Решение от 14 февраля 2018 г. по делу № А41-92609/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92609/17
15 февраля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 12 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА

к ООО "ШАТУРАВТО",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация Орехово-Зуевского муниципального района, Министерство имущественных отношений МО,

о взыскании, расторжении,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 12.02.2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрация Орехово-Зуевского муниципального района Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ШАТУРАВТО" (далее – ответчик) с требованиями: о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.05.2013 года № 197 за период с 01.11.2016 года по 28.07.2017 года в размере 189 021 руб. 80 коп., пеней по состоянию на 28.07.2017 года в размере 28 765 руб. 80 коп., а всего в общей сумме 217787 руб. 60 коп.; о расторжении договора аренды от 31.05.2013 года № 197.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Орехово-Зуевского муниципального района.

Стороны в судебное заседание не явились. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и поддержке исковых требований в полном объеме от 09.02.2018, зарегистрированное в Арбитражном суде Московской области 12.02.2018.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес ответчика и третьих лиц. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. В то же время, третье лицо не направило представителя в судебное заседание.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о принятии настоящего искового заявления к производству, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

После проведения предварительного судебного разбирательства, оглашения резолютивной части решения 12.02.2018 в 15 часов 30 мин. через систему «Мой арбитр» поступило заявление истца об отказе от иска в части требования о расторжении договора, зарегистрировано в системе «Мой арбитр» 13.02.2018 в 15.54.

Суд отмечает, что в заявлении истца от 09.02.2018 содержится позиция о поддержке иска в полном объеме, представитель истца в судебное заседание не явился, доказательства заблаговременного направления заявления об уточнении исковых требований как в адрес суда, так и в адрес ответчика не представлены.

Дело рассмотрено по первоначально заявленным требованиям.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2008 года № ЮА-84 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды (с учетом постановления главы Орехово-Зуевского муниципального района Московской области от 05.12.2013 №2341) предметом договора аренды являются земельные участки, с кадастровыми номерами 50:24:0010701:241-50:24:0010701:270, 50:24:0010701:291 из земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 14.02.2013 года №МО-13/ЗВ-145958, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Демиховское, <...> в районе дома № 15, с разрешённым использованием «под комплексное освоение малоэтажного и индивидуального жилищного строительства» сроком на 10 лет, начиная с 31.05.2013 года по 30.05.2023 года (пункт 2.1 договора аренды).

28.06.2013 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации №50-50-24/028/2013-081.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок установлен в Приложении №2 к договору аренды и определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле:

Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Ап - арендная плата, Аб - базовый размер арендной платы, Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, S - площадь арендуемого земельного участка.

Как следует из пункта 3.3. договора аренды арендная плата вносится ежемесячно арендатором в полном объеме до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 4.4.4. договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.2. и пункту 4.1.1. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы двух раз подряд (более чем за 2 месяца), либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно расчету задолженности по состоянию на 07.11.2017 года по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 01.11.2016 года по 28.07.2017 года в размере 189 021 руб. 80 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 28 765 руб. 80 коп.

14.08.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.08.2017 года №3400, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение 5 рабочих дней со дня получения претензии, а также уведомил о расторжении договора в судебном порядке. Претензия получена ответчиком, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент - дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В случае если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В учетом вышеизложенного возражения ответчика не обоснованы. Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы за пользование земельным участком не в полном объеме.

Выслушав доводы ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования.

Согласно пункту 6.2. и пункту 4.1.1. договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы двух раз подряд (более чем за 2 месяца), либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности существенного нарушения обязанности по внесению арендной платы в полном объеме, ввиду причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

14.08.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.08.2017 года №3400, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение 5 рабочих дней со дня получения претензии, а также уведомил о расторжении договора в судебном порядке.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного законом претензионного порядка в части требования о расторжении договора аренды.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ШАТУРАВТО" в пользу КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА по договору аренды от 31.05.2013 № 197 задолженность за период с 01.11.2016 по 28.07.2017 в размере 189021 руб. 80 коп., пени по состоянию на 28.07.2017 в размере 28765 руб. 80 коп., а всего в общей сумме 217787 руб. 60 коп.

Расторгнуть договор аренды от 31.05.2013 № 197, заключенный между КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА и ООО "ШАТУРАВТО" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:24:0010701:241-50:24:0010701:270, 50:24:0010701:291.

Взыскать с ООО "ШАТУРАВТО" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 13355 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская