Решение от 22 июня 2025 г. по делу № А09-2009/2025

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А09-2009/2025
город Брянск
23 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года.

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Пейгановича В.С.,    

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Митиной И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» (ИНН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  (ИНН <***>)

заинтересованное лицо: Брянская городская администрация (ИНН <***>)

о признании незаконным отказа, выраженного в письме №29/05 3138 от 03.03.2025

при участии:

от заявителя: ФИО1, представитель (доверенность №099/2711 от 27.11.2023); ФИО2, представитель (доверенность б/н. от 05.02.2025),                       

от ответчика: ФИО3, представитель (доверенность №29/04-01 от 09.01.2025), 

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель (доверенность №1-3508и от 12.12.2024),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление»  (далее - заявитель, ООО МСРЦ «Исцеление») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с требованием к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – Управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв.м., выраженного в письме №29/05 3138 от 03.03.2005.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Ответчик и заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласились по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

ООО МСРЦ «Исцеление» на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №23Б-2022 от 01.07.2022 сроком с 01.07.2022 по 28.06.2023, заключенным с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации являлось арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв.м.

30.01.2025 ООО МРСЦ «Исцеление» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа объекта в рассрочку на 5 лет в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Письмом №29/05 3138 от 03.03.2025 ответчик уведомил истца об отсутствии у него преимущественного права выкупа объекта, поскольку он не является арендатором объекта, т.к. срок действия договора аренды истек 28.06.2023, а новый договор аренды не заключался.

Посчитав данное письмо незаконным и нарушающим права ООО МРСЦ «Исцеление», общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Доводы заявителя основаны на том, что договор аренды нежилого помещения после окончания срока его действия был возобновлен на неопределенный срок и на момент обращения с заявлением о выкупе являлся действующим.

Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

В силу части 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ООО МСРЦ «Исцеление» был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №23Б-2022 от 01.07.2022 сроком с 01.07.2022 по 28.06.2023, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий р-н, ул. Почтовая, 104, площадью 369,5 кв.м.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст.610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что письмами от 06.07.2023 (л.д.57), от 09.02.2024 (л.д.56) Управление уведомляло ответчика об отказе в заключении договора на новый срок по причине наличия задолженности по арендной плате и одновременно требовало по акту приема-передачи возвратить нежилое помещение, что в силу ст.610 ГК РФ свидетельствует о прекращении договорных отношений.

Ссылка заявителя на то, что уведомления не содержали указания на односторонний отказ от договора, отклоняется судом, поскольку норма статьи 610 ГК РФ не устанавливает требований к буквальному содержанию и форме уведомления о расторжении договора. Требование о возврате нежилого помещения (являющегося предметом и существенным условием договора аренды), по мнению суда, безусловно свидетельствует о намерении Управления прекратить с ООО МСРЦ «Исцеление»  арендные отношения.

Выражение Управлением данного волеизъявления препятствует возобновлению договора на новый срок в режиме статей 621 и 610 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.07.2023 №Ф10-2319/2023 по делу №А84-6139/2021).

Ссылка заявителя на п.4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  не принимается во внимание.

В соответствии с указанным пунктом, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, для продления действия прежнего договора после истечения срока его действия вплоть до заключения нового договора аренды (для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ во взаимосвязи с частью 10 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ) должна была быть соблюдена следующая совокупность условий:

- до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;

- отсутствуют иные возражения арендодателя

- арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности по истекшему договору.

Вместе с тем, после окончания действия договора у заявителя имелась задолженность по арендной плате (которая была погашена только непосредственно перед обращением с заявлением о выкупе помещения), и арендатор возражал против использования арендатором нежилого помещения. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

На основании п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 при применении положений статьи Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При изложенных обстоятельствах у суда не имеется оснований для вывода о том, что на момент обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения между ООО МСРЦ «Исцеление» и Управлением действовал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок.

Иные доводы заявителя не имеют правового значения для разрешения настоящего спора и принимаются во внимание по основаниям, изложенным выше.

Таким образом, у ООО МРСЦ «Исцеление» отсутствовало преимущественное право на приобретение спорного помещения.

Следовательно, заявление общества с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 369,5 кв.м., выраженного в письме №29/05 3138 от 03.03.2025, а также обязании в течение 10 дней направить предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи и принять меры по его государственной регистрации, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление  общества с ограниченной ответственностью Медицинский социально-реабилитационный центр «Исцеление» о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 369,5 кв.м., выраженного в письме №29/05 3138 от 03.03.2025, а также обязании в течение 10 дней направить предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи и принять меры по его государственной регистрации – оставить без удовлетворения.  

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.


Судья                                                                                                       В.С. Пейганович