Решение от 2 июня 2024 г. по делу № А56-121587/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-121587/2023
03 июня 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  27 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  03 июня 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188643, Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск город, Колтушское шоссе, 138, ОГРН <***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Пульс" (188640, Россия, Ленинградская обл., Всеволожский м.р-н, Всеволожское г.п., Всеволожск г., Социалистическая <...>, ОГРН: <***>),

о взыскании,

при участии

- от истца: ФИО1 по доверенности,

- от ответчика: ФИО2 по доверенности

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пульс" (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка №56573/1.6-08 от 09.11.2015 года в размере 7785535 руб. 92 коп. за период с 01.04.2023 по 30.09.2023; расторжении Договора аренды земельного участка №5673/1.6-08 от 09.11.2015, площадью 35860 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> в районе дома № 20, с разрешенным использованием: для размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.д.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинского центра); об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35860 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:(J7:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:13,01156:878, 47:07:1301156:874, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка № 5673/1.6-08 от 09.11.2015 года в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В соответствии со ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом произведена смена наименования истца с Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на Администрацию Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В настоящем судебном заседании, продолженном после перерыва  в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец уточнил заявленные требования, просил расторгнуть Договор аренды земельного участка №5673/1.6-08 от 09.11.2015, площадью 35860 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> в районе дома № 20, с разрешенным использованием: для размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.д.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинского центра); обязать ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35860 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:(J7:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:13,01156:878, 47:07:1301156:874, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка № 5673/1.6-08 от 09.11.2015 года в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнения судом приняты.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что у ООО «Пульс» отсутствуют долги по арендной плате.

Принимая  во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон против перехода к рассмотрению дела по существу, суд, руководствуясь статьей 137 АПК РФ, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Как видно из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.11.2015 заключили Договор №5673/1.6-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> в районе д. №20, для использования в целях размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.п.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинских центров) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 35860 кв.м.

Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 09.11.2015.

Согласно пункту 2.1 Договора срок аренды участка установлен с 21.09.2015 по 20.09.2020.

В соответствии с дополнительным соглашением от 28.02.2023 срок действия Договора продлен по 20.09.2026.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора размер арендной платы составляет 5772360 руб. в год.

Арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября (пункт 3.2. Договора).

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 составляла 7785535 руб. 92 коп.

В направленной Обществу претензии от 29.09.2023 Администрация, указав на неисполнение арендатором в нарушение пункта 4.4.3 Договора обязательства по внесению арендной платы и образование задолженности, потребовала погасить ее.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении обязательства сторон прекращаются, вследствие чего согласно ст. 622 ГК РФ (п.4.4.13 договора) арендатор обязан передать участок (возвратить имущество) по Акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Как указывает истец, ответчик до настоящего времени акт приема-передачи Земельного участка не подписал и Земельный участок не освободил.

14.11.2023 года сотрудником Управления по муниципальному имуществу Администрации Всеволожского муниципальное района Ленинградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенного го адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> в районе дома № 20, площадью 35860 кв.м.

В ходе осмотра было установлено, что в границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, правообладателем которых является ООО «Пульс».

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Предметом рассмотрения являются требования о расторжении Договора аренды земельного участка №5673/1.6-08 от 09.11.2015, площадью 35860 кв.м., расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> в районе дома № 20, с разрешенным использованием: для размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.д.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинского центра); об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 35860 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома № 20, путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:(J7:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:13,01156:878, 47:07:1301156:874, и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка № 5673/1.6-08 от 09.11.2015 года в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пунктов 1,3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжениe договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии п.2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннею отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении обязательства сторон прекращаются, вследствие чего согласно ст. 622 ГК РФ (п.4.4.13 договора) арендатор обязан передать участок (возвратить имущество) по Акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоватьсяарендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, аесли такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначениемимущества.   

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, также на акт от 14.11.2023 осмотра сотрудником Управления по муниципальному имуществу администрации Всеволожского муниципальное района Ленинградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301156:854, расположенного го адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, <...> в районе дома № 20, площадью 35860 кв.м., в ходе которого было установлено, что в границах земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, правообладателем которых является ООО «Пульс».

Как разъяснено в абз. 4 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичная позиция содержится в п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что задолженность ответчика на момент рассмотрения спора судом погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Как следует из материалов дела ответчику принадлежат расположенные на Участки объекты незавершенного строительства, с кадастровыми номерами 47:07:1301156:874, 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 (далее - Объекты), степень готовности каждого из Объектов составляет 40%, что подтверждается выписками из ЕГРН, актом осмотра Участка от 14.11.2023.

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды Участок предоставлялся ответчику для строительства медицинского центра (размещения медицинских учреждений в отдельно стоящих зданиях). Объекты возведены Ответчиком правомерно в период действия Договора аренды и соответствуют целям, для которых Участок предоставлялся в аренду, а также соответствуют виду разрешенного использования Участка, требованиям публичного законодательстве, предусмотренным для такого рода сооружений.

При таких обстоятельствах у истца отсутствует право требовать демонтажа правомерно возведенных на Участке Объектов даже в случае прекращения Договора аренды.

Указанный вывод подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016, в котором указано, что, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, то ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды. Аналогичный вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 08.12.2016 № 305-ЭС16-12989 по делу № А41-88989/2015, Определении Верховного Суда РФ от 02.10.2015 № 306-ЭС15-12425 по делу № А65-16153/2014.

Поскольку на Участке имеются правомерно возведенные Объекты, расторжение Договора аренды не является основанием для освобождения Участка, т.е. сноса таких Объектов.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Лишение собственника объектов недвижимости права аренды на участок, на котором такие объекты расположены, нарушает принцип единства судьбы земельного участка.

Расторжение Договора аренды препятствует Обществу завершить строительство Объектов, ввести их в эксплуатацию нарушает баланс публичных и частных интересов, а также создав правовую неопределенность в вопросе дальнейшей судьбы таких Объектов, что также недопустимо (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021).

Ответчик в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ как собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Соответственно даже в случае расторжения Договора аренды Участок останется в фактическом владении ответчика в связи с нахождением на нем принадлежащих ответчику на праве собственности Объектов, при этом отсутствие у ответчика права аренды на Участок создаст правовую неопределенность в их судьбе, что недопустимо.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая вышеизложенное, заявленные требования Администрации необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                           Новикова Е.В.