Решение от 15 мая 2024 г. по делу № А07-36927/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-36927/2023
г. Уфа
15 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2024 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Савельевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Каримовой Р.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительное управление №17 "ПСК-6" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании подписать дополнительное соглашение к договору № 23-РТ от 20.12.2011,

об обязании произвести строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности № 01-05-00439/13 от 09.02.2024 г., диплом рег. номер 92736 от 30.07.2012 г., удостоверение № 1129; ФИО2 по доверенности № 01-05-01429/13 от 23.04.2024 г., допущена наряду с юристом,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 79 от 13.09.2021 г., диплом рег. номер 3 от 09.06.1999 г., паспорт.

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление №17 «ПСК-6» об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать дополнительное соглашение к договору № 23-РТ от 20.12.2011 на следующих условиях:

«1. Дополнить Договор пунктом 3.1.9 следующего содержания:

«3.1.9. В соответствии с п. 3.1.8 Договора и проектом планировки и проектом межевания №1455 от 24.08.2022г. определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передачи в муниципальную собственность:

- реконструкция Лицея №107 с увеличением мест учащихся до 1650 мест;

- реконструкцию существующего МБДОУ «Детский сад №100» с увеличением его вместимости до 110 мест;

- строительство детского сада вместимостью 75 мест;

- строительство детского сада вместимостью 80 мест.

2. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один – для Стороны 2.».

об обязании в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу произвести строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры, указанные в пункте 1 просительной части исковых требований Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по настоящему делу.

Определением суда от 23.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Ответчик представил отзыв, исковые требования не признал.

Третье лицо - Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в представленном отзыве исковое заявление требования полагает обоснованными.

Третье лицо - Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, извещенное надлежащим образом, по правилам статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв не представило.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.10.2011 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 5644 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее строительство многоэтажных домов и объектов обслуживания населения.

26.10.2011 Администрацией принято Постановление № 6037 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, которым утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории. Извещение об аукционе размещено в газете «Вечерняя Уфа» № 210 от 03.11.2011.

Согласно аукционной документации, существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются следующие обязательства:

Обязательства победителя аукциона - разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенную территорией в течение 12 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории. В течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений предоставленных по договору социального найма, договором найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности, в том числе и общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего постановления. Приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и земельные участки, на которых расположены такие объекты в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утверждённым проектом планировки в течение пяти лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которые принято решение о развитии, в течение пяти лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Обязательства Администрации - после проведения публичных слушаний по проекту планировки территорий и проекту межевания территории с учётом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, в течение 14 дней со дня поступления указанной документации, принять решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении её на доработку с учётом указания указанных протокола и заключения. Принять решение об изъятии путём выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты в течение четырёх месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона. Предоставить победителю аукциона после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории. Предоставить жилые помещения, переданные победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По результатам проведения аукциона, 20.12.2011 между Администрацией (Сторона 1) и ООО «Строймонтаж» (Сторона 2) заключен договор № 23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по условиям которого сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капительного строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2.

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: многоквартирные жилые дома по ул. Революционная № 191, 193, 195, 197, 201/1, 201/2, 201/3, 207, 209 а, 213/215, 213, 215, 217; по ул. Акмолинская, №61; по ул. Владивостокская, № 3/1, 3/2, 7,9, 11,17, 19.19/1, 19/2, 21/1,23,23/1,25/1, 25; по ул. Пионерская, № 148/150, 129/31, 133; по ул. 8 Марта, № 24.26.26/1, 28.28/1,28/4, 30; по ул. Айская № 68, 70,72,76, 78, 82. 84; по ул. Харьковская № 114,116,118, 120; нежилые помещения по ул. Революционная, № 191/1, по ул. Харьковская №120/1, по ул. Владивостокская, № 5, 5/1,21, капитальные и металлические гаражи, хозяйственные постройки, расположенные в границах застроенной территории.

Пунктом 3.1.2 договора № 23-РТ от 24.05.2012 предусмотрена обязанность застройщика разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с п. 3.1.3. договора застройщик принял на себя обязательство в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно п.3.1.5 договора сторона 2 обязана в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В соответствии с п. 3.1.4. договора сторона 2 оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых участках, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора.

Пунктом 3.1.6. договора предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение пяти лет с момента заключения договора.

Согласно п.3.1.7 договора застройщик обязан осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям (п.3.1.7.).

В соответствии с п.3.1.8 договора застройщик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которые принято решение о развитии, в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора.

Согласно пункту 3.2.2 договора Администрация обязалась принять решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение четырех месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2.

