Решение от 9 октября 2017 г. по делу № А22-4294/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А22-4294/2016
09 октября 2017 года
г. Элиста


Резолютивная часть решения оглашена 06 октября 2017 года, полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Садваева Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в общем размере 3 188 621 руб. 07 коп., расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2, доверенность от 09.01.2017,

от ответчика – представителя ФИО3, доверенность от 25.04.2017,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 2 746 053 руб. 10 коп., пени за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 372 567 руб. 97 коп., всего 3 118 621 руб. 07 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2014 № 1026/2014 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Мотивируя ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия от 25.09.2014 № 1026/2014.

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 2 746 053 руб. 10 коп., пени за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 372 567 руб. 97 коп., всего 3 118 621 руб. 07 коп., а также поддержал ранее заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2014 № 1026/2014 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, представил копии почтовой квитанции от 27.09.2016 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, подтверждающих направление ответчику уведомления о расторжении договора аренды.

Представитель ответчика, в судебном заседании, признает исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате и пени, при этом в удовлетворении оставшихся исковых требований просит отказать, по причине нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, на основании постановления Администрации города Элисты от 25.09.2014 № 4655, между Администрацией города Элисты (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 25.09.2014 № 1026/2014 (далее - договор аренды).

По условиям договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, с кадастровым номером 08:14:030545:609, площадью 79168 кв.м., предназначенный под пункт бытового обслуживания населения, расположенный по адресу: РК, г. Элиста, Восточная промзона, юго-западнее ООО "Чограй" (далее - Участок), на срок с 25.09.2014 по 23.09.2015.

В силу главы 2 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально, согласно прилагаемому расчету, за 1,2,3 кварталы - до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года;

Согласно приложению № 1 к договору, годовой размер арендной платы составляет 3 732 371 руб. 63 коп.

В последующем, между сторонами по договору аренды были заключены дополнительные соглашения от 15.05.2015 (об изменении годового размера арендной платы на 1 163 096 руб. 14 коп.), от 24.07.2015 (об изменении срока аренды с 25.09.2014 по 24.09.2025 г., а также годового размера арендной платы на 12 806 734 руб. 34 коп.).

Договора аренды и дополнительные соглашения к нему прошли установленную законом государственную регистрацию.

По сведениям истца ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 2 746 053 руб. 10 коп.

Согласно пункта 6.4. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день.

В этой связи, истцом на основании пункта 6.4 договора аренды была начислена ответчику пени за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 372 567 руб. 97 коп.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, истец представил копию уведомления от 26.09.2016 № БЛ-06/5462 направленную в адрес ответчика о необходимости погашения им суммы задолженности по арендной плате в срок до 22.10.2016, а также содержащим предложение о расторжении договора аренды, которое, согласно почтовой квитанции от 27.09.2016 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, истец ссылаясь, что ответчик в соответствии с условиями договоров получил в аренду земельный участок, при этом сумму арендной платы не внес, начислив пени по договору, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2015 серия 08РК № 434251 на земельном участке, арендуемом ответчиком по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 25.09.2014 № 1026/2014, находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью застройки 626 кв.м., со степенью готовности 18%.

Установленные фактические обстоятельства по делу нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела и пояснениях стороны.

В соответствии со статьей 2 Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 N 147-V-З "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия" (принятого Постановлением Народного Хурала (Парламента) РК от 19.11.2015 N 347-V) уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве по земельным имущественным отношениям Республики Калмыкия, утвержденного постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20.02.2013 г. N 65, Министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит следующие разъяснения. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданского кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчик доказательств внесения арендной платы по договорам не представил, ее период не оспорил, при таких обстоятельствах суд, проверив представленный расчет неустойки, пришел к выводу, что у Ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за указанный период и неустойки за несвоевременное внесение соответствующей платы в размере согласованном сторонами в договоре.

В этой связи, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате и пени в заявленном размере.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате Предприниматель не оспорил.

Возражая относительно удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, ответчик заявляет о наличии у него на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Между тем, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены к объектам незавершенным строительством, поскольку они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Кроме того, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок суд признает правомерными.

В силу требований ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия - удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 2 746 053 руб. 10 коп., пени за период с 21.10.2014 по 22.09.2016 в размере 372 567 руб. 97 коп., всего 3 118 621 руб. 07 коп.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 25.09.2014 № 1026/2014, заключенный между Администрацией города Элисты и обществом с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать земельный участок с кадастровым номером 08:14:030545:609, площадью 79168 кв.м., предназначенный под пункт бытового обслуживания населения, расположенный по адресу: РК, г. Элиста, Восточная промзона, юго-западнее ООО "Чограй" по акту приема-передачи в адрес Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстетстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 44 593 руб. 00 коп.

6. Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

7. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.


Судья Б.Б. Садваев