Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А51-18194/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18194/2018
г. Владивосток
27 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арбат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.01.2016)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003)

о признании решения незаконным, обязании применить корректирующий коэффициент

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 11.05.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность № 28/1-6694 от 07.12.2017, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арбат» (далее – ООО «Арбат», Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС) с иском о признании незаконным решения № 7735СП от 17.07.2018; обязать УМС применить к договору аренды от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 корректирующий коэффициент в размере 0,02%.

Исковые требования мотивированы ссылкой на то обстоятельство, что в связи с осуществлением Обществом соответствующего вида деятельности последнее имеет право на применение корректирующего коэффициента в размере 0,02%, в связи с чем, отказ УМС в его применении является неправомерным.

Возражая против доводов иска, ответчик указал, что договор заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды и в силу пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) последующее изменение условий договора (цены) недопустимо.

Из материалов дела, пояснений сторон, судом установлено следующее.

На основании протокола от 26.05.2017 № 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества между УМС (Арендодатель) и ООО «Арбит» (Арендатор) заключен договор от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 аренды недвижимого имущества (далее – договор) по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилые помещения в здании (лит.1), назначение: нежилое, общая площадь 90,7 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1-6 (V), расположенных по адресу: <...> (далее – нежилые помещения), для использования в целях: объекты жилищных ремонтно-эксплуатационных (жилищно - эксплуатационных, ремонтно-строительных) служб и организаций, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, объекты дошкольного, начального общего и среднего общего образования, объекты амбулаторно-поликлинического назначения, медицинские лаборатории, станции скорой и неотложной помощи, учреждения санитарно-эпидемиологической службы, учреждения судебно-медицинской экспертизы и другие подобные объекты здравоохранения без специальных требований к размещению таких объектов, спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей, объекты культуры и искусства, связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студий, дома творчества и другие подобные объекты), объекты социального обеспечения, почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции, административные здания, предусмотренные для размещения государственной власти, органов местного самоуправления, объекты охраны общественного порядка, объекты специализированных ведомств по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.12.2017 №25/000/004/2017-103313 собственником нежилых помещений является муниципальное образование город Владивосток.

16.08.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №25-25-01/110/2010-216.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды нежилых помещений установлен с 14.06.2017 по 13.06.2022.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 38 279 рублей 20 копеек. Оплата производится ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчётным.

Общество обратилось в УМС с заявлением (регистрационный № 7735СП от 26.06.2018) в котором просило о применении к договору аренды № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 от 14.06.2017 корректирующего коэффициента в размере 0,02%, как к организации, осуществляющей деятельность по дополнительному образованию детей дошкольного возраста, являющимся единственным видом деятельности Общества в спорном помещении.

Решением, выраженном в письме № 7735СП от 17.07.2018 Управлением муниципальной собственности отказано ООО «Арбат» в применении корректирующего коэффициента в размере 0,02% к указанному договору аренды.

Отказ мотивирован тем, что размер арендной платы за пользование указанными нежилыми помещениями определен документацией об аукционе, пунктом 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00. Изменение условий договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 в части уменьшения арендной платы будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». В этой связи основания для внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 путем применения коэффициента 0,02, корректирующего расчет арендной платы, отсутствуют.

Отказ УМС явился основанием обращения Общества с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела, суд признал исковые требования не предлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В этой связи в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указывается на право обращения в суд с заявлением об оспаривании ненормативного акта при наличии в совокупности двух признаков – нарушения закона и одновременно нарушения прав и законных интересов обратившегося за судебной защитой лица.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В данном случае Общество связывает необходимость применения корректирующего коэффициента в размере 0,2, установленного решением Думы города Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» (далее Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173), корректирующего расчет арендной платы для организаций дополнительного образования детей.

Общие требования к порядку заключения договора на торгах, организации и проведения торгов установлены статьями 447, 448 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ установлено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила), установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Судом установлено, что торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, а именно предмет договора аренды, срок аренды, а также цена договора, при этом в извещении указана ставка арендной платы (цена договора) без учета корректирующих коэффициентов.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Такое изменение является произвольным, направлено на нивелирование условий проведенного аукциона, не соответствует принципам осуществления закупок (эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции), нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с частью 20 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции» предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

Арендная плата по спорному договору была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы от 30.11.2016 № 2304/16, выполненного ООО «Аналитик Центр».

Размер арендной платы был известен ООО «Арбат» как на момент проведения аукциона, поскольку соответствующая информация содержалась в извещении о его проведении, так и на момент заключения спорного договора.

Таким образом, арендная плата по договору аренды от 14.06.2017 № 04-17797-001-Н-АР-7923-00 не может быть ниже 38 279 рублей 20 копеек, то есть той, которая указана в извещении о проведении аукциона и в отчете об оценке рыночной величины арендной платы № 2304/16, в связи с чем довод заявителя о том, что размер арендной платы в рассматриваемом случае является регулируемым не обоснован.

Кроме того, применение коэффициента 0,02, корректирующего размер арендной платы по спорному договору невозможно, поскольку для ее расчета использовался отчет о рыночной стоимости величины арендной, а не методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденная решением Думы г.Владивостока от 10.12.2002 № 152.

Так льготный коэффициент, корректирующий размер арендной платы подлежит применению только в случае, если размер арендной платы был определен в соответствии с вышеуказанным решением Думы г.Владивостока.

Вместе с тем, поскольку как указывалось выше, размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, указанное обстоятельство исключает возможность применения для ее расчета иного метода, в том числе и предусмотренного решением Думы г.Владивостока от 10.12.2002 № 152.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что порядок начисления арендной платы должен определяться в соответствии с аукционной документацией при заключении договора аренды от 14.06.2017 №04-17797-001-Н-АР-7923-00 и изменению не подлежит.

В этой связи оспариваемое заявителем решение, выраженное в письме № 7735СП от 17.07.2018 полностью соответствует закону.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением Обществом также заявлялось требование обязать арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,2, однако учитывая, что применение понижающего коэффициента при наличии на то правовых оснований, не требует совершения от арендодателя специальных действий в виде принятия решений, и подлежит автоматическому применению при подтверждении арендатором права на льготу, требование Общества об обязании арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,2 не подлежит удовлетворению, поскольку не приведет к восстановлению каких-либо прав Общества, следовательно, является ненадлежащим способом защиты права.

При этом суд отмечает, что неисполнение арендодателем своих обязанностей в рамках договора аренды, то есть расчет арендной платы без учета соответствующего коэффициента при наличии на то правовых оснований, и добросовестное исполнение арендатором условий договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, позволяет последнему с предоставлением необходимых доказательств, требовать от арендодателя возврата излишне уплаченной арендной платы. И напротив, внесение арендатором арендной платы в меньшем размере, то есть с учетом спорного коэффициента в отсутствие у него на то правовых оснований, позволяет арендодателю требовать от арендатора погашения задолженности по арендной плате, в том числе в судебном порядке, с предоставлением соответствующих доказательств.

На основании изложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Р.С. Скрягин