Дополнительным соглашением №1 от 24.01.2013 к договору № 23-РТ от 20.12.2011 продлены сроки разработки и предоставления проекта планировки по п. 3.1.2 договора до 20.06.2013.

Постановлением Администрации № 6767 от 30.12.2013 по результатам публичных слушаний был утвержден проект планировки и проект межевания территории, разработанный по заказу ООО «Строймонтаж».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03 августа 2017 года по делу №А07-29321/2016 по иску ООО «Строймонтаж» к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию ГО г. Уфа РБ внести изменения в договор № 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории путем заключения с ООО «Строймонтаж» дополнительного соглашения к договору, в котором подпункты 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8, пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

«3.1.3. В течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

3.1.4. Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011 выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора;

3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011;

3.1.8. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011;

3.3. Настоящий договор действует 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011»

На основании указанного решения суда сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 от 26.04.2018 к договору №23-РТ от 20.12.2011.

06.12.2019 между ООО «Строймонтаж» (сторона-1) и ООО «Специализированный застройщик «Строительное управление №17 «ПСК-6» (сторона-2) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору №23-РТ от 20.12.2011 в соответствии с которым, сторона -1 передает, а сторона-2 принимает права и обязанности по договору №23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2011г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2020 по делу №А07-4073/2017 утверждено мировое соглашение, заключенное между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом «Специализированный застройщик «Строительное управление №17 «ПСК-6», согласно которому стороны договорились о рассрочке взысканной судом задолженности, а также изложении пункта 3.2.3 договора №23-РТ от 20.12.2011 в следующей редакции:

«Предоставлять Стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения Стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения Стороной-2 графика платежей, предусмотренного п.3 мирового соглашения по делу № А07-4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от Стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению Стороной-2 Стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в п.2.5. договора № 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п.2.5. № 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу №А07-19676/2023, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.02.2024, удовлетворены требования ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление №17 «ПСК-6» к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – суд обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора № 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 17 «ПСК-6» в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу дополнительного соглашения к договору в следующей редакции:

«Изложить пункт 3.1.3 Договора в следующей редакции:

«3.1.3. В течение срока, установленного в п.3.3 настоящего договора, на основании предоставляемого Стороной 1 перечня, содержащего информацию о номенклатуре, характеристиках, необходимых жилых помещений и их нанимателях, по поручению Стороны 1 создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

1. Изложить пункт 3.1.4 Договора в следующей редакции:

«3.1.4. В течение срока, установленного в п.3.3 настоящего договора, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 настоящего договора.

2. Изложить пункт 3.1.6 Договора в следующей редакции:

«3.1.6. Осуществить строительство застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в течение срока, установленного в п.3.3 настоящего договора».

3. Изложить пункт 3.3 Договора в следующей редакции:

«п.3.3. Настоящий договор заключается сроком до 30 июня 2027 года.

4. Обязательства Сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде.

5. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора № 23-РТ от 20.12.2011.

7. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два экземпляра для Стороны 1, один - для Стороны 2.».

Постановлением Администрации №1455 от 24.08.2022 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В соответствии с Разделом 4 «Система социального обслуживания» Приложения № 3 к постановлению № 1455 от 24.08.2022:

«Потребность населения в объектах обслуживания планируется обеспечить за счёт размещения учреждений обслуживания во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов, а также в проектируемых отдельностоящих общественных объектах на территории проектирования.

Для обеспечения жителей квартала в количестве 6738 человек требуется 1136 мест в общеобразовательной школе и 264 мест в детских дошкольных общеобразовательных учреждениях.

Проектом предлагается реконструкция МБОУ «Лицей №107» с увеличением его вместимости до 1650 мест и существующего МБДОУ «Детский сад №100» с увеличением его вместимости до 110 мест, а также строительство двух новых детских садов вместимостью 75 и 80 мест. Общее количество мест в детских садах составит 265 мест».

Как указал истец, в рамках пункта 3.1.8 договора № 23-РТ от 20.12.2011, истец в адрес ответчика направил письмо-претензию (исх. № 01-05-03704/11 от 24.11.2022) с приложением проекта дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011, в котором определен перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность. Ответным письмом исх. № 065/ю от 28.12.2022, ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011, указав, что оснований для подписания соглашения на предложенных условиях не имеется.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором № 23-РТ от 20.12.2011, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору, в котором определен перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передачи в муниципальную собственность, а также обязании построить и реконструировать, передать в муниципальную собственность объекты согласно перечню.

