Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А73-3586/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-3586/2020
г. Хабаровск
20 ноября 2020 года
Резолютивная часть судебного акта от 11.11.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Администрации Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 682652, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОРГНИП: 311272826400012; ИНН: <***>)

о расторжении договоров, обязании привести помещения в первоначальное состояние,

при участии:

от сторон – не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ.

Администрация Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) с требованием о расторжении договоров от 11.02.2019 № 02, 03, 04, 05, 06, обязании ответчика привести самовольно реконструированную часть нежилых помещений в первоначальное состояние и убрать строительный мусор с прилегающей территории нежилых помещений.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательства по оплате арендной платы по договорам аренды от 11.02.2019 №№ 02,03,04,05,06. Наличие задолженности по арендным платежам и осуществление арендатором самовольной перепланировки арендованных помещений также заявлено в качестве оснований для расторжения договоров, а именно помещений №№ 7-18; 28-34; 38-41; 19-27; 42.

Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, суд

У С Т А Н О В И Л:

Как следует из материалов дела, 11.02.2019 между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (7-18), общей площадью 121,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

Также 11.02.2019 между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 03, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (19-27,42), общей площадью 72,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11.02.2019 между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (28-34, 38-41), общей площадью 91,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11.02.2019 между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (35-37), общей площадью 63,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

11.02.2019 между Администрацией Падалинского сельского поселения Амурского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью № 06, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество – нежилое функциональное помещение № I (43), общей площадью 7,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для устройства (размещения) деревообрабатывающего цеха.

Срок аренды установлен пунктом 1.2. договоров – с 11.02.2019 по 11.02.2024.

Сданные в аренду помещения по вышеуказанным договорам переданы арендатору по актам приема – передачи от 11.02.2019.

Согласно пункту 3.2. договоров, арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату не позднее первого числа месяца следующего за отчетным.

Пунктом 4.1. договоров установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 3.2. договоров, начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В пункте 2.2.3 договоров указано, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта, связанных с деятельностью арендатора без письменного разрешения арендодателя.

В силу положений пункта 5.2. договоров по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также с неоднократным (два и более) нарушениями условий договора;

- существенно ухудшает состояние объекта;

- по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в 30-дневный срок (пункт 5.3. договоров).

Претензией от 20.01.2020 исх. № 10-10/20 истец сообщил ответчику о расторжении договора и возврата имущества.

Неисполнение требований по претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, частично иск подлежащим оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду недвижимого имущества, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договорам аренды.

Из текста искового заявления следует, что основанием для расторжения договоров заявлено наличие долга по арендным платежам, а также самовольная перепланировка муниципальных объектов.

Статья 619 ГК РФ предусматривает в качестве основания для досрочного расторжения договора невнесение арендной платы более двух раз подряд с указанием, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом согласно абзацу 3 названной нормы арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В этой связи требование о расторжении договора заявлено и подлежит удовлетворению.

Дополнительные основания для расторжения договоров по требованию арендодателя установлены в пункте 5.2. к какому них истец относит осуществление перепланировки, ник иске, нив уточнениях не указано.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договоров входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договоров.

В части требований об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения, переданные по договорам аренды суд пришел к следующему.

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, требуя привести помещения в первоначальное состояние, не представило ни одного доказательства в подтверждение факта того, что в арендуемых помещениях произведена перепланировка и реконструкция, а также в чем она выразилась. Приложенные к иску фотографии строительного мусора рядом с объектами недвижимости не подтверждают факт проведения ответчиком реконструкции или перепланировки. Данные фотографии не соответствуют принципам относимости и допустимости, установленным в статьях 67, 68 АПК РФ, поскольку на фотографиях не видно внутреннее состояние помещений, установить когда и где сделаны фотографии невозможно.

Таким образом, истец не доказал факт осуществления ответчиком ремонтных работ, свидетельствующих о перепланировке или реконструкции арендованных помещений, в связи с чем требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика исходя из удовлетворенных требований и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее оплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договоры на сдачу Администрацией сельского поселения Амурского муниципального района в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью от 11.02.2019 №№ 02; 03; 04; 05; 06.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Серова