Решение от 14 июня 2017 г. по делу № А67-4295/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67-4295/2016

15.06.2017

Резолютивная часть решения объявлена 03.05.2017

Арбитражный суд Томской области в составе судьи И.А.Белоконь,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ИНН 7017002351 ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Спорткомплекс»

ИНН <***>, ОГРН <***>

об урегулировании разногласий по договору

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО2, доверенность № 40 от 11.10.2016, (удостоверение № 15),

от ответчика – представителя ФИО3, доверенность от 17.06.2016, (удостоверение адвоката № 1059 от 09.04.2015),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск», в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спорткомлекс» об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1454 кв. м., изложив п. 3.5 договора аренды в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет: - ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка; - коэффициент к ставке арендной платы - 4.».

Исковые требования со ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях указал, что Администрация города Томска обратилась за урегулированием разногласий только 06.06.2016, т.е. за пределами тридцатидневного срока, истекшего 29.03.2016 года, чем нарушила установленную абзацем вторым пункта 1 статьи 445 ГК РФ процедуру досудебного урегулирования преддоговорного спора. В этом случае обязанная для заключения договора сторона - ООО «Спорткомплекс» не может считаться уклоняющейся от заключения договора. ООО «Спорткомплекс» на основании договоров аренды № ТО-21-15677 от 16.11.2012 и № ТО-21-20259 от 19.11.2013 являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503 соответственно, из которых был образован новый земельный участок. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке. Срок договоров, вид разрешенного использования земли, размер и порядок определения арендной платы в указанных договорах одинаковые. Таким образом, арендная плата за использование образованного участка должна быть сохранена для ООО «Спорткомплекс» на прежних условиях. Постановлениями № 1558-з от 09.08.2013 и № 20.06.2014 № 1060-3 ООО «Спорткомплекс» предоставлены земельные участки категории земли населенных пунктов с единственным видом разрешенного использования - эксплуатация физкультурно-оздоровительного сооружения. Предложенный Администрацией проект договора аренды образованного участка не предусматривает нескольких видов его использования. При таких обстоятельствах положения пункта 3.9. Приложения № 2 к решению Думы города Томска № 171 применению к арендным отношениям истца и ответчика не подлежат. Истец не представил доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования образованного участка, в том числе дополнения его таким видом, как эксплуатация саун. Также не представлено доказательств наличия в прейскуранте ООО «Спорткомплекса» отдельной стоимости услуги сауны. Информация о стоимости номера ошибочно размещена провайдером на странице «Релакс зона» сайта «energy.tomsk.ru».

В пояснениях по иску истец указал, что в ходе проведенного обследования здания ООО «Спорткомплекс» было установлено наличие в качестве конструктивного элемента здания помещения сауны, куда согласно акту обследования от 11.08.2016, составленному департаментом недвижимости, входят такие объекты, как сауна финская, турецкая, бассейн, душевая комната, что зафиксировано актами обследования земельного участка. При этом в сети интернет имеются сведения и расценки возможности использования сауны, расположенной в вышеуказанном объекте недвижимости, принадлежащем ООО «Спорткомплекс» не в комплексе с оказанием спортивных услуг, а самостоятельно, как для оказания услуги сауны. Поэтому департамент считает доказанным тот факт, что здание, размещенное на вышеуказанном земельном участке, используется для эксплуатации сауны, а именно оказания самостоятельных услуг сауны. То обстоятельство, что в ЕГРЮЛ и кадастровом паспорте отсутствуют сведения об осуществлении деятельности по оказанию услуг сауны, не препятствует квалифицировать характер пользования земельного участка согласно его фактическому использованию. Таким образом, требования ООО «Спорткомплекс» в части применения к размеру арендной платы коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,5 противоречит позиции самого же общества. Требование департамента недвижимости в части применения коэффициента 4 основывается на п. 3.9 приложения № 2 к решению Думы Города Томска №171, согласно которому земельный участок под эксплуатацию сауны должен облагаться арендной платой с применением к ней коэффициента 4.