Ответчик представил отзыв, исковые требования не признал по мотиву того, что обязательств по передаче в муниципальную собственность каких-либо объектов социальной инфраструктуры аукционной документацией и договором №23-РТ от 20.12.2011 не предусмотрено, земельные участки для строительства и реконструкции объектов требуемых истцом не сформированы, на них расположены объекты, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, в том числе заняты многоквартирными двухэтажными жилыми домами, нормативный срок строительства и реконструкции объектов, требуемых истцом к передаче значительно больше, чем 90 дней.

Третьим лицом УЗИО администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представлен отзыв, исковые требования полагает обоснованными.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, на момент совершения договора № 23-РТ от 20.12.2011 регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были введены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства, и на момент спора признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей в спорный период), развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч.2 ст.46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 указанной нормы, существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Согласно части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в договоре, наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи.

Пятой часть данной нормы установлен запрет на включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Согласно положениям ч.26 ст.46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 № 386/10, к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 ГК РФ, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 451 ГК РФ регламентирует порядок изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Между тем, оснований для понуждения ответчика к изменению заключенного договора судом не усматривается.

Взаимоотношения сторон в отношении объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, урегулированы в п.3.1.8 договора (в редакции дополнительного соглашения №2 от 26.04.2018 к договору №23-РТ от 20.12.2011) согласно которому Сторона 2 обязана осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору №23-РТ от 20.12.2011, то есть в срок до 26.04.2023.

Постановлением № 6037 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, которым утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории условий о безвозмездной передаче в муниципальную собственность каких-либо объектов социальной инфраструктуры предусмотрено не было.

Таким образом, обязанность по передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе безвозмездная аукционной документацией и договором предусмотрена не была.

Согласно положениям ч.26 ст.46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

Виды объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащие по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи (п.2.ч.4 ст.46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации) договором и аукционной документацией предусмотрены не были. Учитывая диспозитивный характер данной нормы, установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле в качестве существенного условия договора о развитии в силу части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Следует отметить, что включение при подготовке аукциона в содержание договора о развитии застроенной территории в качестве существенных условий, предусмотренных положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, формулировка таких условий, не позволяющих их неоднозначное толкование сторонами договора, находилось именно в сфере ответственности Администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности.

Наличие оснований для изменения спорного договора в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматриваются.

Как усматривается из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормами части 1 и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и оговоренных в договором № 23-РТ от 20.12.2011, освоение спорной застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщиком и утвержденными самим органом местного самоуправления проектом планировки и проектом межевания застроенной территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

Необоснованное, без эквивалентного встречного предоставления и в отсутствие на то его воли возложение на застройщика существенных дополнительных расходов в рамках исполнения договора о развитии территории недопустимо в силу основополагающего принципа гражданского законодательства о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, частью 5 ст.46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрещено включение в договор условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Судом также принят во внимание факт отсутствия в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, в связи с чем требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность неправомерно.

Таким образом, оснований к понуждению ответчика к включению условий, которые влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, в договор и к понуждению к исполнению таких условий не имеется.

В отношении требования истца обязать ответчика в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу построить и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры, указанные в пункте 1 просительной части исковых требований Администрации, суд отмечает, что указанное требование взаимосвязано с первым и не подлежит удовлетворению по тем же основаниям.

Кроме того, одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории, является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность Стороны 1 принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2, и пунктом 3.2.3. договора (в редакции определения Арбитражного суда Республики Башкортостан об утверждении мирового соглашения от 28.02.2020 по делу № А07-4073/2017 - предоставлять Стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения Стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения Стороной-2 графика платежей, предусмотренного п.3 мирового соглашения по делу № А07-4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от Стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению Стороной-2 Стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в п.2.5. договора № 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п.2.5. № 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Истцом не представлены доказательства того, что им сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы ответчику свободные от прав третьих лиц земельные участки, предусмотренные утвержденной документацией по планировке и межеванию территории для строительства отдельно стоящих объектов, требуемых им для строительства и безвозмездной передачи. Напротив, в соответствии с представленными в материалы дела выписками из ЕГРН и схемы размещения объектов следует, что:

- для реконструкции Лицея №107 с увеличением мест учащихся до 1650 мест - проектируемый земельный участок №33 (нумерация согласно Постановлению Администрации №1455 от 24.08.2022 об утверждении проекта планировки и проекта межевания) не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:44, 02:55:010612:260, 02:55:010612:2463, 02:55:010612:199, 02:55:010612:158, 02:55:010612:293, 02:55:010612:1900, на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе, как следует из схемы размещения объектов, многоквартирные жилые дома по адресам <...>

- для реконструкции существующего МБДОУ «Детский сад №100» с увеличением его вместимости до 110 мест - проектируемый земельный участок № 34 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:23, 02:55:010612:1915, на которых расположены объекты капитального строительства.

