Решение от 5 декабря 2017 г. по делу № А05-10409/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10409/2017
г. Архангельск
06 декабря 2017 года



Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304784226500011)

к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (ОГРН <***>; место нахождения: 165300, г. Котлас, Архангельская область, пл. Советов, 3)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «Котлас» (165300, Архангельская область, Котласский район, г.Котлас, Площадь Советов, д.3).

об определении условия договора,

при участии в открытом судебном заседании представителей: не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (далее – ответчик) с требованием об определении условия договора №5295 от 05.12.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:174, площадью 2297кв.м, категории «земли населенных пунктов», местоположение: <...>, разрешенное использование: «эксплуатация зданий и сооружений», изложив преамбулу договора и подпункты 1.1., 1.2., 2.1., 3.1., 3.4., 3.5., 4.1.1., 4.1.4., 4.2.2., 4.4.5., 4.4.6., 4.4.7., 4.4.8., 4.4.9., 6.1., 6.2. в проекте договора № 5295 от 05.12.2016 в редакции истца с включением в договор дополнительных подпунктов 2.4., 3.9., 4.2.5., 4.5.1., 4.5.2., 8.6., изложенных в редакции истца.

Определением суда от 13.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Котлас».

Истец, ответчик и третье лицо, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором признал исковые требования в части (об изложении преамбулы и пункты 1.1. и 1.2. договора в редакции истца), в остальной части с заявленными исковыми требованиями не согласился.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит административное здание по адресу: Архангельская область, МО «Котлас», <...>, что подтверждается свидетельством от 23 декабря 2010 года 29-АК 561618. ФИО1 использует здание в предпринимательской деятельности.

Истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:174, расположенного по адресу: <...>, ввиду нахождения на нем названного объекта недвижимости. Этот земельный участок образован при разделе многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:6 площадью 25 251 кв.м, расположенного по адресу <...> почтовый адрес ориентира, расположенного в границах земельного участка: <...>, разрешённое использование: эксплуатация зданий и сооружений.

Спорный земельный участок образован на основании постановления администрации МО «Котлас» от 08.07.2016 №1724 «Об утверждении схемы раздела многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:6». В пункте 2.5. постановления указано разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:174 - эксплуатация зданий и сооружений.

Определением Котласского городского суда от 11.07.2016 по делу №2-2609/2016 утверждено мировое соглашение, заключенное между истцами  ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «СТВ», представителем истцов  ФИО8, ФИО9 - ФИО10 и представителем ответчика администрации МО «Котлас» ФИО11 По соглашению произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:6 площадью 25 251 кв.м, расположенного по адресу <...> почтовый адрес ориентира, расположенного в границах земельного участка: <...>, разрешенное использование: эксплуатация зданий и сооружений, по следующему варианту раздела - согласно схеме раздела (расположения) многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:6 с сохранением в измененных границах, выполненной ООО «Архземкадастр-Н», за инв. №49/313-13, дата составления схемы - 08.07.2016, с образованием новых земельных участков, в том числе, для истца - площадью 2297 кв.м, обозначенного на схеме раздела как :6:ЗУЗ (на земельном участке расположено здание по адресу <...>), разрешенное использование: эксплуатация зданий и сооружений, для оформления права собственности либо права аренды на образованный земельный участок.

Учитывая условия мирового соглашения по гражданскому делу №2-2609/2016, истец осуществил за свой счет и своими силами постановку вновь образованного земельного участка на кадастровый учет и 09.11.2016 обратился с заявлением к третьему лицу о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:174 в аренду.

Постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от 16.11.2016 №2738 «Об уточнении вида разрешённого использования земельного участка» уточнен вид разрешенного использования земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 29:24:040101:174. Разрешенное использование - бытовое обслуживание. Территориальная зона - коммунально-складская зона (ПК).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2017 по делу №А05-1141/2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017, Постановление администрации муниципального образования «Котлас» от 16.11.2016 №2738 «Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка» признано недействительным как противоречащее Градостроительному кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал администрацию муниципального образования «Котлас» устранить нарушение прав Предпринимателя.

Комитет 15.12.2016 направил истцу для подписания проект договора аренды №5295 от 05.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 29:24:040101:174.

Не согласившись с предложенной Комитетом редакцией изложенной в указанном проекте договора, истец 15.01.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка №5295 от 05.12.2016.

Письмом от 10.02.2017 №01-286 ответчик оставил протокол разногласий истца без согласования. В последующем в письме от 21.06.2017 №01-1264 ответчик указал на невозможность оформления договора аренды в связи с оспариванием решения Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2017 по делу №А05-1141/2017.

