Постановление от 29 августа 2019 г. по делу № А55-30224/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-50644/2019

Дело № А55-30224/2018
г. Казань
29 августа 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена – 27.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен – 29.08.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца – общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» – ФИО1, доверенность, ФИО2, доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2019 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 (председательствующий судья Юдкин А.А., судьи Кувшинов В.Е., Сергеева Н.В.)

по делу № А55-30224/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации и обязании, при участии Департамента управления имуществом городского округа Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Самарская Торговая Компания» (далее – ООО «СаТКо», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление) о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 23.01.2018 № 028408з, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 23.01.2018 № 028408з.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019, в требованиях отказано.

ООО «СаТКо», обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе, дополнительных пояснениях просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование жалобы указано на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, применении судами норм материального права. не подлежащих применению.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

ООО «СаТКо» обратилось в управление с заявлением от 05.04.2018 о государственной регистрации договора аренды от 23.01.2018 № 028408з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии с договором департамент передал в аренду ООО «СаТКо» земельный участок площадью 4600 кв. м с кадастровым номером 63:01:0225002:1716, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29 сроком на 49 лет с разрешенным видом использования «занимаемого открытой стоянкой краткосрочного хранения автомобилей».

Согласно пункту 1.5 договора земельный участок предоставлен заявителю как собственнику расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания (автостоянка № 4).

Уведомлением управления от 13.04.2018 № 63/001/450/2018-4182 государственная регистрация договора приостановлена. Уведомлением от 16.07.2018 № 63/001/450/2018-4182 в государственной регистрации договора аренды отказано.

Полагая отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствующим требованиям закона, а также нарушающим права и законные интересы, ООО «СаТКо» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия оснований для признания действий управления незаконными.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Судами установлено, что в качестве документа-основания для совершения заявленного регистрационного действия был представлен договор аренды от 23.01.2018 № 028408з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара.

Согласно договору департамент передает в аренду ООО «СаТКо» земельный участок, площадью 4600 кв. м, с кадастровым номером: 63:01:0225002:1716, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29.

Договор заключается в рамках реализации ООО «СаТКо» исключительного права на заключение такого договора как собственником объекта капитального строительства, расположенного на этом земельном участке.

Предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

Согласно представленному на регистрацию договора аренды земельный участок предоставлен заявителю как собственнику нежилого здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Согласно сведениям кадастра недвижимости на земельном участке расположен один объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0225002:901, площадью 43,70 кв.м.

При сопоставлении площади здания - 43,7 кв. м, расположенного на земельном участке, и площади земельного участка - 4600 кв. м, предоставляемого в аренду без проведения торгов, площадь земельного участка более чем в 100 раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, что свидетельствует о явном превышении площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке.

При этом суды обоснованно исходили из позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий представить земельный участок, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.6) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В данном случае аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка площадью 4600 кв.м не проводился, при этом, оснований для заключения договора на льготных условиях (без проведения торгов), не имелось.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 23.01.2018 № 028408з заключен с нарушением действующего законодательства.

В связи с чем суды отклонили довод ООО «СаТКо» о том, что представленный на регистрацию договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 23.01.2018 № 028408з по содержанию соответствует требованиям действующего законодательства.

Договор аренды от 23.01.2018 №028408з должен соответствовать требованиям, предусмотренным в пунктах 6-8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций.

Оставляя судебные акты в силе, суд кассационной инстанции учитывает отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств, свидетельствующих об использовании заявителем спорного земельного участка с момента приобретения здания 43,7 кв. м в 2000 году на каких-либо правовых основаниям более 16 лет; наличие сведений о том, что прежний собственник здания возвел его на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства автостоянки автомобилей, отсутствие регистрации стоянки автомобилей как имущественного комплекса, как это предусмотрено положениями статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие на земельном участке асфальтового покрытия является замощением, улучшением свойств земельного участка, но не свидетельствует о нем, как об объекте недвижимости и имущественном комплексе.

Изложенные кассатором в дополнительных пояснениях обстоятельства относятся к обстоятельствам, имевшим место после принятия решения судом первой инстанции по существу спора, и не могут служить основанием к отмене принятых судебных актов, поскольку суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов по фактам и обстоятельствам имевшим место на момент их принятия (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2019 по делу № А55-30224/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.Ю. Муравьев

СудьиВ.А. Карпова

В.А. Петрушкин