Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А32-12605/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-12605/2019
г. Краснодар
20 августа 2019 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судьи Шелковой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Сочи (ИНН 2320037148ОГРН <***>)

о признании рыночной стоимости земельного участка, установлении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности

от ответчика – не явились

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Сочи (далее – ответчик, администрация) о признании рыночной стоимости земельного участка, установлении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком. Исковые требования мотивированы фактическим использованием земельного участка и необходимостью в отсутствие договорных отношений в целях правовой определенности уставить размер платы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

- признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> в размере 251 070 000 руб.;

- установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> в размере 3 766 050 руб.

Ходатайство об уточнении заявленных требований следует удовлетворить как основанное на положениях ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Сочи (арендодатель) и АО «Норильский Комбинат» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.11.1999 № 1617, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 50 002 кв. м для строительства и эксплуатации пансионата на 564 места в пос. Дагомыс в Лазаревском районе.

На основании договора от 29.12.2004 № 50-394/04 ОАО «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Звенягина» передало свои права и обязанности ООО «МехЦветмет» по договору аренды земельного участка от 25.11.1999 № 617.

При этом договор аренды земельного участка от 25.11.1999 № 617 от имени арендодателя подписан Администрацией города Сочи в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом, в связи с чем, является недействительным.

Недействительность первой сделки делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью, ввиду чего право аренды по договору уступки прав и обязанностей к ООО «МехЦветмет» не перешло.

В обоснование исковых требований истец указывает, что с учетом фактического использования спорного земельного участка, необходимо разрешить спор между сторонами относительно подлежащей применению рыночной стоимости земельного участка в расчете платы за фактическое использование.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Как было сказано ранее, договор аренды земельного участка от 25.11.1999 № 617 от имени арендодателя подписан Администрацией города Сочи.

В соответствии с п. 1 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу п. 4 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п. 2 ст. 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ) изменен уровень публичной собственности на земельные участки в границах курортов федерального значения; такие участки отнесены к муниципальной собственности

При таких обстоятельствах, до вступления в силу Закона № 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.

Суду не представлены доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, спорный договор аренды подписан от имени арендодателя Администрацией города Сочи, в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом.

В силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды от 25.11.1999 № 1617 является ничтожной сделкой.

Недействительность первой сделки договора аренды опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью, ввиду чего договор уступки прав и обязанностей по договору аренды также является недействительным.

При этом истец осуществляет фактическое использование спорного земельного участка. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Право собственности в отношении спорного земельного участка зарегистрировано за Администрацией муниципального образования города Сочи (право от 13.02.2012 № 23-23-46/2003/2012-246).

В соответствии с п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» в предмет доказывания по данному спору входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества (услуги), принадлежащего истцу либо оказанной истцом; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества (услуги); отсутствие правовых оснований для пользования имуществом (услугой); период пользования в целях определения размера неосновательного обогащения.

Если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены (ст. 424 ГК РФ).

Следовательно, в отсутствие договора аренды или иного правового основания для использования земельного участка, лицо не освобождается от обязанности вносить плату за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, то есть в порядке, установленном органами государственной власти и органами местного самоуправления

С 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города – курорта Сочи, определяется в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно п. 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С учетом фактического использования обществом спорного земельного участка и возложенной на него законом обязанности по внесению платы за фактическое использование участка, в целях правовой определенности в отношениях сторон, суд считает необходимым разрешить по существу спор между сторонами относительно подлежащей применению рыночной стоимости земельного участка в расчете платы за фактическое использование.

Определением суда от 10.06.2019 с целью определения рыночной стоимости земельного участка назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2 ООО «Оценка.Право.Кадастр».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 74 по состоянию на 02.08.2016.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 201/К-19.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 74 по состоянию на 02.08.2016 составляет 251 070 000 руб.

В силу ст. 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением эксперта ФИО2 ООО «Оценка.Право.Кадастр» не представлено.

Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемых земельных участков произведено сравнительным подходом, в котором реализуется метод сравнения.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Суд отмечает, что в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 по делу № А32-28/2016, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 06.07.2018, изложен правовой подход возможности установления судом размера рыночной стоимости земельного участка, как составляющей формулы расчета платы за пользование земельным участком. Применение такого размера рыночной стоимости в расчете платы за пользование земельным участка возможен вне зависимости от отражения данного факта в договоре аренды.

Суд также отмечает, что избранный обществом способ защиты нарушенного права направлен на устранение правовой неопределенности в отношениях по использованию земли под принадлежащими ему объектами недвижимости (ст. 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с нормами действующего законодательства размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка, установленной экспертизой по настоящему делу, составляет 3 766 050 руб. (251 070 000 руб. х 1,5%).

В силу вышеизложенных обстоятельств, с целью исключения правовой неопределённости в части внесения платы за пользование земельными участками под объектами недвижимости, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная экспертиза, в связи с чем, ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» на депозитный счет арбитражного суда были перечислены денежные средства в размере 55 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 30.05.2019 № 276.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы и расходы по оплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Суд приходит к выводу о необходимости перечислить ФИО2 ООО «Оценка.Право.Кадастр» с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края сумму в размере 55 000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 167- 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» об уточнении исковых требований удовлетворить.

Признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> в размере 251 070 000 руб.;

Установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> в размере 3 766 050 руб.

Взыскать с муниципального образования города Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны в пользу ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края сумму в размере 55 000 руб. по следующим реквизитам ООО «Оценка.Право.Кадастр»:

ИНН <***>

ОГРН <***>

КПП 231101001

р/с <***>

к/с 30101810200000000722

КБ «Кубань Кредит» ООО г. Краснодар

БИК 040349722

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяА.ФИО3