Решение от 8 мая 2024 г. по делу № А32-62796/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-62796/2023

Резолютивная часть решения оглашена 23 апреля 2024 года, полный текст решения изготовлен 08 мая 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

Первого заместителя прокурора края, действуя в интересах неопределённого круга лиц, Ейского городского поселения Ейского района

к Администрации Ейского городского поселения Ейского района (ИНН <***> ОГРН <***>), ИП ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

о признании сделок недействительными (ничтожными), сносе самовольной постройки

при участии: от истца – помощник прокурора Рябоконев А.В., от ответчика (ИП ФИО2) – представитель по доверенности ФИО3, от ответчика (Администрация Ейского городского поселения Ейского района) – представитель по доверенности ФИО4,

У С Т А Н О В И Л:

Прокуратура обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации Ейского городского поселения Ейского района, ИП ФИО2 о признании сделок недействительными (ничтожными), о сносе самовольной постройки.

Сторонами обеспечена явка своего представителей по доверенности в судебное заседание.

ИП ИП ФИО2 представил в материалы дела отзыв, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных исковых требований.

Администрацией Ейского городского поселения Ейского района представлен в материалы дела отзыв, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ИП ФИО2 заключен договор аренды от 09.11.2022 № 4200011704 земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 общей площадью 3 623 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, сроком на 49 лет, «объекты бытового обслуживания населения».

Указанный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как собственнику расположенных на участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:42:0801002:446 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:407 (снят с кадастрового учета 23.11.2022).

В последующем по результатам рассмотрения заявления ФИО2 распоряжением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21.12.2022 № 335-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40, расположенного по адресу: <...>» земельный участок с кадастровым номером 23:42:0801002:40 разделен с сохранением исходного в измененных границах на земельный участок с условным кадастровым номером 23:42:0801002:40:31 площадью 2 727 кв.м, с установлением вновь образуемому земельному участку основного вида разрешенного использования - «блокированная жилая застройка».

В этой связи 19.01.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об образованном земельном участке с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2 727 кв.м с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

14.02.2023 между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО5 на основании пп. 5 п. 2 ст. 39.6 3К РФ заключен договор аренды № 4200011817 находящегося в муниципальной собственности свободного от застройки земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2 727 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «блокированная жилая застройка».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 его площадь уменьшилась с 3 623 кв.м до 896 кв.м, что явилось основанием для заключения между сторонами 14.02.2023 дополнительного соглашения к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704 в части соответствующих изменений.

Распоряжение администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21.12.2022 № 335-р, оформленный на основании него договор аренды от 14.02.2023 вновь образованного земельного участка и дополнительное соглашение к договору аренды от 09.11.2022 являются недействительными (ничтожными) сделками по следующим основаниям.

Постановлением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 14.12.2018 № 1062 утвержден проект планировки и проект межевания территории «Комплексное освоение территории 39-4 (микрорайонов в городе Ейске Ейского района Краснодарского края».

В последующем постановлением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 09.10.2019 № 864 внесены изменения в постановление администрации Ейского городского поселения Ейского район от 14.12.2018 № 1062 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории «Комплексное освоение территории 39-4 микрорайонов в городе Ейске Ейского района Краснодарского края› согласно которым в границы планируемого развития территории «Красная линия утверждаемая» вошли как вновь образуемые земельные участки, так и границы существующих элементов планировочной структуры.

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0801002:40 является частью элементов планировочной структуры (входит в границы утверждаемой красной линии), предназначенной для размещения объектов бытового обслуживания населения (чертеж планировки территории).

Таким образом, прокуратура полагает, что действующее нормативно-правовое регулирование содержит императивный запрет на предоставление участков публичной собственности для целей строительства жилых домов без проведения публичных процедур (аукционной процедуры).

Нарушение публичной процедуры влечет признание недействительными распоряжения администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21.12.2022 № 335-р, а также заключенных между Администрацией и ФИО2 договора аренды от 14.02.2023 № 4200011817 и дополнительного соглашения от 14.02.2023 к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704, как элементов состава одной сделки, направленной на обход установленного законом порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Кроме того, истец полагает, что наличие у ФИО2, как собственника объекта недвижимости (116,1 кв. м), исключительного права на аренду земельного участка в целях эксплуатации данного объекта по пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не порождает его исключительное право начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, возведенный ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:481 со следующими характеристиками: площадь - 182,7 кв.м, степень готовности - 18%, является самовольной постройкой, поскольку возведен (создан) на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для строительства данного объекта недвижимости, а также с нарушениями требований градостроительного и противопожарного законодательства.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу части 1 статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Из материалов дела следует, что между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ИП ФИО2 заключен договор аренды от 09.11.2022 № 4200011704 земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 общей площадью 3 623 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, сроком на 49 лет, «объекты бытового обслуживания населения».

Указанный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ как собственнику расположенных на участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:42:0801002:446 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:407 (снят с кадастрового учета 23.11.2022).

В последующем по результатам рассмотрения заявления ФИО2 распоряжением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21.12.2022 № 335-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40, расположенного по адресу: <...>» земельный участок с кадастровым номером 23:42:0801002:40 разделен с сохранением исходного в измененных границах на земельный участок с условным кадастровым номером 23:42:0801002:40:31 площадью 2 727 кв.м, с установлением вновь образуемому земельному участку основного вида разрешенного использования - «блокированная жилая застройка».

В этой связи 19.01.2023 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об образованном земельном участке с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2 727 кв.м с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

14.02.2023 между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО5 на основании пп. 5 п. 2 ст. 39.6 3К РФ заключен договор аренды № 4200011817 находящегося в муниципальной собственности свободного от застройки земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2 727 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «блокированная жилая застройка».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 его площадь уменьшилась с 3 623 кв.м до 896 кв.м, что явилось основанием для заключения между сторонами 14.02.2023 дополнительного соглашения к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704 в части соответствующих изменений.

В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, первоначально указанным в договоре аренды, ответчиками в установленном порядке не доказаны (статьи 9 и 65 Кодекса).

Судом установлено, что в нарушение Проекта планировки территории г. Ейска (Постановление администрации МО г. Ейск от 14.12.18 № 1062) ответчиками изменено разрешенное использование земельного участка с «бытовое обслуживание населения» на «сблокированная жилая застройка».

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Поскольку исходный земельный участок предоставлен предпринимателю для определенных целей без проведения аукциона, изменение первоначально указанного в договоре аренды вида его разрешенного использования на вид "блокированная жилая застройка" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом для предоставления публичного земельного участка для строительства (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса), недопустимо.

Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из ЕГРН (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Изложенное соответствует правовой позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 06.04.2022 N Ф08-1898/2022 по делу N А32-5131/2021.

В пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном законом, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 данного Кодекса, и случаев, установленных другими федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей с 01.03.2015, определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Следовательно, с 01.03.2015 не предусмотрено внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды в связи с образованием земельных участков из арендуемых земельных участков, а предусмотрено заключение новых договоров на измененные земельные участки.

Согласно подпункта 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Однако, в настоящем случае Администрацией Ейского городского поселения Ейского района распоряжением от 21.12.2022 № 355-р утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40, с установлением вновь образуемому земельному участку вида разрешенного использования «блокированная жилая застройка», при этом земельный участок с кадастровым номером 23:42:0801002:40 имел вид разрешенного использования «объекты бытового обслуживания населения».

Таким образом, оспариваемые прокурором договор аренды от 14.02.2023 № 4200011817,заключенный между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО2, а также дополнительное соглашение от 14.02.2023 к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704 земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ул. Коммунистическая, 22/1, заключенное между Администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО2, являются недействительными сделками.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку запись о праве аренды ответчика на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, такая регистрационная запись носит недостоверный характер, и в целях устранения ее из реестра в порядке применения последствий недействительности сделки указанную регистрационную запись об аренде земельного участка надлежит погасить (статья 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Материалами дела подтверждено, что право пользования земельным участком у ФИО2 не возникло в установленном порядке, а ввиду отсутствия произведенного в должном порядке отвода земельного участка для целей строительства объектов недвижимого имущества, возведенные на указанном участке, становятся самовольными постройками, подлежащими сносу (пункт 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а ответчик, соответственно, ввиду отсутствия субъективного права, подлежащего защите.

Таким образом, ответчиком допущено следующее нарушение: строительство объекта на земельном участке, не предоставленном для этого собственником земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании изложенного, суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований прокуратуры о сносе такого строения.

Суд полагает, что трехмесячный срок для сноса спорного объекта не нарушает баланс интересов сторон, так как спорный объект является завершенным строительством, в нем ведется хозяйственная деятельность, вследствие чего снос такого объекта сопряжен с какими-либо продолжительными работами.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки (пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, с ответчика подлежат взысканию в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску: 6 000 руб. по требованиям о признании двух сделок недействительными (50 %) и 6 000 руб. по требованию о сносе самовольной постройки.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной (ничтожной) сделку по предоставлению администрацией Ейского городского поселения Ейского района ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2727 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «блокированная жилая застройка», оформленную распоряжением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 21.12.2022 № 335-р и заключенным между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО2 договором аренды от 14.02.2023 № 4200011817

Признать недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО2 дополнительное соглашение от 14.02.2023 к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704 земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ул. Коммунистическая, 22/1.

Применить последствия недействительности указанных сделок путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от 16.02.2023 № 23:42:0801002:456-23/260/2023-1 о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456, от 15.02.2023 № 23:42:0801002:40-23/260/2023-13 о регистрации дополнительного соглашения от 14.02.2023 к договору аренды от 09.11.2022 № 4200011704 земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40.

Настоящее решение является основанием для снятия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Краснодарскому краю, Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:456 площадью 2 727 кв.м и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о площади земельного участка с кадастровым номером 23:42:0801002:40 - 3 623 кв.м и его границах, состоящих на государственном кадастровом учете до 19.01.2023.

Обязать ИП ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) осуществить снос объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:481 площадью 182,7 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, <...>, за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ИП ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 23:42:0801002:481, площадью 182,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поседение, улица Коммунистическая, 22/4.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В. Николаев