Решение от 26 марта 2025 г. по делу № А46-4173/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4173/2024
27 марта 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 13.03.2025

Полный текст решения изготовлен 27.03.2025


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Королевой К.С.,

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть «Омское лекарство» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО1, лично, личность удостоверена паспортом; ФИО2 по доверенности от 13.03.2020 (сроком на 5 лет), личность удостоверена паспортом,

от Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области – ФИО3 по доверенности от 19.12.2024 (сроком до 31.12.2025), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 13.03.2024 № 73813) о сохранении в реконструированном виде нежилого здания с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024, расположенного по адресу: <...>; внесении изменений в характеристику площади здания, указав площадь 1 131,6 кв.м; о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970, площадью 967,8 кв.м, этажность 2, расположенного по адресу: <...>.

Требования предъявлены к Администрации города Омска (далее – ответчик, Администрация).

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2024 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

По результатам предварительного судебного заседания суд, посчитав обоснованными ходатайства участников процесса, привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – Департамент архитектуры), общество с ограниченной ответственностью «Аптечная сеть «Омское лекарство» (далее – ООО «Аптечная сеть «Омское лекарство»), Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее – ГУ МЧС России по Омской области).

Реализуя право, предоставленное статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец 16.05.2024 уточнил заявленные требования, попросив суд:

- сохранить в реконструированном виде нежилое здание с кадастровым номером 55:36:17 01  01:17024, расположенное по адресу: <...>; внести изменения в характеристику площади здания, указав площадь здания 1 131,6 кв.м;

- сохранить в реконструированном виде нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970, признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадь 967,8 кв.м, этажность - 2, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5.

Уточнения судом приняты.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2024, обеспечена явка представителей истца и ГУ МЧС России по Омской области.

Остальные участники, извещённые судом о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Администрация ходатайствовала о рассмотрении вопроса о возобновлении производства по делу в отсутствие представителя.

В силу части 1 статьи 122 АПК РФ, если арбитражный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, и иными участниками арбитражного процесса определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, информации о времени и месте первого судебного заседания, судебные акты, которыми назначаются время и место последующих судебных заседаний или совершения отдельных процессуальных действий, направляются лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса посредством размещения этих судебных актов на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая, что стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей истца и ответчика, суд установил, что основанием для обращения в суд послужили следующие обстоятельства.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадью 518,5 кв.м, этажностью – 1, с антресолью, расположенное по адресу: <...>, пом. №№ 2П и 3П, размещённое в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 площадью 968 кв.м, с разрешённым видом использования: для размещения объектов торговли, принадлежащем истцу на праве собственности.

03.07.2023 истец обратился в Департамент архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадью 518,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Рассмотрев заявление, Департамент архитектуры отказал в выдаче разрешения, сославшись на то, что в представленных документах не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:17 01 01:3226 и 55:36:17 01 01:3089 до объекта. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 не осуществлялось.

03.11.2023 истец обратился в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) городского округа города Омска Омской области о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства объекта капитального строительства, на что также был получен отказ.

Как усматривается из содержания искового заявления, отказ в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) лишил ФИО1 возможности внести изменения в площадь здания, сохранив его в реконструированном состоянии.

В свою очередь, ФИО1 указывает, что целевое назначение объекта и вид использования земельного участка после реконструкции не изменились, последняя осуществлена за счёт реконструкции существующего 1 (первого) этажа и подвала; несущая способность оснований и фундаментов на существующие нагрузки от реконструированного здания обеспечена.

Здание в реконструированном виде соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц.

По мнению истца, спорный объект может быть сохранён в реконструированном виде; но поскольку до признания права реконструкция носит самовольный характер, ФИО1 обратился в арбитражный суд.

Признавая целесообразным, разумным и не противоречащим закону сохранение самовольной постройки в реконструированном виде, суд исходил из следующего.

В рассмотренном случае земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 находится в собственности Предпринимателя.

Истец подготовил проектную документацию на реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024, расположенного по адресу: <...> в Ленинском административном округе, заказчиком которой выступили ФИО1 и ООО «Аптечная сеть «Омское лекарство».

Согласно данным ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024 учтён как нежилое здание. В указанном здании расположены нежилые помещения:

- помещение №№ 2П, ЗП с кадастровым номером 55:36:17 01 01:1690, принадлежащее истцу;

- помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:15283, принадлежащее ООО «Аптечная сеть «Омское лекарство».

Указанное здание имеет связь с двумя земельными участками: 55:36:17 01 01:3226 (зарегистрировано право собственности истца) и 55:36:17 01 01:3089 (зарегистрировано право собственности ООО «Аптечная сеть «Омское лекарство»).

Реконструкция спорного здания осуществлялась на основании проектной документации (заказчиком которой были оба собственника), но без получения соответствующего разрешения, здание и помещение истца в эксплуатацию в установленном законом порядке не введено.

Возражая в отношении предъявленных требований, Департамент архитектуры пояснил, что при проведении правовой экспертизы представленных ФИО1 совместно с заявлением от 03.07.2023 № ДАГ-МУ/439-ОГ документов, установлено, что по сведениям ЕГРН об объекте недвижимости реконструируемое здание с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024 расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:17 01 01:3226 и 55:36:17 01 01:3089. Правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3089, а также помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:15283, входящее в состав реконструируемого объекта, у ФИО1 отсутствовали.

Собственником помещения с кадастровым номером 55:36:17 01 01:15283 с 12.05.2009 является ОАО «Аптечная сеть «Омское лекарство»; при этом никаких документов, подтверждающих получение согласования от собственника означенного помещения на осуществление конкретных изменений объекта (здания), разрешения на строительство (реконструкцию) ФИО1 не представлено.

В соответствии с разделом проектной документации «Проект организации строительства» (шифр 32-03.2023-ПД.ПОС) для организации проезда, размещения площадок складирования материалов используется земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 01 01:14801, сформированный под многоквартирным жилым домом № 5 по улице Моторная в Ленинском административном округе города Омска, правоустанавливающие документы на который отсутствуют.

21.08.2021 истёк срок действия градостроительного плана от 21.08.2018 № RU 55-000000020787 земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3089, в связи с чем осуществить проверку на соответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана, не представилось возможным.

По замечаниям: в проектной документации (шифр 32-03.2023-ПД) показатель единовременного пребывания граждан на объекте отсутствует. Сведения о положительном заключении экспертизы проектной документации (шифр 32-03.2023-ПД) в Едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства отсутствуют.

Положительное заключение экспертизы проектной документации, предусмотренное пунктом 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), ФИО1 не представлено.

Проектная документация (шифр 32-03.2023-ПД) не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана от 27.10.2022 № РФ-55-2-36-0-00-2022-1531 земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226, в части предельных параметров разрешённого строительства объектов капитального строительства.

В разделе 2.3 градостроительного плана от 27.10.2022 № РФ-55-2-36-0-00-2022-1531 указанного земельного участка установлен минимальный 3-х метровый отступ от границ земельного участка. В представленных материалах минимальные отступы от границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3089 до объекта не соблюдены.

Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 не осуществлялось.

Проектная документация (шифр 32-03.2023-ПД) не соответствует требованиям к строительству в части соблюдения требований нормативов градостроительного проектирования муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых Решением Омского городского Совета от 22.03.2017 № 519 (далее - нормативы градостроительного проектирования).

В соответствии с нормативами градостроительного проектирования, минимально допустимый уровень обеспеченности стоянками для временного хранения легковых автомобилей для объектов торговли с площадью торговых залов более 200 кв.м составляет 12 машино-мест на 100 кв.м торговой площади, для объектов бытового обслуживания составляет 17 машино-мест на 100 единовременных посетителей и персонала.

Проектом предусмотрено размещение 30 машино-мест, при этом их местоположение не отображено.

В связи с отсутствием показателя единовременного пребывания граждан на объекте расчёт необходимого количества машино-мест для объектов бытового обслуживания не может быть выполнен.

В разделе «Пояснительная записка» (шифр 32-03.2023-ПД.ПЗ) не указаны потребности объекта в водоснабжении, водоотведении, электроэнергии, теплоснабжении.

Договоры энергоснабжения от 01.01.2011 № 102, от 15.07.2013 № 55-10-000-1-92278 представлены не в полном объёме. Договор холодного водоснабжения и водоотведения от 12.11.2014 № 40621/1, договор энергоснабжения от 15.07.2013 № 92-2787 выданы не в отношении объекта.

Согласно сведениям ЕГРН об объекте недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 зарегистрирован многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 55:36:17 01 01:12047.

При этих обстоятельствах необходимо соблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при строительстве (реконструкции) объекта на земельном участке с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3326 поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Далее, в разделе «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» (шифр 05-03.2023-ПД.ОДИ) отсутствуют поэтажные планы зданий (строений, сооружений) объектов капитального строительства с указанием путей перемещения инвалидов по объекту капитального строительства, а также путей их эвакуации.

В разделе «Схема планировочной организации земельного участка» (шифр 32-03.2023-ПД.ПЗУ) отсутствуют подписи лиц, разработавших данный документ.

Согласно пункту 1 статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 Постановления № 44).

В пункте 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В настоящем случае ФИО1 является собственником земельного участка, т.е., имеет право распоряжения им по собственному усмотрению, с учётом действующих ПЗЗ и иных норм действующего законодательства.

Согласно пункту 5 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа «Вопросы применения земельного и градостроительного законодательств, разрешение споров, связанных с самовольным строительством», принятых по итогам заседания, состоявшегося 16-17.11.2023 в г. Новосибирск), утверждённых на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 22.12.2023, с учётом изменений, утверждённых Президиумом суда округа 09.02.2024, наличие допущенных при возведении (создании) постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения суду следует оценить его существенность, учитывая, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, а также снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

К значительным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При этом одним из основных доказательств, позволяющих разграничить нарушения градостроительных и строительных норм и правил на значительные и незначительные является заключение судебной экспертизы о выявлении риска причинения угрозы жизни и здоровью граждан, а также о возможности устранения выявленных при возведении (создании) самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

В свою очередь, с учётом конкретных обстоятельств, в случае установления незначительности и устранимости допущенных при возведении (создании) самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суд при рассмотрении требования о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ должен включить в предмет доказывания обстоятельства устранения истцом выявленных нарушений (приведения постройки в соответствие с установленными требованиями).

В случае отсутствия надлежащих доказательств устранения незначительных и устранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил требование о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

В доказательство безопасности спорной реконструкции Предпринимателем представлены заключения общества с ограниченной ответственностью «Бюро экспертиз и изысканий» № 10-03-2024, общества с ограниченной ответственностью «Компания Омсервис» № 02-03-2024.

Согласно выводам специалистов реконструируемое здание соответствует представленной проектной документации, по функциональному назначению отвечает основному виду разрешённого использования земельного участка, расположено на размежёванном земельном участке, не нарушает границ отведённого земельного участка; реконструируемое здание соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам; реконструируемое здание не влечёт угрозу разрушения нежилого здания в целом и здоровью граждан, проживающих в соседнем жилом доме, а также иных лиц; реконструируемый объект соответствует предельным размерам земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:17 01 01:3226, 55:36:17 01 01:3089, соответствует предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства; в части соблюдения минимального отступа от границ земельного участка до здания, выявлены несоответствия требованиям статьи 46 ПЗЗ – не выдержан рекомендуемый отступ соответствующий 3,0 м (сокращён до 1,0 м) от здания до границы соседнего земельного участка в соответствии с требованиями ГрК РФ; реконструируемое здание отвечает требованию статьи 51 ГрК РФ; предусмотренная система обеспечения пожарной безопасности объекта реконструкции соответствует условиям пожарной безопасности. Пожарная безопасность объекта защиты обеспечивается в полном объёме.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 11.06.2024 в целях установления соответствия нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадью 967,8 кв.м, этажностью - 2, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5 - техническим регламентам, строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам; выявления угрозы жизни и здоровью граждан сохранением и эксплуатацией объекта, была назначена судебная экспертиза.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 1 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно-экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами, состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

Государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей (статья 12 Закона № 73-ФЗ).

В силу части 3 статьи 41 Закона № 73-ФЗ Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями», судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Таким образом, судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, входят в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Исходя из изложенного, поскольку в рамках рассмотрения спора требовалось устранить разногласия относительно того, создаёт ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, суд назначил судебную экспертизу в государственной судебно-экспертной организации - Федеральном бюджетном учреждении Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, с постановкой вопроса:

- соответствует ли нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадью 967,8 кв.м, этажностью-2, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5 - техническим регламентам, строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам; создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация объекта?

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 11.03.2025 № 1378/2-3-24 нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16790 площадью 967,8 кв.м, этажностью - 2, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5 соответствует техническим регламентам, строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Сохранение и эксплуатация объекта не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследование на соответствие нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16790 площадью 967,8 кв.м, этажностью - 2, расположенного по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5 экологическим нормам в рамках назначенной строительно-технической экспертизы произвести не предоставляется возможным, так как указанное исследование не является предметом судебной строительно-технической экспертизы и не входит в компетенцию эксперта-строителя.

При этом в рамках специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», отмечается, что согласно СанПиН 2.2.12.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», исследуемое помещение не входит в перечень объектов, являющимися источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Последнее признается судом соответствующими статье 86 АПК РФ. Заключение судебной экспертизы согласуется с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, а выводы эксперта является полным и исчерпывающим. Каких-либо противоречий между описательной, исследовательской и резолютивной частями заключений или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора судом не выявлено. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, подтверждается приложенными к заключению документами об образовании.

Действующее законодательство не содержит указаний о том, какие именно средства и методы должны быть использованы экспертом при проведении исследования. Решение данного вопроса относится к компетенции самого эксперта. Для получения законного, обоснованного и достоверного заключения эксперт вправе использовать любые доступные способы и методы исследования.

При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной методической литературой, материалы дела были предоставлены в полном объёме.

В части несоблюдения минимального отступа от границ земельного участка (3 м) суд отмечает следующее.

Действующее законодательство допускает возможность отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, т.е. расстояние в 3 м не является императивным предписанием, а представляет собой регулируемый параметр и отступ может быть уменьшен.

Как было указано выше, разделом 2.3 градостроительного плана от 27.10.2022 № РФ-55-2-36-0-00-2022-1531 земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:3226 установлен минимальный отступ от границ земельного участка в 3 м.

В представленных материалах минимальные отступы от границы участка не соблюдены: согласно обоснованию размещения нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 01:3226 и 55:36:07 01 01:3089 в части изменения отступа до границ земельного участка до 0 м существует необходимость сокращения отступов от границ земельного участка с южной стороны до границы смежного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 01:14810 и с западной стороны до участка проезда (собственность публично-правовых образований).

При этом согласно приложенным схемам уменьшение отступа требуется не вдоль всей границы участка, а на ограниченном промежутке, предполагающем размещение крылец для организации эвакуационных выходов из подвального этажа (в этой связи Департаментом архитектуры в письме от 09.11.2023 № Исх-ОГ-ДАГ указано на необходимость уточнения величины отклонения, а изломанность границ земельного участка дала возможность утверждать о нарушении отступа только с его западной стороны, тогда как Предприниматель говорит о западной и южной границах).

