Решение от 3 февраля 2021 г. по делу № А50-14898/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

03.02.2021 года Дело № А50-14898/20

Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 03.02.2021 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Овчинниковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (614000, <...>, ОГРНИП 319595800027369, ИНН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «БАХ» (426006, <...>, этаж 3, офис 2, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора незаключенным

при участии представителя истца ФИО2 – по доверенности от 18.02.2020,

представителя ответчика ФИО3 – по доверенности от 05.11.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БАХ» (далее ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 30.09.2020 незаключенным.

Определением суда от 03.10.2020 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ФБУ «Пермская ЛСЭ.

Экспертное заключение поступило в материалы дела.

Протокольным определением суда от 13.01.2021 производство по делу возобновлено. В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, пояснила суду, что страница 9 договора аренды подписана со стороны арендатора не ФИО1, что подтверждается выводами экспертного заключения ФБУ «Пермская ЛСЭ», на данной странице договора содержится условие о том, что в срок до 15.10.2019 арендатор обязан в качестве обеспечения выполнения своих обязательств понастоящему договору уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 396000 руб., в том числе НДС 20%. В случае уклонения арендатора от оплаты обеспечительного платежа в указанный срок, договор будет считаться расторгнутым.

По мнению истца, арендодателем не исполнены обязательства, предусмотренные п.2.1.1 договора о передаче помещения арендатору в срок до 15.01.2020, со стороны арендодателя не предпринимались попытки передачи помещения арендатору.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о незаключенности договора аренды.

В судебном заседании 25.01.2021 был объявлен перерыв до 28.01.2021 в связи с неявкой ответчика.

После перерыва судебное заседание продолжено 28.01.2021 в судебное заседание явился представитель истца и ответчика.

Истец на иске настаивал.

Представитель ответчика с иском не согласен, указал, что условия договора аренды от 30.09.2019 содержат условия о взаимных правах и обязанностях до передачи имущества по акту приема-передачи, при этом обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду (15.01.2020) предшествует обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа (15.10.2019), указанного в п. 3.1.5. договора.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью «БАХ» (арендодатель) подписали договор аренды нежилого помещения 30 сентября 2019 года.

Согласно п 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение ипользование (аренду) за плату нежилое помещение общей площадью 440 кв.м., являющееся частью и расположенное на 2-ом этаже нежилого объекта общей площадью 13 239,5 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041067:1719 (именуемом в дальнейшем- «Здание», «Торговыйцентр», «Торгово-общественный центр», «ТОЦ», «Объект»), находящегося по адресу: <...>.

Местоположение помещения, согласно Технического плана здания, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1), изготовленного ООО КЦ «Эксперт» по состоянию на 26.11.2018, определено в пределах границ площади за №346.

Стороны пришли к соглашению, что реальная площадь помещения определяется по фактическому обмеру сторонами в момент передачи помещения арендодателем арендатору и фиксируется в акте приема-передачи помещения. Обмер помещения будет производиться по внутренней стороне периметра помещения в пределах его границ.

Контрольный замер площади осуществляется представителем органа технической инвентаризации, приглашенным арендодателем от своего имени и за свой счет и в присутствии представителей сторон в момент приема-передачи помещения арендатору, либо в иной согласованный сторонами срок.

В силу п. 1.1.3. договора по факту проведения контрольных замеров размер арендной платы, эксплуатационных, коммунальных и иных платежей, а также маркетингового взноса будет откорректирован и вычисляться наосновании площади, указанной в акте приема-передачи помещения (а в последствии на основании изменений Технического плана, представленного органом технической инвентаризации) и базовыхарендных ставок, согласованных сторонами в рамках п. 4 настоящего договора.