Так как стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора аренды земельного участка №5295 от 05.12.2016, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 432 ГК РФ закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ходе рассмотрения дела, ответчик признал требования истца в части разногласий об изложении преамбулы и по пунктам 1.1. и 1.2. договора.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В силу части 3 статьи 70 АПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Частью 4 статьи 170 АПК РФ, предусмотрено, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Признание ответчиком заявленных исковых требований в указанной части не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи, с чем принимается арбитражным судом.

Истец просит изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 7 (семь) лет, с даты его подписания обеими сторонами». Также включить в условия договора пункт 2.4., изложив его в следующей редакции: «Количество пролонгаций Договора на новый срок: 6 (шесть)».

Ответчик заявил возражения в указанной части.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 12 этой же статьи, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости, собственником которого является истец, поэтому Предприниматель вправе определить срок аренды в пределах, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Истец просит изложить пункт 3.1. договор аренды в следующей редакции: «Годовая арендная плата за пользование указанного в п. 1.1. договора земельного участка устанавливается на основании нормативного правового акта органа государственной власти Архангельской области и (или) нормативного правового акта муниципального образования «Город Котлас» (на дату заключения настоящего договора, - в соответствии с пунктом 4 Положения «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №-190пп, пункта 9.1. ставок арендной платы, утвержденных Решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 19.06.2014 №5), и составляет 105 362 руб. на календарный год».

Согласно проекту договора №5295 от 05.12.2016 пункт 3.1. в редакции ответчика звучит: «Арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, по формуле и составляет:

А = Упкс х Sзу х Ст х Квр х Кинф,

А = 2576,21 х 2297 х 1,5% х 1,187 = 105 362 рубля в год.

За период с 05.12.2016 по 31.12.2016

А = 2576,21 х 2297 х 1,5% : 365 х 27 х 1,187 = 7794 рубля.

где: А – размер арендной платы (руб.),

Упкс – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв.м),

Sзу – общая площадь земельного участка (кв.м),

Ст – ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), утвержденная решением Собрания депутатов МО «Котлас»,

Квр – коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году,

Кинф – коэффициент инфляционных процессов, который равен индексу потребительских цен за период с начала года (среднегодовой), утвержденный распоряжением Правительства Архангельской области о прогнозе социально-экономического развития Архангельской области на следующий год и умноженный на коэффициенты инфляционных процессов, которые применялись ранее.

На 2016 год Кинф принимается равным 1,187.

На 2017 год Кинф принимается равным 1,2544.

В 2017 году арендная плата составит: А = 2576,21 х 2297 х 1,5% х 1,2544 = 109 890 рублей в год.».

На территории Архангельской области арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп. В формуле расчета арендной платы применяется ставка арендной платы, утверждаемая органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 19.06.2014 №58-н утверждены «Ставки арендной платы в зависимости от разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории МО «Котлас», государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности МО «Котлас».

Существенным в пункте 3.1. договора аренды является размер арендной платы.

Редакция пункта 3.1. договора, предложенная ответчиком в проекте договора аренды, не противоречит законодательству Российской Федерации и не нарушает законных прав и интересов будущих арендаторов.

Вместе с тем, суд полагает возможным внести в редакцию ответчика дополнение, указав в нем конкретный пункт ставки арендной платы, которая применяется при заключении договора – 9.1, что в данном случае не нарушает прав Арендодателя.

Истец просит изложить пункт 3.4. договора в следующей редакции: «При утверждении и последующих изменениях ставки арендной платы и (или) порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке, не более одного раза в год, изменить размер, условия и сроки внесения арендной платы. Указанные изменения становятся обязательными для сторон с даты опубликования соответствующего нормативного правового акта муниципального образования «Котлас» в средствах массовой информации. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения».

Согласно проекту договора пункт 3.4. в редакции ответчика звучит: «Размер арендной платы изменяется ежегодно. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения».

В данном случае суд полагает, что с учетом требований пунктов 19-22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» данное условие договора в редакции истца является более конкретным. Указанная истцом редакция данного условия договора соответствует требованиям Положения «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, в части правовых оснований, определенных для изменения размера арендной платы (пункт 4, пункт 11, пункт 20 Положения). Иными словами, правовые основания для изменения уже ранее установленной и определенной ставки арендной платы после заключения договора аренды, конкретно определены Положением «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденным Постановлением от 15.12.2009 №190-пп, и не могут быть изменены ответчиком в одностороннем порядке только лишь по его усмотрению и пожеланию.

Соответственно, требование истца в данной части подлежит удовлетворению.

Истец просит изложить пункт 3.5. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения».

В редакции ответчика пункт 3.5. договора следующего содержания: «Расчет размера арендной платы в связи с изменением вида деятельности в рамках разрешенного использования земельного участка, а также в связи с предоставлением и прекращением льгот оформляется дополнительным Соглашением к договору».

В соответствии с пунктом 11 Положения «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке по следующим основаниям: изменение кадастровой стоимости земельного участка; перевод земельного участка из одной категории в другую; изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, суд находит обоснованным требование истца в данной части, и полагает возможным изложить пункт 3.5. в редакции Предпринимателя.

Учитывая отсутствие противоречия действующему законодательству РФ, суд считает возможным дополнить договор аренды пунктом 3.9., изложив его в редакции: «Обязательство по оплате арендной платы возникает у Арендатора с даты принятия Арендатором земельного участка от Арендодателя и прекращается с даты возврата Арендатором земельного участка Арендодателю, оформленного соответствующим актом приема-передачи земельного участка, либо с даты выкупа Арендатором земельного участка у Арендодателя».

Порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя определен статьей 619 ГК РФ, следовательно, в указанном случае суд принимает редакцию истца по подпункту 4.1.1. договора в следующей редакции: «Расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе: при использовании Арендатором Участка не по целевому назначению, разрешенному использованию, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор также и по иным основаниям и в порядке, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации».

Суд также полагает возможным принять редакцию истца в части подпунктов 4.1.4., 4.2.2., 4.4.6., 4.4.8., 4.4.9., поскольку данная редакция не противоречить действующему законодательству РФ, и она (редакция истца) расширяет толкование данных подпунктов договора.

Истец просит внести изменения в подпункт 4.4.5. договора, изложив его в следующей редакции: «Обеспечивать беспрепятственный доступ работников аварийно-ремонтных предприятий для обслуживания и ремонта объектов инженерной и транспортной инфраструктуры города, находящегося на Участке».

Ответчик в свою очередь предложена следующая редакция подпункта 4.4.5. договора: «Соблюдать условия содержания и эксплуатации, расположенных на Участке объектов инженерной и транспортной инфраструктуры города, а также обеспечивать беспрепятственный доступ для обслуживания и ремонта указанных объектов работников аварийно-ремонтных предприятий».

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.8 ЗК РФ, в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Следовательно, редакция подпункта 4.4.5. договора предложенная ответчиком противоречить положениям статьи 39.8 ЗК РФ. Таким образом, в данном случае судом принимается подпункт 4.4.5. договора в редакции истца. Также, учитывая положения пункта 14 статьи 39.8 ЗК РФ, суд принимает предложенную истцом редакцию подпункта 4.4.7. договора.

Поскольку пункты 3.4 и 3.5. проекта договора аренды изначально предусматривают односторонний и бесспорный порядок изменения в случае наступления определенных оснований (событий), то стороны изначально договорились, что по данным пунктам договора порядок, определенный статьей 453 ГК РФ (пункт 2), применяться не будет. Соответственно, судом принимается предложенная истцом редакция пункта 6.1. договора.

Истец просит изложить пункт 6.2. договора в следующей редакции: «Договор прекращает свое действие по окончании его полного срока (с учетом пролонгаций, предусмотренных договором), при переходе арендованного имущества в собственность Арендатора до истечения его срока действия (выкупе предмета аренды), в случае передачи прав собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке другому лицу, а также в любой срок по соглашению сторон. Договор подлежит досрочному расторжению по основаниям, установленным настоящим договором и законодательством РФ. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями».

Согласно проекту договора пункт 6.2. в редакции ответчика звучит: «Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1».

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанная норма является специальной, определяет императивное правило в отношении порядка и оснований расторжения договоров долгосрочной аренды государственных и муниципальных земельных участков. Исключения из правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ могут быть установлены исключительно Земельным Кодексом и иными федеральными законами, но не договором.

Таким образом, независимо от того, какие именно нарушения установлены соглашением сторон в качестве оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка по требованию Арендодателя, такой договор расторгается только в судебном порядке и только в случае, если эти нарушения будут квалифицированы судом как существенные.

Поэтому, если в договоре указывается на то, что договор подлежит расторжению в установленном законом порядке, это полностью гарантирует право Арендатора на применение судебного порядка там, где он обязателен в силу закона.

На основании изложенного суд определяет содержание пункта 6.2. договора в редакции Предпринимателя.

Также истец просит включить в условия проекта договора №5295 от 05.12.2016 подпункт 4.2.5. в редакции: «Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц»; подпункт 4.5.1. в редакции: «Выкупить арендованное имущество в свою собственность на условиях и в порядке, установленных действующим законодательством РФ»; подпункт 4.5.2. в редакции: «Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»; подпункт 8.6. в редакции: «В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное».

