников и рыболовов, продолжал надлежащим образом исполнять свои обязательства, включая своевременную уплату арендной платы, что создает правовую основу для продления договора аренды на новый срок. Суд установил, что арендодатель, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент», не уведомил арендатора в соответствии с требованиями законодательства о прекращении арендных отношений, что также подтверждает наличие действующих арендных отношений. Доводы Управления о необходимости использования помещения для других целей не были поддержаны судом как достаточные для отказа в продлении аренды, что делает отказ в заключении нового договора аренды незаконным. В связи с этим иск Управления земельных и имущественных отношений был отклонен, а встречный иск общества охотников и рыболовов удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать полностью в удовлетворении встречных исковых требований и удовлетворить исковые требования управления. Заявитель утверждает, что общество продолжает незаконно использовать помещение, несмотря на отсутствие действующих договорных отношений и неоднократные уведомления об освобождении. Управление считает, что договор аренды не может быть продлён без проведения торгов, как того требует законодательство, и что действия ответчика нарушают право собственности администрации города. 

Общество в отзыве на жалобу возражает против доводов апелляционной жалобы, просит  решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 – 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между управлением и обществом заключен договор аренды муниципального имущества № 1 от 10 января 2012 года (далее - договор) на срок до 10 декабря 2012 года, по условиям которого ответчику по передаточному акту передано в аренду нежилое помещение нежилое помещение, с кадастровым номером 05:42:000025:2216, общей площадью 25 кв.м., находящееся в здании по адресу: <...> (переименовано на ФИО2), 23.

Управлением направлено обществу письмо - уведомление от 5 мая 2022 года, содержащее предложение освободить занимаемое помещение с кадастровым номером 05:42:000025:2216, ввиду отсутствия договорных отношений. Данное письмо оставлено без ответа.

26.01.2023 за №103, Управлением дополнительно направлено письмо- уведомление в адрес Дербентского межрайонного общества охотников и рыболовов, об освобождении занимаемого помещения с кадастровым номером 05:42:000025:2216, в срок до 15.02.2023, ввиду отсутствия договорных отношений. Данное письмо оставлено также без ответа.

В связи с изложенным Управление обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Общество заявляя встречные исковые требования просит признать  незаконным отказа от 30.05.2023 №965 в заключении соглашения о продлении договора №1 от 10.01.2012 аренды муниципального имущества – нежило9го помещения с кадастровым номером 05:42:000025:2216, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

При оценке требований, судом первой инстанции установлено, что по истечении срока установленного в договоре аренды от 10.01.2012г. арендатор, внося арендную плату, продолжал пользоваться арендованным помещением, а арендодатель, получая арендную плату, не заявлял о прекращении договора аренды.

Дербентское межрайонное общество охотников и рыболовов с 27 октября 1994г. постановлено на налоговый учет, а с 14.01.2003г. внесена запись в ЕГРЮЛ. Вид деятельности организации: "Охота, отлов и отстрел диких животных, включая предоставление услуг в этих областях" (код по ОКВЭД 01.70). ДМООиР является некоммерческой общественной организацией.

Согласно Свидетельства о постановке на учет юридического лица в налоговом органе от 27.10.1994 сер. 05№ 000943465, местом нахождения ДМООиР с 1994 года является адрес: <...>. Т.е ДМООиР неизменно более 28 лет располагается в данном помещении.

В течении этого времени несколько раз в целях соблюдения различных юридических формальностей составлялись договора аренды помещения, но никогда не возникало вопроса выселении из него ДМООиР.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Последнее письменное оформление аренды нежилого помещения с кадастровым номером 05:42:000025:2216, площадью 25 кв.м., по адресу: <...> (прежнее название улицы Коммунаров), д.23, состоялось заключением между Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО «город Дербент» и ДМООиР Договора №1 аренды муниципального имущества от 10.01.2012г. До оформления этого Договора аренды, арендные отношения были оформлены прежними договорами.

Согласно п. 1.2 договора срок аренды установлен с 10.01.2012г. до 10.12.2012г. После истечения указанного срока, со стороны арендодателя не поступало в адрес ДМООиР никаких требований о прекращении аренды помещения. ДМООиР продолжало пользоваться данным помещением, производя предусмотренную договором арендную плату.

Арендодатель не уведомил должным образом арендатора, т.е. ДМООиР, о расторжении Договора аренды, в порядке предусмотренном ст. 610 ГК РФ.

Таким образом довод Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО «город Дербент» об отсутствии договорных отношений является неверным.

ДМООиР направило  собственнику помещения обращение о заключении соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения, по адресу <...>.

На данное свое обращение ДМООиР получено ответное письмо от Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО «город Дербент» от 30.05.2023г. № 965 об отказе в заключении соглашения о продлении договора аренды.

В указанном ответе сообщается, что в связи с необходимостью оборудования помещения для хранения оружия межрайонного отдела вневедомственной охраны по г. Дербенту - филиала Федерального государственного казенного учреждения "Управления вневедомственной охраны войск национальной гвардии Российской Федерации по Республике Дагестан" МОВО по г. Дербенту - филиал ФГКУ "УВО ВНГ России по Республике Дагестан" в адрес ДМООиР было направлено уведомление об освобождении, находящегося в собственности городского округа "город Дербент", вышеуказанного помещения, в котором размещено Дербентское межрайонное общество охотников и рыболовов.

ДМООиР предложено разместиться в помещении по ул. ФИО2, д. 22, в котором также размещен городской комитет коммунистической партии. В связи с изложенным, в заключении соглашения о продлении договора аренды отказано.

ДМООиР с 1994 года, т.е. более 28 лет располагается в названном нежилом помещении. Данное обстоятельство подтверждается кроме прочего сведениями ЕГРЮЛ и Свидетельством о постановке на учет юридического лица в налоговом органе от 27.10.1994г.

Периодически, по настоянию администрации г. Дербента составлялись новые договора аренды этого помещения. В частности на указанное помещение заключен договор аренды № (46)12 от 01 июля 2002 года между арендодателем от имени собственника муниципального имущества Городским комитетом по управлению имуществом и арендатором Дербентским обществом охотников и рыболовов.

В последствие, собственником помещения - Администрацией ГО "город Дербент" было предложено заключить новый договор аренды помещения от 10.01.2012г., в котором в качестве арендодателя выступило Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО «город Дербент».

Как установлено п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Вместе с тем согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Перечень случаев, когда имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, определенных названной статьей.

Частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев, указанных в названной части.

В силу положений части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Согласно статье 2 Закона N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 ФЗ «О Защите конкуренции»» действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ, имели только цель распространить действие части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, минуя конкурентные процедуры.

До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закон

У общества имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к верному выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями  268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 12.09.2024 по делу                          № А15-1672/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий


Судьи                 


              М.У. Семенов


              Е.В. Жуков


              Ю.Б. Луговая