Решение от 6 февраля 2024 г. по делу № А40-250273/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40- 250273/23-84-2005
06 февраля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белых Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению: ФГУП "НАК России им. Чкалова" (125424, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: Управление Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: ООО "Авто ОК" (117303, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Зюзино, ул Большая Юшуньская, д. 1А, к. 3, офис №1504, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2013, ИНН: <***>)

об оспаривании решения, изложенного в уведомлении от 20.09.2023 № КУВД-001/2023-24504082/3, об обязании,


при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 01.02.2024г. №48, диплом);

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 15.01.2024г. №Д-24/2024, диплом);

от третьего лица: не явился, извещен;



УСТАНОВИЛ:

ФГУП "НАК России им. Чкалова" (далее – Заявитель, Компания) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее – ответчик, заинтересованное лицо, Управление), оформленного уведомлением от 20 сентября 2023 года № КУВД-001/2023-24504082/3, об обязании устранить нарушение прав и законных интересов федерального государственного унитарного предприятия «Национальный аэроклуб России им. Чкалова» в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения суда путём осуществления действия по государственной регистрации договора аренды № 12-НАК-2021 от 01.07.2021 года в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:08:0006009:1531, на основании заявления от 09.06.2023 № КУВД-001/2023-24504082.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в суд не явились. Заявление рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные ими доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Согласно системному толкованию ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Как следует из заявления, между федеральным государственным унитарным предприятием «Национальный аэроклуб России имени Чкалова» (заявитель, предприятие) и ООО «Авто ОК» (третье лицо, общество) на основании решения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 24.05.2021 № 77-09/15545 и протокола № 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 24.06.2021 (извещение № 010621/2495976/01) был заключен договор аренды № 12-НАК-2021 от 01.07.2021.

В соответствии с указанным договором в аренду обществу передаются помещения общей площадью 161,5 кв.м., согласно прилагаемой ведомости (этаж 1, помещение 1. комнаты №№ 28, 29, 33-36, 49, 57, 67), в здании, находящемся в федеральной собственности и принадлежащем предприятию на праве хозяйственного ведения. Здание расположено по адресу: <...>. является объектом культурного наследия регионального значения (кадастровый номер здания 77:08:0006009:1531).

В соответствии с пунктом 1.3. договора помещения фактически переданы обществу по акту приема-передачи от 01.07.2021 (приложение № 4 к договору).

Указанные помещения переданы обществу с целевым назначением для использования под офис. Срок аренды в соответствии с пунктом 1.4 договора: шестьдесят месяцев с момента государственной регистрации.

09 июня 2023 года общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением с заявлением КУВД-001/2023-24504082 о регистрации обременения объекта недвижимости в виде аренды. К указанному заявлению был приложен необходимый и достаточный для проведения регистрационных действий пакет документов.

Решением от 20.06.2023 г., оформленным уведомлением № КУВД-001/2023-24504082/1, Управление приостановило регистрацию по основаниям, которые затем послужили мотивами отказа в государственной регистрации.

Решением от 20.09.2023 г., оформленным уведомлением № КУВД-001/2023-24504082/3, Управление отказало обществу в осуществлении заявленного регистрационного действия, указав при этом на следующие основания:

«1. Не предоставлены информация и сведения о проведении торгов в отношении предмета договора по извещению № 010621/2495976/01.

2. ...Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений и состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости), реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее - реестр прав на недвижимость).

Заявитель не согласился с решением, изложенным в уведомлением, посчитав, свои права нарушенными, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно сведениям реестра прав за ФГУП «Национальный аэроклуб России им. Чкалова» зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое здание, общей площадью 4 910, 90 кв.м, вышеуказанные сведения были внесены в ЕГРН на основании данных технической документации, выданной организацией технического учета по состоянию на 2005 год.

При этом, по данным реестра объектов недвижимости ЕГРН нежилое здание учтено с общей площадью 4 960,7 кв.м. на основании данных технической документации, выданной ГУП МосгорБТИ по состоянию на 2010 год, в связи с чем в отношении нежилого здания, в ЕГРН содержатся сведения об актуальных незасвидетельствованных сведениях.