По утверждениям представителя истца, факта наличия и использования сауны (объективно существующего факта размещения и существования сауны в спорткомплексе) уже достаточно для применения повышающего коэффициента к ставке арендной платы, так как использование сауны (в составе иных тренировок либо самостоятельно) осуществляется в процессе коммерческой деятельности ответчика и извлечения им прибыли. По мнению истца, так как сауна выступает лишь составной частью единого объекта недвижимости, площадь земельного участка, необходимая для ее эксплуатации, определяется площадью земельного участка, необходимого для эксплуатации всего объекта недвижимости.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, ответчик исковые требования не признал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Спорткомплекс» в адрес Департамента было направлено заявление о предоставлении на праве аренды на двадцатилетний срок земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 для целей эксплуатации физкультурно-оздоровительного учреждения, расположенного по адресу: <...>.

Департаментом недвижимости в адрес ООО «Спорткомплекс» был направлена оферта, то есть проект договора аренды вышеуказанного земельного участка, в котором среди прочих условий договора в п. 3.5 договора размер арендной платы был установлен в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка, а коэффициент, применимый к арендной плате, равен 4 (л. д. 14-15 том 1).

09.02.2016 в адрес департамента недвижимости поступило обращение ООО «Спорткомплекс» об изменении коэффициента к ставке арендной платы от 01.02.2016 с приложенным к нему подписанным договором аренды, в котором была проставлена отметка «с протоколом разногласий», в котором ООО «Спорткомплекс» считает необходимым установить коэффициент к ставке арендной платы равный 0,5.

10.03.2016 департаментом недвижимости в адрес ООО «Спорткомплекс» был направлен отказ в согласовании протокола разногласий, в котором департамент недвижимости изложил, что основания для согласования проекта договора аренды в редакции, предложенной ООО «Спорткомплекс», отсутствуют. Департамент недвижимости считает, что ввиду того, что в ходе обследования объекта недвижимости, принадлежащем ООО «Спорткомплекс», расположенного на вышеуказанном земельном участке, было установлено, что ООО «Спорткомплекс» также оказывает услуги сауны, помещение которой было зафиксировано на фотоснимках, необходимо применять коэффициент 4, а не коэффициент 0,5 (п. 3.9 приложения № 2 к решению Думы Города Томска «О ставках арендной платы за земельные участка, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» от 05.07.2011 № 171).

В актах обследования земельного участка от 16.09.2015, фотографиях (л. д. 19-34 том 1) зафиксировано наличие сауны в составе спортивного комплекса «Энергетик».

В связи с возникшими при заключении договора аренды земельного участка разногласиями по размеру арендной платы с учетом коэффициента истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив доказательства по делу в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе предать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно решению Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков» арендная плата за пользование муниципальными земельными участками определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости (ставки арендной платы) и коэффициента к ставке арендной платы.

При этом ставки арендной платы, а также коэффициенты к ним дифференцируются по видам разрешенного использования земельных участков и видам экономической деятельности арендаторов.

Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200011:4006, расположенный по адресу: <...>, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0200011:56 и 70:21:0200011:3503, находящихся в муниципальной собственности, и предоставлен ООО «Спорткомплекс» для эксплуатации физкультурно-оздоровительного сооружения.

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200011:0056, находящийся по адресу: <...>, предоставлялся по договору аренды земельного участка № ТО-21-15677 от 01.11.2005 для эксплуатации нежилого здания (дом спорта и здоровья «Энергетик») открытому акционерному обществу «Соцсфера» (арендатор).

Срок действия указанного договора дополнительным соглашением № 1 от 23.01.2006 продлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением № 2 от 22.02.2012 наименование арендатора изменено с открытого акционерного общества «Соцсфера» на общество с ограниченной ответственностью «Соцсфера».