- для строительства детского сада вместимостью 75 мест - проектируемый земельный участок № 7 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:2463, 02:55:010612:293, 02:55:010612:41, 02:55:010612:26, 02:55:010612:1874 02:55:010612:1890, на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе, как следует из схемы размещения объектов, многоквартирные жилые дома по адресам <...> Марта, 26; 8 Марта, 28/1.

- для строительства детского сада вместимостью 80 мест - проектируемый земельный участок № 8 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:96, 02:55:010612:90, 02:55:010612:1883, 02:55:010612:1898, на которых расположены на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе расположен жилой дом по адресу <...>.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. Реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в отношении вышеуказанных земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости приняты решения об изъятии.

Между тем, существенное значение для реализации документации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта – признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него, объектов в нем, земельного участка на котором он расположен решение об изъятии.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены ст. ст. 85 - 86, 89 ЖК РФ.

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 ЖК предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

С учетом указанных норм, выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения органом местного самоуправления встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (ст.1, ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ч. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с подпунктом «в» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10-11 ст. 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Как указал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 1 (2016) утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для сноса и реконструкции жилых домов, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность сноса и реконструкции объектов недвижимого имущества у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд. В силу положений частей 4 и 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи.

Таким образом, вопреки доводам истца, само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования, не является безусловным основанием для изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. В рассматриваемой ситуации реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный наем.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен.

Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Однако истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах земельных участков, предусмотренных в соответствии с проектом планировки и проектом межевания для размещения спорных объектов, истцом, как органом местного самоуправления, приняты решение об изъятии таких объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Решение суда должно служить средством эффективной защиты нарушенного права и, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, соответствовать конституционному принципу исполнимости судебного решения (постановления от 15.01.2002 №1-П, от 14.05.2003 №8-П, от 14.07.2005 №8-П, от 12.07.2007 №10-П, от 14.05.2012 №11-П, от 10.03.2016 №7-П, от 09.07.2020 №34-П).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, так как земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, для размещения испрашиваемых истцом объектов, не могут быть предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку являются не свободным от прав третьих лиц.

Доказательств принятия администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела не представлены. Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует администрация, не содержит обязательства администрации по предоставлению земельных участков под строительство объектов, его механизма и сроков. Вопрос предоставления земельных участков, его механизма и сроков не может быть урегулирован сторонами в ходе исполнения решения об удовлетворении иска по настоящему делу, поскольку в соответствии с Постановлением от 05.02.2007 № 2-П Конституционного Суда Российской Федерации общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных актов.

Также необоснованным и заведомо неисполнимым является девяностодневный срок, в который истец требует обязать ответчика построить и передать в муниципальную собственность спорные объекты. Так, согласно пояснениям ответчика и положениям СНиП 1.04.03-85*. Строительные нормы и правила. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II" (утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90 нормативная продолжительность строительства объектов, которые истец требует построить и передать в муниципальную собственность безвозмездно в течение 90 календарных дней, предусмотрена следующая нормативная продолжительность строительства, составляет от 5 до 12 месяцев, не считая времени на высвобождением и формирование земельных участков, предоставление их ответчику, подготовку и согласование проектной документации по каждому из объектов, получения в отношении нее положительного заключения экспертизы.

Таким образом, суд полагает, что удовлетворение исковых требований администрации не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права, поскольку указанное дополнительное соглашение будет заведомо неисполнимым. Возможность возведения объектов социальной инфраструктуры, строительство которых предусмотрено пунктом 3.1.8 договора в определенные сроки, предшествует обязанность администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику. Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от застройщика исполнения в натуре строительства объектов социальной инфраструктуры. Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. Исполнение условий дополнительного соглашения в редакции, заключение в которой в судебном порядке требует Администрация ГО г. Уфа, приведет к неисполнению обязательств общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительное управление №17 "ПСК-6» в срок.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд пришел к выводу о необоснованности исковых требования.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из правовой позиции, отраженной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), и исковые требования признаны судом не подлежащими удовлетворению, распределение судебных расходов по ее уплате по настоящему делу судом не производится.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительное управление №17 "ПСК-6" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании подписать дополнительное соглашение к договору № 23-РТ от 20.12.2011, обязании произвести строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Д.Р. Савельева