В соответствии с п. 2.1.1.1.договора до момента передачи помещения арендатору арендодатель обязуется рассмотреть исогласовать проектную документацию арендатора согласно следующей процедуре: в течение десяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора и предоставления арендодателем всейзапрашиваемой документации для проектирования и Технического задания на проектирование от арендодателя, арендатор разрабатывает и передает на согласование арендодателю проектную документацию,включающую в себя: схемы планировки помещения, расстановки оборудования, оформления внутреннего пространства и входных групп, проект на силовые и электрические сети помещения, проект по вентиляции икондиционированию. Проект составляется арендатором в произвольной письменной форме.

Арендодатель обязуется в течение 5 рабочих дней рассмотреть данный проект, согласовать, либо направить обоснованные замечания арендатору для их устранения. Арендатор обязан устранить замечания в течение пяти рабочих дней с момента получения письменных предписаний и рекомендаций от арендодателя.

При этом стороны пришли к соглашению, что согласованная арендодателем проектная документация является для них основанием для приема-передачи площади от арендодателя арендатору.

В случае если Проектная документация арендодателем не согласуется в течение 30 дней без направления арендатору обоснованных замечаний, права и обязанности сторон в рамках настоящего договора могут быть прекращены полностью. В таком случае арендодатель обязуется вернуть арендатору обеспечительный взнос и все ранее выплаченные авансы по условиям договора в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента подписания сторонами соответствующего решения.

Помещение должно быть передано арендатору в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации и в описании, соответствующем характеристикам, согласованным сторонами в п. 2.1.2., прилегающая территория к объекту, в котором расположено помещение, должна быть заасфальтирована, должны быть организованы подходы и подъезды, а также оборудована парковка около здания, в котором расположено Помещение.

После приема-передачи помещения сторонами и подписания ими соответствующего акта, арендодатель обязуется предоставить арендатору арендные каникулы (период для проведения строительно-монтажных работ и подготовке помещения к коммерческой деятельности), в течение которых арендная плата не начисляется. Арендные каникулы предоставляются сроком на 45 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения для проведения строительно-монтажных работ и подготовке помещения к коммерческой деятельности. Исчисление срока начинается со дня, следующего за днем, являющимся датой подписания акта приема-передачи помещения.

Продолжительность арендных каникул не зависит от даты начала коммерческой деятельности арендатором. Если коммерческая деятельность арендатора начинается раньше указанного срока, о дате начала коммерческой деятельности арендатор письменно уведомляет арендодателя.

В силу п. 2.1.1.4.договора арендатор вправе не подписывать акт приема-передачи помещения, если помещения непригодно для использования либо не соответствует характеристикам п.2.1.2. В этом случае стороны письменно договариваются о сроках устранения арендодателем выявленных в ходе приёмки помещения замечаний. Приэтом, если в течение 10 календарных дней с даты приемки помещения выявленные арендатором в ходе приемки замечания не будут устранены арендодателем, арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор аренды, письменно уведомив арендодателя. При этом арендодатель обязан вернуть арендатору в полном объеме обеспечительный платеж и прочие авансовые платежи, если таковые предусмотрены договором, в течение пяти календарных дней.

В случае, если выявленные в ходе приемки помещения недостатки будет невозможно устранить в течение 10 календарных дней, стороны договариваются об иных сроках устранения недостатков (при этом дата приема-передачи переносится на указанный в соглашении срок).

Разделом три стороны согласовали размер арендной платы по договору.

В силу п. 3.1. договора стороны пришли к соглашению, что стоимость арендной платы по настоящему договору рассчитывается исходя из ставки в размере 900 (Девятьсот) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, за один квадратный метр помещения за каждый календарный месяц.

Основой для расчета ежемесячной суммы арендной платы является размер площади, зафиксированной в акте приема-передачи помещения арендатором и арендодателем, а в последствие размер площади на основании внесенных изменений в Техническом плане помещения по результатам контрольных замеров кадастровым инженером (на основании п. 1.1.2. настоящего Договора).