По результатам проведения правовой экспертизы установлено, что сведения о площади (11,4 кв.м) передаваемой по договору аренды комнаты 49 в помещении I на 1 этаже нежилого здания противоречит данным реестра прав ЕГРН (23,9 кв.м), а комната 67 в помещении I на 1 этаже отсутствует, что свидетельствует о проведении работ по перепланировке».

Как указывает заявитель по мнению Управления, для осуществления заявленного регистрационного действия необходимо устранить указанные причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Иных оснований для отказа в регистрации в соответствии со статьями 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) Управление не усмотрело и не указало.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом иди иными федеральными законами.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав).

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права заявитель обязан представить на государственную регистрацию договора аренды только те документы, которые необходимы для государственной регистрации обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации; правовая экспертиза проводится регистрирующим органом только в отношении тех документов, которые представлены для осуществления регистрации обременении в отношении указанных заявителем объектов недвижимости, и в рамках Закона о государственной регистрации для осуществления государственной регистрации прав Росреестр не вправе требовать у заявителя документацию, подтверждающую проведение торгов по заключению договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно частью 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально- определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Условия представленного на государственную регистрацию договора аренды в совокупности с информацией об объекте аренды соответствуют имеющимся у регистрирующего органа сведениям ЕГРН об объекте аренды, и позволяют достоверно установить, что договор заключен в отношении помещений общей площадью 161.5 кв.м. Предмет договора аренды описан в соответствии со сведениями о помещении, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости. Передаваемое в аренду помещение находится в здании по адресу: <...>, этаж 1, помещение 1, комнаты №№ 28, 29, 33-36, 49, 57, 67 (по экспликации БТИ) общей площадью 161,5 кв.м.

Технический паспорт БТИ в целях однозначной идентификации передаваемых в аренду помещений был приложен к заявлению о государственной регистрации.

Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору между предприятием, обществом и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве не имеется.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона, недостоверных сведений и противоречий с ЕГРН не содержат.

Отказывая в проведении действий по государственной регистрации аренды. Управление ссылается на статью 27 Закона о государственной регистрации.

В силу положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 29 Закона о государственной регистрации определяется порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Заключая договор аренды, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какое помещение передается в аренду. Неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имеется. Права предприятия на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке.

Расхождение общей площади объекта недвижимости между сведениями, указанными в кадастре недвижимости и указанными в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества, а также помещений, входящих в состав объекта недвижимости. Не является основанием, предусмотренным статьями 26 и 27 Закона о государственной регистрации.

Выявление проведения строительных работ, повлекших изменение технических характеристик объекта недвижимости и находящихся в нем помещений, при регистрации обременения в виде аренды, в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит, а наличие либо отсутствие у регистратора сомнений по данному поводу не должно было повлиять н совершение заявленных регистрационных действий.

Отказ Управления нарушает права заявителя на реализацию правомочий владельца спорного объекта в сфере экономической деятельности, интересы заявителя как арендодателя, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды для третьих лиц ввиду отсутствия государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Кроме того, отсутствие государственной регистрации порождает неопределенность относительно срока действия договора, так как в соответствии с пунктом 1.4 договора срок его действия обусловлен датой государственной регистрации.

Вышеизложенная позиция настоящего заявления подтверждается судебными актами по аналогичным делам с участием предприятия и Управления, рассмотренным, в том числе, судом кассационной инстанции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2023 г. по делу № А40-251547/2022; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 г. № 09АП-13880/2023 по делу № А40-253036/22; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2023 г. по делу № А40-253060/2022).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обжалуемые решения Управления Росреестра по Москве нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, оформленное уведомлением от 20.09.2023 года № КУВД-001/2023-24504082/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить нарушение прав и законных интересов федерального государственного унитарного предприятия «Национальный аэроклуб России им. Чкалова» в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда путём осуществления действия по государственной регистрации договора аренды № 12-НАК-2021 от 01.07.2021 года в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:08:0006009:1531, на основании заявления от 09.06.2023 № КУВД-001/2023-24504082.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Национальный аэроклуб России им. Чкалова» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.В. Сизова