Дополнительным соглашением № 3 от 16.11.2012 определено, что в связи с реорганизацией ООО «Соцсфера» в форме выделения общество с ограниченной ответственностью «Спорткомплекс» является арендатором по договору с 03.10.2012.

Согласно п. 4.2 договора № ТО-21-15677 размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой платы за землю, установленной постановлением Мэра г. Томска для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка и указывается в расчете, составляемом Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при заключении настоящего договора, являющемся его неотъемлемой частью. Ставки арендной платы за землю с учетом изменения коэффициента инфляции, изменения законодательства, изменения зоны градостроительной ценности территории и вида разрешенного использования земельного участка в течение года могут меняться администрацией г. Томска в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора, путем опубликования информации об изменении ставок в газете «Томский вестник» (п. 4.5 договора). В п. 2 дополнительного соглашения к договору № 1 от 23.01.2006 указана ставка арендной платы за 1 кв. м на 2006 год для эксплуатации нежилого здания (дом спорта и здоровья «Энергетик») – 129,4 руб.

Каких-либо повышающих или понижающих коэффициентов к ставке арендной платы в договоре № ТО-21-15677 не установлено, что фактически означает коэффициент «1».

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200011:3503 площадью 353 кв. м, находящийся по адресу: <...>, предоставлялся по договору аренды земельного участка № ТО-21-20259 от 19.11.2013 обществу с ограниченной ответственностью «Спорткомплекс» для целей, не связанных со строительством – физкультурно-оздоровительные сооружения.

Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: физкультурно-оздоровительные сооружения.

Срок действия указанного договора устанавливается с 09.08.2013 по 08.08.2018.

Согласно пункту 3.5 договора № ТО-21-20259 арендная плата по договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» м и составляет:

- ставка арендной платы – 4 % кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1.

Решением Думы города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы» установлены ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и находящиеся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, в случае ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования земельных участков, а также коэффициенты к ставкам арендной платы за земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, вида экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков.

Согласно приложению № 2 к настоящему решению при виде разрешенного использования земельных участков, экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков - для эксплуатации спортивных объектов (кроме открытых площадок) значение коэффициента установлено – 0,5; для эксплуатации саун – 4.

Истец полагает, что ввиду того, что в ходе обследования объекта недвижимости, принадлежащем ООО «Спорткомплекс», расположенного на вышеуказанном земельном участке, было установлено, что ООО «Спорткомплекс» также оказывает услуги сауны, помещение которой было зафиксировано на фотоснимках, при расчете арендной платы необходимо применять коэффициент к ставке арендной платы - 4.

Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту видом разрешенного использования образованного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 является исключительно эксплуатация физкультурно-оздоровительного сооружения (л. д. 8-11 том 1).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ видами экономической деятельности ООО «Спорткомплекс» с 03.10.2012 являются: код 93.11 - деятельность спортивных объектов (основной), код 96.04 - деятельность физкультурно-оздоровительная (дополнительный). По условиям спорного договора, вид разрешенного использования - физкультурно-оздоровительное сооружение (пункт 1.3).

Согласно акту обследования спорного земельного участка от 11.08.2016 должностным лицом истца указано, что согласно расписанию занятий в спортивном комплексе «Энергетик» услуги сауны предлагаются в комплексе с проведением спортивных (тренировочных занятий) и оздоровительно-физкультурных мероприятий (л. д. 128 том 1).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика пояснил, что информация о стоимости номера ошибочно размещена провайдером на странице «Релакс зона» сайта «energy.tomsk.ru». Данная информация должна была быть размещена на странице «База отдыха» сайта «energy.tomsk.ru», и соответствующие исправления в информацию, размещенную на сайте, внесены. Данный факт также был подтвержден свидетелем ФИО4 - руководителем организации, оказывающей услуги по ведению сайта ответчика.

Информация, размещенная на иных информационных ресурсах, кроме официального сайта ответчика, не является достоверным доказательством предложения таких услуг ответчиком.