Изучив материалы дела, доводы стороны, суд приходит к выводу о возможности включения указанных истцом подпунктов в проект договора аренды земельного участка №5295 от 05.12.2016 как не противоречащие действующему законодательству РФ и не нарушающие прав Арендодателя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы, понесенные истцом при подаче иска по уплате государственной пошлины, по результатам рассмотрения заявленного требования относится на ответчика в полном объеме с учетом разъяснений ВАС РФ, изложенных в пункте 24 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка №5295 от 05.12.2016 между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и индивидуальным предпринимателем ФИО1:

Преамбулу договора изложить в редакции: «Фактическая дата подписания договора его сторонами»; «ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: город Котлас Архангельской области, паспорт гражданина РФ 40 03 160120 выдан 05.11.2002 76 отделом милиции центрального района Санкт-Петербурга, зарегистрированная по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.5 Советская, д.47, кв.27, адрес фактического проживания: <...>, именуемая в дальнейшем «Арендатор»»;

Пункт 1.1. договора изложить в редакции: «Арендодатель передает в аренду, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <...>, площадь 2297 кв.м, кадастровый номер 29:24:040101:174, разрешенное использование: эксплуатация зданий и сооружений»;

Пункт 1.2. договора изложить в редакции: «На момент заключения настоящего договора земельный участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, правами третьих лиц не обременен»;

Пункт 2.1. договора изложить в редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 7 (семь) лет, с даты его подписания обеими сторонами»;

Пункт 3.1. договора изложить в редакции: «Годовая арендная плата за пользование указанного в п. 1.1. договора земельного участка устанавливается на основании нормативного правового акта органа государственной власти Архангельской области и (или) нормативного правового акта муниципального образования «Город Котлас» (на дату заключения настоящего договора, - в соответствии с пунктом 4 Положения «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №-190пп, пункта 9.1. ставок арендной платы, утвержденных Решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 19.06.2014 №5), и составляет 105 362 руб. на календарный год»;

Пункт 3.4. договора изложить в редакции: «При утверждении и последующих изменениях ставки арендной платы и (или) порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке, не более одного раза в год, изменить размер, условия и сроки внесения арендной платы. Указанные изменения становятся обязательными для сторон с даты опубликования соответствующего нормативного правового акта муниципального образования «Котлас» в средствах массовой информации. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения»;

Пункт 3.5. договора изложить в редакции: «Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения»;

Подпункт 4.1.1. договора изложить в редакции: «Расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе: при использовании Арендатором Участка не по целевому назначению, разрешенному использованию, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор также и по иным основаниям и в порядке, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации»;

Подпункт 4.1.4. договора изложить в редакции: «Производить на Участке необходимые землеустроительные, топографические и прочие работы в собственных интересах, не ущемляющие права Арендатора, с предварительным письменным уведомлением Арендатора 10 дней до начала производства таковых работ»;

Подпункт 4.2.2. договора изложить в редакции: «Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи не позднее 3-х дней с даты вступления Договора в силу. Акт приема-передачи подписывается Арендодателем и Арендатором, прилагается к Договору и является неотъемлемой частью последнего»;

Подпункт 4.4.5. договора изложить в редакции: «Обеспечивать беспрепятственный доступ работников аварийно-ремонтных предприятий для обслуживания и ремонта объектов инженерной и транспортной инфраструктуры города, находящегося на Участке»;

Подпункт 4.4.6. договора изложить в редакции: «В случае передачи прав собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке другому лицу, Арендатор обязан в срок не позднее 10 календарных дней после совершения сделки представить Арендодателю заявление о расторжении договора аренды»;

Подпункт 4.4.7. договора изложить в редакции: «Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях»;

Подпункт 4.4.8. договора изложить в редакции: «Не нарушать прав смежных землепользователей, землевладельцев, арендаторов, собственников земли»;

Подпункт 4.4.9. договора изложить в редакции: «Не осуществлять без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов) на земельном участке работы, для проведения которых требуется соответствующее решение»;

Пункт 6.1. договора изложить в редакции: «Изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п.3.4., п.3.5. договора»;

Пункт 6.2. договора изложить в редакции: «Договор прекращает свое действие по окончании его полного срока (с учетом пролонгаций, предусмотренных договором), при переходе арендованного имущества в собственность Арендатора до истечения его срока действия (выкупе предмета аренды), в случае передачи прав собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке другому лицу, а также в любой срок по соглашению сторон. Договор подлежит досрочному расторжению по основаниям, установленным настоящим договором и законодательством РФ. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями».

Включить в условия договора аренды земельного участка №5295 от 05.12.2016:

Пункт 2.4. «Количество пролонгаций Договора на новый срок: 6 (шесть)»;

Пункт 3.9. «Обязательство по оплате арендной платы возникает у Арендатора с даты принятия Арендатором земельного участка от Арендодателя и прекращается с даты возврата Арендатором земельного участка Арендодателю, оформленного соответствующим актом приема-передачи земельного участка, либо с даты выкупа Арендатором земельного участка у Арендодателя»;

Подпункт 4.2.5. «Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц»;

Подпункт 4.5.1. «Выкупить арендованное имущество в свою собственность на условиях и в порядке, установленных действующим законодательством РФ»;

Подпункт 4.5.2. «Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

Подпункт 8.6. «В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Н. Тюпин