Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А82-17262/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17262/2019
г. Ярославль
29 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи О.Н. Чистяковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мякутиной С.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора, обязании освободить здание

и встречный иск о признании незаконными отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании заключить договор

при участии:

от истца – ФИО3 – юрист по доверенности от 18.07.2019;

от ответчика – ФИО4 – юрист по доверенности от 28.08.2013;

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее-КУМИ, арендодатель) обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-Предприниматель, арендатор) с иском о расторжении договора от 29.09.2016 № 11971-З аренды недвижимого имущества и обязании освободить и передать КУМИ нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 101,9 кв.м., лит. Д, расположенное по адресу: <...>.

Предприниматель заявил встречный иск, с учетом уточнения от 17.12.2019, о признании отказа КУМИ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным и обязании КУМИ заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 101, 9 кв.м., лит. Д, расположенное адресу: <...>, на условиях, предложенных Предпринимателем, с определением стоимости приобретаемого имущества в сумме 1 562 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 191188-О, выполненным ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

В судебном заседании представители КУМИ и Предпринимателя требования поддержали.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Согласно договору № 11971-З от 29.09.2016 Предприниматель является арендатором нежилого здания общей площадью 101, 9 кв.м., лит. Д, расположенное адресу: <...>. Срок договора определен до 05.10.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку Предпринимателем были допущены нарушения условий договора аренды, установленные в ходе проверки 03.06.2019, имеется просрочка в уплате арендных платежей по состоянию на 31.05.2019 в размере 45 752 руб. 75 коп., КУМИ направил Предпринимателю претензию с предложением о досрочном расторжении договора и освобождении арендованного здания в срок до 15.07.2019 (претензия № 4807 от 11.06.2019).

С претензией КУМИ Предприниматель не согласился (ответ от 12.07.2019), долг по арендной плате оплатил.

Актом № 61/07.2019 от 16.07.2019 КУМИ установил, что нарушения условий договора не устранены Предпринимателем, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Требования Предпринимателя связаны с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ).

С целью реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, Предприниматель 25.10.2018 обратился в КУМИ с соответствующим заявлением, на которое КУМИ в соответствии с указанным федеральным законом не ответил, проект договора Предпринимателю не представил.

На повторное обращение от 09.08.2019 КУМИ ответил отказом, поскольку арендодатель обратился с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора.

Для определения рыночной стоимости арендованного имущества, по ходатайству КУМИ, судом была назначена экспертиза на соответствие отчета № 191188-О, выполненного ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости», представленного Предпринимателем, требованиям законодательства об оценочной деятельности; а в случае такого несоответствия по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено ООО «Яр-оценка» (эксперт ФИО5).

В соответствии с заключением эксперта от 19.05.2020 № 8/2020 отчет № 191188-О, выполненный ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 101, 9 кв.м., лит. Д, расположенное адресу: <...>, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценивая материалы дела, суд считает, что требования КУМИ удовлетворению не подлежат, требования Предпринимателя подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В пункте 4.2. договора аренды от 29.09.2016 № 11971-З стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; использует помещения не по целевому назначению; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематическое (два и более раз) невыполнение предписаний по соблюдению условий договора.

Каждое лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее-АПК РФ).

Исходя из смысла вышеуказанных законоположений, заявляя о том, что Предприниматель существенным образом нарушает договор аренды, КУМИ должен доказать, что имевшие место нарушения договора влекут для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

КУМИ в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что допущенные арендатором нарушения являются существенными и повлекли для него значительный ущерб. Более того, задолженность Предпринимателем погашена и в дальнейшем просрочка в уплате арендной платы не допускалась.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о принятии арендатором мер по устранению нарушений условий договора аренды, что не позволяет суду расторгнуть договор по требованию арендодателя.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условии, что это имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух лет и более до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, и при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; и если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статей 3,4,9 Федерального закона № 159-ФЗ цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности. Указанная цена устанавливается в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В пункте 3.3 Положения о приватизации муниципального имущества в городе Ярославле, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 181 от 12.09.2002, определено, что принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества относится к компетенции мэрии города Ярославля. В силу пунктов 3.5., 3.16. Положения о КУМИ, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 262 от 07.06.2006 на КУМИ возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

В связи с изложенным по требованиям Предпринимателя КУМИ является надлежащим ответчиком.

Согласно статье 198 АПК РФ ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 200, 201 АПК РФ для удовлетворения требования Предпринимателя о признании недействительным оспариваемого отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие его нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов Предпринимателя.

Как видно из материалов дела, по заявлению Предпринимателя от 25.10.2018 КУМИ не принял всех мер, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ для реализации права Предпринимателя, в том числе не осуществил оценку рыночной стоимости имущества, не подготовил проект постановления о реализации преимущественного права. По заявлению от 09.08.2019 КУМИ отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества. При этом отказ от 21.08.2019 противоречит статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ, которая содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа, что нарушает права Предпринимателя.

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Поскольку проект договора купли-продажи Предпринимателю не направлялся, его требование о заключении договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя требования Предпринимателя, с учетом отчета № 191188-О, выполненного ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» и заключения эксперта ООО «Яр-Оценка» ФИО5 № 8/2020 от 19.05.2020, рыночная стоимость объекта продажи определяется судом в размере 1 562 000 руб. без учета НДС.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 65,71,110,167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 101, 9 кв.м., расположенное адресу: <...>, лит. Д, на условиях, предложенных индивидуальным предпринимателем ФИО2, с определением стоимости приобретаемого имущества в сумме 1 562 000 руб. без учета НДС.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

О.Н.Чистякова