Решение от 10 апреля 2018 г. по делу № А64-8122/2017

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«10» апреля 2018г. Дело № А64-8122/2017

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Петровой

рассмотрел дело №А64-8122/2017

по исковому заявлению

Муниципального образования городского округа-город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области, Тамбовская область, г. Мичуринск, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Мичуринск" Тамбовская область, г. Мичуринск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, об обязании освободить часть нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель, доверенность №75/01.01-28 от 25.01.2018

от ответчика: ФИО2 - генеральный директор, паспорт

Отводов не заявлено.

установил:

Муниципальное образование городского округа-город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Мичуринск" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 г. по 01.11.2017 г. в размере 39 816 руб., расторжении Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 143 от 03.03.2008 г., об обязании освободить часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, площадью 55, 3 кв. м. и передать его по акту передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Определением суда от 09.11.2017 г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчику предлагалось представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, в случае оплаты, доказательства оплаты задолженности.

Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

В установленные определением суда сроки в Арбитражный суд Тамбовской области 25.12.2017 г. от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по правилам искового судопроизводства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ, а именно: необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ считает необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам искового судопроизводства.

Определением от 28.12.2017 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Из материалов дела следует, что 03.03.2008г. между администрацией города Мичуринска (Арендодатель) и ООО «Торговый дом «Мичуринск» (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 143 — нежилое помещение, расположенное по адресу — <...>, этаж 1, общей площадью 55,3 кв.м.

Срок действия договора определен с 03.03.2008г. по 30.12.2022г., причем указанная дата является датой вступления договора в силу.

В соответствии с разделом 1 п. 1.3, разделом 4 п. 4.1 договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа, следующего за текущим месяцем.

Арендная плата за месяц, без НДС составляет 6327 рублей 00 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2016г. к договору аренды от 03.03.2008г. № 143 арендная плата за месяц без НДС с 01.04.2016г. составляет 9954 руб. 00 коп.

В связи с нарушением Ответчиком условий договора в части оплаты за период с 01.07.2017 по 01.11.2017г. образовалась задолженность в размере 39 816 руб. 00 коп. (нарушение раздела 1 п. 1.3, раздела 4 п. 4.1 договора).

Кроме того, в нарушение раздела 3 п.3.3.7.2 ООО «Торговый дом «Мичуринск» не заключил договор со страховой организацией на страхование арендуемого объекта от его повреждения, порчи, уничтожении, в том числе вследствие природных катаклизмов и деятельности человека, а также в нарушение положений п. 3.3.4 Договора не проведен и не проводится в случае неотложной необходимости текущий и капитальный ремонт внешней и внутренней арендуемой части арендуемого помещения.

Так, в результате произошедшего в августе 2017г. обрушения занимаемого помещения, не были получены страховые выплаты в случае надлежащего исполнения п. 3.3.7.2 договора.

Кроме того, до настоящего времени Арендатором не проводится предусмотренный договором ремонт.

Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление от 20.09.2017г. № 2730 с предложением в десятидневный срок с момента получения уведомления возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи. Арендатор получил уведомление лично 21.09.2017г.

В связи с наличием долга и неисполнением договора арендуемого имущества Арендатор предупрежден о возможности досрочного расторжения договора аренды от 03.03.20, выселении из части нежилого помещения по адресу: <...>, этаж № 1.

Задолженность Арендатора составляет более 4 месяцев, чем нарушены условия договора (раздела 1 п. 1.3, раздела 4 п.4.1).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Представитель истца поддержал исковые требования, представил документы во исполнение определения суда от 12.03.2018.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил квитанцию об оплате арендной платы.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Оценив представленные в дело доказательства, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российский Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Обязательства сторон возникают из договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 143 — нежилое помещение, расположенное по адресу — <...>, этаж 1, общей площадью 55,3 кв.м от 03.03.2008.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ч. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки определяются договором аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Судом установлено, что 03.03.2008г. между администрацией города Мичуринска (Арендодатель) и ООО «Торговый дом «Мичуринск» (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 143 — нежилое помещение, расположенное по адресу — <...>, этаж 1, общей площадью 55,3 кв.м.

Срок действия договора определен с 03.03.2008г. по 30.12.2022г., указанная дата является датой вступления договора в силу.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Судом установлено, что в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственно: регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была проведена государственная регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения №143 от 03.03.2008 в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

В соответствии с разделом 1 п. 1.3, разделом 4 п. 4.1 договора Ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа, следующего за текущим месяцем.

Арендная плата за месяц, без НДС составляет 6327 рублей 00 коп.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2016г. к договору аренды от 03.03.2008г. № 143 арендная плата за месяц без НДС с 01.04.2016г. составляет 9954 руб. 00 коп.

Судом установлено, что данное условие ответчиком исполнялось ненадлежащим образом, арендные платежи не вносились, следовательно, за период с 01.07.2017 по 01.11.2017г. образовалась задолженность в размере 39 816 руб. 00 коп.

Судом проверен расчет задолженности по арендной плате, расчет арифметически неверный.

Судом установлено, что в августе 2017г. произошло обрушение занимаемого ответчиком помещения, в результате чего ответчик не имеет возможности арендовать данное помещение с целью получения прибыли.

Из материалов дела усматривается, что обрушение произошло по вине иного арендатора магазина «Ника» (собственник ФИО3).

В соответствии с распоряжением администрации города Мичуринска от 18.09.2017г. №177-р был утвержден порядок восстановительных работ, пунктом .4.2 распоряжения предусмотрено, что провести восстановительный ремонт и возместить ущерб обязан собственник магазина «Ника» ФИО3 (л.д.60).

Таким образом, задолженность ответчика составляет за период июль – август 2017 в размере 19908 руб. В удовлетворении остальных исковых требований в части взыскания основного долга по арендной плате отказать.

В судебном заседании ответчик представил доказательства оплаты задолженности по арендной плате в размере 19910 руб. (чек-ордер от 04.04.2018).

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу — <...>, этаж 1, общей площадью 55,3 кв.м. по договору аренды №143 от 03.03.2008 за период июль – август 2017 в размере 19 908 руб. не подлежат удовлетворению.

Исходя из п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ следует, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, при этом договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (ч.1 ст.451 ГК РФ).

Однако, в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Направленное истцом предложение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик добровольно не удовлетворил.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Судом установлено, что ответчик арендует нежилое помещение, расположенное по адресу — <...>, этаж 1, общей площадью 55,3 кв.м с 2008 г. В течение 10 лет у Муниципального образования городского округа-город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области претензий по оплате к ответчику не имелось. Задолженность у ответчика образовалась за июль – август 2017 в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обрушение занимаемого помещения), которая оплачена ответчиком.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как усматривается из материалов дела, взыскиваемая судом сумма задолженности незначительна, ответчиком погашена.

Пунктом 6.1 договора аренды №143 от 03.03.2008г. не предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора как отсутствие договора страхования. При этом суд отмечает, что на протяжении 10 лет истец соблюдения данного условия не требовал, доверенности для заключения договора страхования муниципального имущества не выдавал.

Таким образом, нарушение условий договора в рассматриваемом случае следует признать не существенным. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды заявлено не правомерно и не подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Истец на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты госпошлины при обращении в Арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Тишин А.А.