Постановление от 8 июля 2020 г. по делу № А60-59398/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-3833/20

Екатеринбург 08 июля 2020 г. Дело № А60-59398/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2020 г. Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Татариновой И.А., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 по делу № А60-59398/2019 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: Управления Росреестра – Кузнецова С.И. (доверенность от 09.12.2019);

общества с ограниченной ответственностью «Коллект» (далее – общество «Коллект») - Веденин Д.В. (доверенность от 07.11.2019).

Общество «Коллект» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения по внесению регистрационной записи от 01.10.2019 о прекращении обременения в виде права аренды на административно-производственное здание с кадастровым номером 66:35:0107001:251, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Ленина, д. 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Вешкурцева Фируза Рафиловна (далее - предприниматель Вешкурцева Ф.Р.).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.


Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по прекращению обременения в виде права аренды общества «Коллект» на здание с кадастровым номером 66:35:0107001:251. На Управление Росреестра возложена обязанность восстановить запись об аренде в отношении указанного объекта недвижимости.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель считает, что регистрирующим органом правомерно внесена запись о прекращении права аренды общества «Коллект» в отношении указанного объекта недвижимости, на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы. По его мнению, судом апелляционной инстанции не учтено, что в силу п. 5.5 договора арендодатель имеет право досрочно во внесудебном порядке расторгнуть договор в случае неоплаты арендной платы в течении двух месяцев при условии направления арендатору письменного предупреждения необходимости исполнения обязательств и неисполнения арендатором обязательств в течении 5 банковских дней после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств, и указанное право было реализовано арендодателем.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Коллект» просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между предпринимателем Вешкурцевой Ф.Р. (арендодатель) и обществом «Коллект» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды от 11.04.2019 в отношении административно-производственного здания с кадастровым номером 66:35:0107001:251, общей площадью 1016,6 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Ленина, д. 2.

Обременение в виде аренды указанного объекта недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра 13.05.2019 (регистрационная запись № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1).

Предприниматель Вешкурцева Ф.Р. 18.09.2019 направила в адрес общества «Коллект» предупреждение о необходимости внесения арендной платы по договору аренды.

В ответе от 18.09.2019 общество «Коллект» указало на отсутствие задолженности по договору аренды, приложило документы, подтверждающие оплату.


Предприниматель Вешкурцева Ф.Р. 26.09.2019 направила обществу «Коллект» уведомление о расторжении договора аренды, которое было получено заявителем 08.10.2019.

Предприниматель Вешкурцева Ф.Р. обратилась в Управление Росреестра с заявление о прекращении обременения в виде права аренды общества «Коллект» в отношении указанного объекта недвижимости, приложив предупреждение о необходимости внесения арендной платы от 18.09.2019 (полученное лично арендатором 18.09.2019) и уведомление от 26.09.2019 о расторжении договора аренды, также представлен документ (чек от 26.09.2019, опись вложения), подтверждающий отправку уведомления о расторжении договора аренды.

Управлением Росреестра 01.10.2019 принято решение о погашении в ЕГРН регистрационной записи № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1 о государственной регистрации договора аренды.

Общество «Коллект», полагая, что оспариваемые действия регистрирующего органа являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель реализовал право на односторонний отказ от исполнения договора в установленном законом порядке. Суд счел, что на государственную регистрацию представлены все необходимые документы.

Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.


С учетом чего для признания незаконными решений или действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых решений или действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в


осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).


Судом апелляционной инстанции учтено, что договор аренды от 11.04.2019 заключен сторонами на 10 лет с даты его государственной регистрации.

В пункте 5.5 договора сторонами согласовано условие о том, что арендодатель вправе досрочно во внесудебном порядке расторгнуть договор в случае неоплаты арендной платы в течение 2 месяцев подряд, при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств и неисполнения арендатором обязательств в течение 5 банковских дней после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств.

В Управление Росреестра на государственную регистрацию арендодателем были представлены: предупреждение о необходимости внесения арендной платы от 18.09.2019, полученное заявителем 18.09.2019, уведомление от 26.09.2019 о расторжении договора аренды, чек от 26.09.2019, опись вложения, подтверждающие отправку уведомления о расторжении договора аренды.

По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра принято решение о погашении в ЕГРН регистрационной записи № 66:35:0107001:251-66/032/2019-1 о государственной регистрации договора аренды от 11.04.2019.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

С учетом того, что односторонний отказ арендодателя от договора обусловлен невыполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы в течение 2 месяцев подряд, на государственную регистрацию не было представлено заявление арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для государственной регистрации прекращения обременения в виде права аренды.


Суд отметил, что арендатор возражал относительно наличия задолженности, что свидетельствует о наличии между арендодателем и арендатором спора о надлежащем исполнении условий договора.

В свою очередь Управление Росреестра в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договора.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильности выводов суда, и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 по делу № А60-59398/2019 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи И.А. Татаринова

Л.А. Суспицина