В телефонном разговоре (звонок на номер 25-66-88), проведенном в судебном заседании 06.03.2017, на вопрос о возможности заказать сауну сотрудником ООО «Спорткомплекс» дан отрицательный ответ со ссылкой на то, что сауна используется как релакс-поддержка для спортсменов после занятий.

В размещенных в спортивном комплексе информационных объявлениях, расписании тренировок указано о проведении занятий с посещением сауны (л. <...> том 1).

Наличие в помещении сауны караоке и видеоаппаратуры не свидетельствует о предназначении сауны для самостоятельного использования.

Довод истца о нарушении ООО «Спорткомплекс» разрешенного вида использования земельного участка судом отклоняется в связи с вышеизложенными обстоятельствами.

Ссылка истца на то, что согласно Приложению № 2 к решению Думы города Томска № 171 в случаях, когда договором аренды земельного участка предусмотрено несколько видов его использования, расчет арендной платы за земельный участок производится с применением ставки и коэффициента большего по значению, несостоятельна, так как проект договора аренды образованного участка не предусматривает нескольких видов его использования.

Суд при этом учитывает, что в проекте договора аренды, составленном департаментом недвижимости и направленном ответчику, истец предусмотрел и указал только один вид разрешенного использования - физкультурно-оздоровительное сооружение.

Истец в отзыве на отзыв (л. д. 148-150 том 1) указал, что арендные правоотношения между ООО «Спорткомплекс» и муниципальным образованием «Город Томск» прекратились ввиду достигнутого между сторонами соглашения сторон, то есть ввиду волевого действия арендатора и арендодателя. Направляя ООО «Спорткомплекс» предложение (оферту) по заключению договора, воля департамента недвижимости была направлена на возникновение новых правоотношений, не связанных с ранее действовавшими договорами аренды, то есть на заключение с ООО «Спорткомплекс» договора аренды совершенно иного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200011:4006. По мнению истца, учитывая особенности толкования ст. 11.8 Земельного кодекса РФ данная норма не подлежит применению к отношениям между ООО «Спорткомплекс» и муниципальным образованием «Город Томск».

Суд не может согласиться с вышеуказанной позицией истца, поскольку из буквального толкования условий договоров (как договоров аренды, заключенных между сторонами ранее, так и проекта договора аренды земельного участка, образованного в результате их объединения) усматривается, что правоотношения аренды объединенного земельного участка очевидно связаны с ранее действовавшими договорами аренды № ТО-21-15677 от 01.11.2005 и № ТО-21-20259 от 19.11.2013.

Кроме того, ранее действовавшим договором № ТО-21-20259 от 19.11.2013 плата за пользование земельным участком уже определялась в соответствии с решением Думы Города Томска.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Образование нового земельного участка из двух других земельных участков, используемых на основании договоров аренды, в данном случае не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения ранее установленного размера платы за пользование участками. Поэтому само по себе объединение земельных участков не лишает арендатора права на получение ранее установленного размера арендной платы.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что норма ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающая право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях, в данном случае подлежит применению к отношениям между ООО «Спорткомплекс» и муниципальным образованием «Город Томск».

С учетом изложенного, исходя из условий прежних договоров аренды, коэффициент к ставке арендной платы подлежит установлению в размере 1.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока для подачи иска об урегулировании разногласий по договору, также отклоняются судом исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Протокол разногласий был получен департаментом недвижимости 29.02.2016, шестимесячный срок истекает 29.08.2016. Исковое заявление департаментом недвижимости было подано 08.06.2016.

При таких обстоятельствах истцом не были нарушены сроки передачи разногласий на разрешение суда.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд считает, что подлежат урегулированию разногласия при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1 454 кв. м, с установлением коэффициента к ставке арендной платы – 1.

Руководствуясь статьями 110, 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между муниципальным образованием «Город Томск», в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, и обществом с ограниченной ответственностью «Спорткомплекс» при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0200011:4006 общей площадью 1 454 кв. м, изложив пункт 3.5 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 4% кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1».

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья И.А.Белоконь