Решение от 2 августа 2018 г. по делу № А56-26855/2016

4218/2018-441697(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26855/2016
02 августа 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 02 августа 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество Банк «Советский» (место нахождения: Россия 194044, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт БОЛЬШОЙ САМПСОНИЕВСКИЙ 4-6/ЛИТЕРА А, ОГРН <***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (место нахождения: Россия 196158, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ш МОСКОВСКОЕ 25/1, ЛИТЕР А, ОГРН <***>);

о признании договора аренды недействительным,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 20.07.2018);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 26.07.2018), ФИО4

(доверенность от 12.12.2014); - эксперта ФИО5;

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО БАНК "СОВЕТСКИЙ" (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАПИТАЛ" (далее – Общество) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2014.

Решением суда первой инстанции от 19.12.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2016 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от

12.04.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, которое удовлетворено судом.

С учетом предмета спора, подлежащих установлению фактических обстоятельств, а также мнения сторон суд определил поставить перед экспертом следующий вопрос:

1) Какова рыночная стоимость ставки арендной платы единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корп. 1, лит. А, переданного Банком в аренду Обществу по договору от 01.12.2014 с учетом условий указанного договора и по состоянию на дату его заключения (01.12.2014)?

Суд с учетом квалификации эксперта, стажа работы по специальности и стажа экспертной деятельности, перечня необходимых для проведения экспертизы документов, а также сроков выполнения экспертизы в качестве экспертной организации определил автономную некоммерческую организацию «АБСОЛЮТ. Судебная экспертиза и оценка».

Определением от 30.11.2017 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

20.04.2018 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № АО-СЭ-07-18, в связи с чем определением от 27.04.2018 производство по делу возобновлено в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Между истцом и ответчиком

01.12.2014 между Банком и Обществом заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – Договор аренды), по условиям которого Банк на срок по 30.11.2030 передал во временное владение и пользование Общества следующее имущество:

- нежилое помещение: инженерно-лабораторный корпус, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, дом 25, корпус 1, литера 1, этажность: 3-11 этажное (подземных этажей 1), общая площадь 15 362,4 кв. м, кадастровый номер 78:14:7691:120:391;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 4 829 кв.м., расположенный по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:9445;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 11 887 кв.м., расположенный по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:9446;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, общая площадь 1 912 кв.м., расположенный по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:14:7691:9447.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем Договора аренды, согласно которому ежемесячная арендная плата по договору составляет 100 000 руб., в том числе НДС 18%, и подлежит оплате ежеквартально на основании счетов, выставляемых арендодателем. Сумма коммунальных услуг (электроснабжение,

теплоснабжение, иные коммунальные услуги) не входит в сумму арендной платы и уплачивается отдельно.

Договором аренды также предусмотрено, что арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в три года и не более чем на 10% от действующей ставки.

Согласно пункту 5.4 Договора аренды в случае расторжения данного договора по любым основания (кроме предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) до истечения 5-летнего срока с момента передачи имущества, арендодатель обязан выплатить арендатору сумму компенсации (неполученных доходов размер которых установлен сторонами по обоюдному согласию), исчисляемую на основании следующей формулы 16 500 000 рублей * К (количество месяцев, оставшихся до истечения 5-летнего срока с момента передачи имущества в аренду).

Ссылаясь на то, что договорные условия существенным образом нарушают интересы арендодателя, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно недействительность сделок должника при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки; недействительность сделок должника, совершенных должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также статьи 10, 170 ГК РФ.

Повторно исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Постановление № 63), для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена

обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В пункте 9 Постановления № 63 разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Банк указал на то, что размер арендной платы существенно в худшую для Банка сторону отличается от цены и иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

В целях проверки названного довода судом назначена судебная экспертиза по следующему вопросу:

- Какова рыночная стоимость ставки арендной платы единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корп. 1, лит. А, переданного Банком в аренду Обществу по договору от 01.12.2014 с учетом условий указанного договора и по состоянию на дату его заключения (01.12.2014)?

Согласно заключению эксперта от 19.04.2018 № АО-СЭ-07-18 рыночная стоимость ставки арендной платы единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 25, корп. 1, лит. А, по состоянию на 01.12.2014 округленно составляет 3 676 000 руб. с учетом НДС в месяц.

Таким образом, размер ставки арендной платы по Договору аренды (100 000 руб. в месяц) по сравнению с ее рыночной стоимостью, указанной в заключении, занижен в 37 раз. Установленная оспариваемым Договором аренды плата не соответствует встречному предоставлению в сложившихся рыночных условиях на дату заключения Договора. Размер недополученного Банком дохода, в результате заключения оспариваемого Договора, составляет 42 912 000 руб. в год.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что условия оспариваемой сделки отличаются в существенно худшую для Банка сторону от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах заключаются аналогичные сделки.

Экономическое обоснование установления ставки арендной платы в столь заниженном размере не указано ни в Договоре аренды, ни в иных документах. Документальное обоснование формирования ставки арендной платы в размере, предусмотренном Договором и доказательства того, что размер арендной платы установлен с учетом фактического состояния имущества и соответствует рыночной плате за сходное имущество с учетом аналогичного износа, в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не представил.

С учетом несоразмерной рыночной стоимости арендной платы и срока действия Договора аренды равноценное встречное исполнение обязательств по Договору отсутствует.

Кроме того, заключение сторонами спорного Договора аренды в отсутствие намерения произвести равноценное встречное исполнение нарушает принцип эквивалентного обмена объектами гражданских прав, вытекающий из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 2 ГК РФ. Сделка, одна из сторон которой еще на стадии заключения Договора намерена получить во владение и пользование объекты недвижимости без соразмерной оплаты за это арендодателю,

нарушает запрет на злоупотребление правом, закрепленный пунктом 1 статьи 10

ГК РФ.

С учетом определенной сторонами нерыночной стоимости ставки арендной платы по Договору от 01.12.2014 и отсутствия документального обоснования экономической целесообразности размера ставки, Договор аренды отвечает признакам сделки, совершенной в нарушение запрета на злоупотребление правом и противоречит существу законодательного регулирования обязательств по поводу аренды недвижимости, в связи с чем является недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что итоговый судебный акт принят в пользу Банка.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать недействительным Договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2014, заключенный между акционерным обществом Банк «Советский» и обществом с ограниченной ответственностью «Капитал».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал» в пользу акционерного общества Банк «Советский» 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.