Пунктом 3.1.3. договора предусмотрено, что арендная плата начисляется по истечении арендных каникул, равных 45 календарным дням с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Исчисление срока начинается со дня, следующего за днем, являющимся датой подписания акта приема-передачи помещения. Сумма арендной платы за первый месяц аренды должна быть внесена арендатором не позднее 15.10.2019.

Положениями п. 3.1.5.договора стороны предусмотрели, что в срок до 15 октября 2019 года в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 396000 руб., в том числе НДС 20%.

В случае уклонения Арендатора от оплаты обеспечительного платежа в указанный срок, договор будет считаться расторгнутым.

Сумма обеспечительного платежа является гарантией надлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора. Обеспечительный платеж не является задатком в смысле статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации и применяется в соответствии с положениями статьи 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В случае неоплаты арендатором обеспечительного платежа в предусмотренные условиями настоящего договора сроки, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендатора за 10 дней до даты расторжения договора.

Сумма обеспечительного платежа будет засчитываться в счет оплаты/частичной оплаты последнего месяца срока аренды.

В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) условий настоящего договора арендатором, арендодатель имеет право использовать сумму обеспечительного платежа для оплаты расходов, которые он понесет (понес) в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих обязанностей по настоящему договору, если данный факт будет подтвержден документально, как и расходы арендодателя. В случае использования суммы Обеспечительного платежа или ее части Арендатор обязуется в течение 5 (пяти) банковских дней с даты направления уведомления Арендодателем внести на расчетный счет последнего недостающую сумму на основании счета выставленного Арендодателем.

Как следует из пояснений истца, внести обеспечительный платеж до 15.10.2019 арендатор не смог в связи с отсутствием финансовых возможностей на открытие торговой точки.

17.10.2019 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии возможности оплаты и признании договора аренды незаключенным (л.д.11).

Кроме того, истец указал, что в нарушение ст. 651 ГК РФ договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Поскольку ни после, ни до того, как ИП ФИО1. уведомила ООО БАХ о том, что просит признать договор аренды незаключенным, со стороны ООО БАХ не было передано имущество, которое является предметом договора, в пользование ИП ФИО1., договор аренды не прошел государственную регистрацию, арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истцом в дело представлен договор аренды от 30.09.2019 (л.д.13-26), который содержит подписи сторон.

В связи с оспариваем истцом факта подписания страницы 9 договора аренды, по ходатайству истца судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ФБУ «Пермская ЛСЭ эксперту ФИО4

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос: выполнена ли подпись на странице 9 договора аренды от 30.09.2019 от имени ФИО1 или иным лицом?

В соответствии с представленным заключением следует, что подпись от имени ФИО1 , расположенной на девятой странице договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019, выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием какому либо варианту подлинной подписи ФИО1

Оценив имеющуюся в деле переписку сторон по исполнению договора аренды, суд установил, что арендатор до составления акта о приеме-передачи производил разработку проектной документации по ремонту помещения, которая должна была быть согласована с арендодателем, что также подтверждается условиями договора аренды (л.д.62-86).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (абзац 6 пункта 7 Информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Таким образом, если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

Проанализировав условия договора аренды от 30.09.2019, действия истца, свидетельствующие о том, что к исполнению договора истец фактически приступил, все существенные условия договора аренды сторонами согласованы, суд приходит к выводу о том, что оснований для вывода о том, что договор является незаключенным, у суда не имеется.

Кроме того, о согласованности условий договора аренды в части внесения обеспечительного платежа также свидетельствуют последующие действия истца, выраженные в письме от 17.010.209 об отсутствии у истца денежных средств для внесения данного платежа, а также в электронной переписке между сторонами.

Доводы истца о незаключенности договора со ссылкой на ст. 651 ГК РФ судом отклоняются, поскольку в силу положений п.6.1.1. договора срок аренды начинает исчисляться с момента подписания акта приема-передачи помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по иску, а также иные судебные издержки относятся на истца.

Руководствуясь статьями 168-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья С.А. Овчинникова