Решение от 5 февраля 2017 г. по делу № А56-24349/2016

4440/2017-53879(4)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24349/2016
06 февраля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2017 года. Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" (адрес: 192289, Санкт-Петербург, пр. 9-го Января д. 3/1 А; 191123, Санкт-Петербург, Шпалерная д. 26, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>);

третьи лица:

1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Санкт- Петербург, пер. Гривцова, д. 5);

2) СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-ой подъезд);

об урегулировании разногласий по договору,

при участии: - от истца: ФИО2 (доверенность от 25.11.2016); - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.12.2016); - от третьего лица-1: не явился, извещен;

- от третьего лица-2: ФИО4 (доверенность от 09.01.2017), ФИО5 (доверенность от 09.01.2017);

эксперт ФИО6 (паспорт);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

(далее – Комитет) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «2.1 Цена продажи Объекта составляет 3 800 000 руб. (три миллиона восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Определением суда от 10.10.2016 назначена экспертиза, рассмотрение дела отложено на 21.11.2016.

От ООО «АЛЬФА Консалт» 14.11.2016 судом получено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 5 300 000 руб.

Определением от 21.11.2016 рассмотрение дела отложено для ознакомления сторон с заключением эксперта от 14.11.2016.

От Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУП «ГУИОН»), а также Общества поступили возражения на заключение эксперта, в связи с чем эксперт вызван в судебное заседание для дачи соответствующих пояснений.

В судебном заседании 30.01.2017 эксперт ответила на поставленные сторонами вопросы, после чего представитель Общества заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на необоснованность выводов эксперта.

Представители Комитета и ГУП «ГУИОН» возражали, ссылаясь на отсутствие оснований для проведения повторной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

При таких условиях предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Представители Комитета и ГУП «ГУИОН» поддержали доводы, изложенные в соответствующих отзывах.

Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд), надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, в связи с чем спор рассмотрен судом в отсутствие указанного лица в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество является арендатором объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой Проспект П.С., д. 31, литера А, пом. 9-Н (далее – Объект) на основании договора аренды от 21.05.1993 № 15-А-001561.

Реализуя право, предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения Объекта от 17.06.2015.

Распоряжением Комитета от 24.12.2015 № 1549-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 9-Н» принято решение о приватизации Объекта путем продажи Обществу как арендатору по преимущественному праву приобретения по цене 7 020 000 руб., НДС не облагается, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.06.2015 № 31-8-0119(215)-2015, выполненным ГУП «ГУИОН».

Обществом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, подписанный Фондом, осуществляющим функции продавца Объекта, от имени Комитета.

Условия договора (пункт 2.1) предусматривают цену продажи Объекта в размере 7 020 000 руб., НДС не облагается.

Общество составило протокол разногласий и обратилось в адрес Комитета и Фонда с обращениями, в которых выразило свое несогласие с установленной ценой продажи Объекта, а также предложило внести изменения в договор в части цены продажи Объекта, установив цену в размере 3 800 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей (НДС не облагается).

Поскольку разногласия не были урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное

право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Как установлено судом, у Общества имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001125:198, общей площадью 336.1 кв. м., расположенного по адресу: <...>, литера «А», помещение 28-Н. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012

№ 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству Общества судом назначена судебная

оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости Объекта по состоянию на 17.06.2015.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» от 14.11.2016 величина рыночной стоимости Объекта на дату оценки (17.06.2015) составляет 5 300 000 руб.

ГУП «ГУИОН» и Общество представили замечания на заключение эксперта от 14.11.2016, которые были разрешены при допросе эксперта ФИО6 в ходе судебного заседания 30.01.2017. То обстоятельство, что эксперт не осматривал помещение внутри, не повлияло на определенную рыночную стоимость, поскольку оценка производится не на дату осмотра, а на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права. Ссылка Общества на то, что эксперт не учел, что в помещении отсутствуют окна, отклоняется судом, поскольку согласно фотоматериалам, имеющимся в деле, в помещении имеются окна, то, что они закрыты металлическими конструкциями (жалюзи), не свидетельствует об их отсутствии. Относительно возражений ГУП «ГУИОН» эксперт дал развернутые, исчерпывающие пояснения, которые суд признал достаточными для вывода об обоснованности проведенного исследования.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В рассматриваемом случае заключение эксперта от 14.11.2016 основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества:

- в заключении эксперта указаны примененные им методы оценки – сравнительный и доходный подходы, указаны основания для их применения;

- подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, в качестве объектов-аналогов отбирались помещения, расположенные на Большом пр. П.С. или на Каменноостровском пр., поиск объектов-аналогов осуществлялся с помощью интернет-ресурсов по различным поисковым системам и вариантам запроса, а также с помощью интервью с участниками рынка данного сегмента недвижимости;

- экспертом определено наиболее эффективное использование Объекта как сервисное, поскольку встроенные нежилые помещения, расположенные на Большом пр. П.С. в подвальных, цокольных и первых этажах, имеющие вход с улицы, занимают учреждения сферы обслуживания и торговли. Нежилые помещения со входом со двора (как Объект), как правило, используются в качестве сервисных. По результатам проведенного качественного анализа на соответствие критериям физической осуществимости, правомочности, финансовой оправданности и максимальной эффективности эксперт обоснованно определил, что наиболее эффективным использованием Объекта является сервисное, а не торговое (как указывает ГУП «ГУИОН»).

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта от 14.11.2016 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о принятии пункта 2.1 договора исходя из стоимости выкупаемого объекта 5 300 000 руб., определенной на основании заключения эксперта ООО «Альфа Консалт» от 14.11.2016.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку Общество заявляло требование неимущественного характера об урегулировании преддоговорного спора, а определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость Объекта (5 300 000 руб.) существенно отличается как от рыночной стоимости, определенной ГУП «ГУИОН» (7 020 000 руб.), так и от предложенной Обществом (3 800 000 руб.), то суд считает возможным отнести расходы по проведению судебной экспертизы на Общество и Комитет в равных долях. Оснований для освобождения Комитета от участия в распределении судебных расходов у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

принять пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило» по цене нежилого помещения с кадастровым номером 78:07:0003090:3425, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, лит. А, пом. 9-Н, общей площадью 75,2 кв. м, в следующей редакции:

«2.1 Цена продажи объекта составляет 5 300 000 руб., НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 17 500 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.