В силу части 1 статьи 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно карте градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в составе ПЗЗ муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённых решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, принадлежащий Предпринимателю земельный участок определяется в зоне жилой застройки высокой этажности Ж-4/11.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 34 ПЗЗ описание видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных в градостроительных регламентах, определяется в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 01:3226 имеет вид разрешённого использования «Для размещения объектов торговли». Т.е. вид разрешённого использования не приведён в соответствие Классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утверждённому Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Статьёй 39 названных ПЗЗ установлены минимальные отступы от границ земельного участка:

- для видов разрешённого использования: Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (код 3.9.1), Стоянка транспортных средств (код 4.9.2), Площадки для занятий спортом (код 5.1.3), Охрана природных территорий (код 9.1), Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0) - не подлежат установлению;

- для прочих видов разрешенного использования: минимальный - 3 м; в случае примыкания границ земельного участка к красной линии применяется параметр «отступы от красной линии и территорий общего пользования».

Согласно части 2 статьи 40 ГрК РФ отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Принимая во внимание, что к размещению за предельными параметрами строительства предполагаются не несущие конструктивные части здания, а крыльца эвакуационных выходов из подвального этажа, учитывая сложную конфигурацию и изломанные границы земельного участка, а также соблюдение противопожарных расстояний (разрывов) и обеспечение безопасности объекта, отмечая, что переоборудование здания в целях размещения его выходов в пределах минимальных отступов от границ земельного участка повлечёт изменение параметров объекта, помещение не будет существовать в том виде, требование о признании права собственности на которое заявлено истцом, при этом перестройка приведёт к созданию нового объекта, что не отменяет его статуса как самовольной постройки, напротив, исключит применение к нему выводов экспертного исследования о безопасности в эксплуатации, суд полагает возможным признать допущенное нарушение градостроительных требований несущественным.

Так, согласно пункту 29 Постановления № 44 с учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Приведённое выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

Отказ в иске по тому основанию, что реконструкция осуществлена истцом в отсутствие разрешения на строительство и при формальном обращении истца за получением последнего, не учитывает правовой позиции, выраженной в пункте 21 Обзора № 2 (2020), согласно которой отсутствие требуемого разрешения на строительство (реконструкцию) должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ № 143, утверждённого Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 09.12.2010, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Таким образом, получение разрешения на строительство (реконструкцию) исключает самовольность постройки (при строительстве (реконструкции) в соответствии с разрешением), а, следовательно, и основание для обращения в суд с иском о признании права собственности на объект, возведённый при наличии такого разрешения. Строительство (реконструкция) в отсутствие получения разрешения на строительство не может служить самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности на объект. В этом случае необходимо исследовать вопрос о принятии заявителем мер к легализации уже возведённого объекта; о том, насколько такие меры направлены на реальное достижение цели легализации постройки или носили формальный характер в целях упрощения процедуры легализации объекта (например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.01.2023 № Ф04-7032/2022 по делу № А75-5695/2021).

Суд принимает во внимание занятую истцом позицию по спору, а также необходимость стабилизации гражданского оборота, соблюдения принципа правовой определённости, упорядочения имущественных прав в отношении нежилого помещения и земельного участка, на котором они расположено, с тем, чтобы их добросовестный владелец имел возможность оформить свой статус и нести установленные законом обязанности по содержанию данных объектов недвижимости, включая поддержание их в исправном, безопасном для жизни и здоровья граждан состоянии, а также уплату налогов и сборов.

Как установлено судом, правообладателем спорного имущества является ФИО1

Принимая во внимание вышеизложенное, суд в целях установления правовой определённости и защиты гражданских прав счёл возможным удовлетворить исковое заявление.

Расходы по уплате государственной пошлины распределению не подлежат исходя из разъяснений, данных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», которым установлено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесённые в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Излишне перечисленные на депозитный счёт суда денежные средства в счёт проведения судебной экспертизы в сумме 1 360 руб. подлежат возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде нежилое здание с кадастровым номером 55:36:17 01 01:17024, расположенное по адресу: <...>; внести изменения в характеристику площади здания, указав площадь здания 1 131,6 кв.м.

Сохранить в реконструированном виде нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:17 01 01:16970 площадью 967,8 кв.м, этажность-2, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. Моторная, д. 5.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омкой области 1 360 руб., внесённых платежным поручением от  07.06.2024 № 536554 на сумму 235 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй