Решение от 15 апреля 2022 г. по делу № А73-257/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-257/2022
г. Хабаровск
15 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.04.2022.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Аква Трейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 675004, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2021;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2021 № 09-15/16711.



Общество с ограниченной ответственностью «Аква Трейд» (далее - ООО «Аква Трейд», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент, ДМС) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 271, принятии пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2.6, 6.3.5, 7.1 в предлагаемой редакции, а также исключении из договора пунктов 4.2, 6.3.6, абзаца 2 пункта 1 в передаточном акте (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Исковые требования мотивированы корректировкой кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, несоответствием ряда условий проекта соглашения предписаниям земельного и гражданского законодательства, уклонением органа местного самоуправления от согласования спорных пунктов договора. Иск нормативно обоснован положениями статей 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В отзыве на иск и дополнениях Департамент указал на отсутствие возражений в части предлагаемых Обществом редакций пунктов 2.1, 2.2, 3.2.6, 7.1, исключений из договора пунктов 4.2, 6.3.6. Условия иных спорных пунктов сформулированы Департаментом в соответствии с императивными предписаниями ГК РФ и ЗК РФ, согласуются со сложившимся порядком предоставления участков во временное владение и пользование профессиональных участников гражданского оборота.

В судебном заседании представитель Общества поддержала правовую позицию по спору, изложенную в иске и уточнении, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель Департамента поддержала позицию, изложенную в отзыве на уточненные исковые требования.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Аква Трейд» является собственником нежилого здания - склад, расположенного по адресу: <...>.

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051120:1220.

Истец в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ обратился в Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 8 671,00 кв. м с кадастровым номером 27:23:0051120:1220 для использования под нежилое здание - склад.

По результатам переговоров Департаментом подготовлен проект договора аренды земельного участка № 271.

ООО «Аква Трейд», рассмотрев проект договора, направило в адрес Департамента протокол разногласий.

Протокол разногласий рассмотрен ответчиком и письмом № 13-07/14343 от 12.11.2021 представлен ответ на протокол разногласий к договору аренды земельного участка № 271.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора аренды земельного участка № 271, не были преодолены в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.2.6, 6.3.5, 7.1 в предлагаемой редакции, а также исключении из договора пунктов 4.2, 6.3.6 и абзаца 2 пункта 1 в передаточном акте.

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Аква Трейд» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Пунктами 1, 2 статьи 445 ГК РФ предписано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010 и от 09.07.2002 № 1662/02 по делу № А73-8579/2000-17, в нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения заинтересованными лицами действий при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Однако, установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Система нормативного регулирования земельных отношений в Российской Федерации основывается на ряде основополагающих принципов, в том числе разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (статья 1 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм земельного законодательства одним из приоритетов нормативного регулирования соответствующих отношений выступает исключение ситуаций частичного или полного использования сформированного земельного участка без надлежащего оформления правовых оснований.

Статьей 11 ЗК РФ предписано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктами 1.2, 2.2 Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного Решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, Департамент создан с целью осуществления в пределах своих полномочий управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности а также земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена. Департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, и заключает договоры аренды в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду земельных участков без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В силу пункта 2.5 Положения № 452 Департамент представляет интересы администрации города Хабаровска в рамках полномочий в судах общей юрисдикции и арбитражных судах при рассмотрении споров, связанных с использованием и распоряжением муниципальным имуществом, а также земельных участков на территории городского округа «Город Хабаровск», государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Департамент является субъектом, обладающим полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными в границах муниципального образования.

При изложенных обстоятельствах Департамент наделен правом выступать в качестве арендатора указанного земельного участка и обладает объемом обязанностей, связанных с участием в судебных разбирательствах по спору о возложении обязанности вступить в соответствующие правоотношения.

При этом статус ответчика, как публичного распорядителя спорного объекта недвижимого имущества, исключает возможность отказа в заключении соответствующего соглашения.

Принимая во внимание изложенные данные, а также учитывая отсутствие в рассматриваемом случае обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды земельного участка, требования об урегулировании разногласий заявлены правомерно и подлежат правовой оценке по существу.

При решении вопроса о содержании спорных пунктов договора № 271, в отношении которых у сторон возникли разногласия, суд приходит к следующим выводам.

Статья 421 ГК РФ регламентирует принцип свободы договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Изложенное свидетельствует, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

По смыслу действующего законодательства суду не предоставлено право по инициативе одной из сторон включать в договор условия, обязательность включения которых не установлена законодательством (императивными нормами), и по которым у сторон отсутствует соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В предложенной редакции п. 2.1, 2.2 договора Департамент указал размер кадастровой стоимости земельного участка 16 883 043,97 руб.

Вместе с тем, согласно данных официального сайта Росреестра 18.11.2021 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка определена с 16.08.2021 в размере 7 483 073,00 руб.

Истец полагает необходимым урегулировать разногласия и по пунктам 2.1, 2.2 Договора в части указания размера арендной платы согласно данных ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, постановлением Администрации города Хабаровска от 20.01.2022 N 189 установлены на территории городского округа "Город Хабаровск" значения коэффициентов по виду разрешенного использования (Квзм) для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа "Город Хабаровск", предоставленных в аренду без проведения торгов (приложение N 1).

Согласно пункту 101 Приложения №1 к указанному постановлению для установлен коэффициент Квзм по виду разрешенного использования: склады в размере 0,03156.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051120:1220 имеет вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, а согласно п. 1.1 Договора аренды предоставлен для использования под склад.

Соответственно, Квзм (по виду разрешенного использования) должен применяться в значении, равном 0,03156.

Таким образом, на момент заключения договора аренды размер арендной платы составляет 7 483 073 (Кс) х 0,03156 (Квзм)= 236 165 руб. 78 коп.

Департамент, ознакомившись с заявлением Общества об уточнении исковых требований, согласился с позицией истца в части пунктов 2.1, 2.2 договора № 271.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что названный показатель является ключевым при определении размера арендной платы, суд признает наличие оснований для принятия взаимосвязанных пунктов 2.1, 2.2 договора в редакции истца:

Изложить пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 271 в следующей редакции: «За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления федерального казначейства по Хабаровскому краю:

УФК по Хабаровскому краю (Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска),

ИНН <***>, КПП 272101001, ОКТМО 08701000, р/с <***>,

ОТДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСК БАНКА РОССИИ// УФК по Хабаровскому краю г. Хабаровска,

БИК 010813050, кор/счет40102810845370000014,

код платежа - 011 111 05024 04 0000 120, поле 22-УИН.

Назначение платежа: аренда земли с ДМС, договор № 271, рег №

Размер арендной платы за участок определяется в порядке, установленном действующим законодательством:

7 483 073 (Кс) х 0,03156 (Квзм)= 236 165 руб. 78 коп., где:

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Квзм - коэффициентов по виду разрешенного использования (Квзм) для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», предоставленных в аренду без проведения торгов».

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка № 271 в следующей редакции: «На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: двести тридцать шесть тысяч сто шестьдесят пять рублей 78 копеек».

В соответствии с пунктом 2.3 в редакции Департамента «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.».

Обществом предложена редакция названного пункта, исключающая возможность ежегодной корректировки платы на уровень инфляции.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. Следовательно, порядок определения размера арендной платы за данный земельный участок устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно пункту 2.7 Порядка расчета арендной платы, утвержденному Постановлением администрации г. Хабаровска от 29.12.2020 № 4371, при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2015) (вопрос № 7), Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Совокупность приведенных норм права и указаний по их толкованию и применению позволяет констатировать правомерность предложенной Департаментом формулировки пункта 2.3 договора № 271.

Пункт 3.2.6 в редакции, предложенной ООО «Аква Трейд», предусматривает обязанность арендатора «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля. О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».

Департамент не возражает против принятия данного пункта в редакции, предложенной истцом.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с правовым подходом, отраженным в пункте 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 64 Постановления Пленума ВС РФ № 25, правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Таким образом, норма статьи 165.1 ГК РФ является диспозитивной. Поскольку в данном случае стороны не пришли к соглашению о направлении корреспонденции по адресу электронной почты, должны применяться общие правила статьи 165.1 ГК РФ в совокупности с предписаниями статьи 54 ГК РФ.

В связи с этим пункт 3.2.6 подлежит принятию в редакции, предложенной истцом.

В состав условий договора Департаментом включен пункт 4.2, в соответствии с которым в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 настоящего договора, за исключением подпункта 3.2.5 в части, касающейся поддержания объекта в надлежащем и соответствующем санитарном состоянии, подпункта 3.2.7 в части, касающейся соблюдения на арендуемом объекте требований санитарно-гигиенических и противопожарных правил, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания».

По мнению Общества, названное условие не может быть включено в договор.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предписано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Штраф, регламентированный пунктом 4.2 договора, не предусмотрен ни императивными, ни диспозитивными нормами материального права.

В силу правового подхода, отраженного в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 № 32, принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

Следовательно, это условие может быть включено в договор только при наличии волеизъявления обеих сторон.

В данном случае такое волеизъявление отсутствует.

При этом пунктом 4.1 договора предусмотрена возможность начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

Департамент выразил согласие на исключение пункта 4.2. из договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах спорный пункт подлежит исключению из договора.

В соответствии с пунктом 6.3.5 в редакции Департамента по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов «когда арендатор более двух раз не вносит арендную плату в установленные договором сроки».

Истец предлагает скорректировать названное условие, предусмотрев, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов лишь в случае, когда арендатор более двух раз в течение полугодия не вносит арендную плату в установленные договором сроки.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Следовательно, содержание пункта 6.3.5 в редакции Департамента, вопреки утверждению Общества, не противоречит указанным положениям ГК и разъяснениям высшей судебной инстанции.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, ни нормы ЗК РФ, ни указания по их толкованию и применению не исключают права арендодателя требовать досрочного расторжения договора заключенного на срок более 5-ти лет.

Доказыванию при рассмотрении таких споров подлежит факт существенности этого нарушения.

При таких обстоятельствах пункт 6.3.5 подлежит принятию в редакции Департамента.

Департаментом в состав договорных условий включен пункт 6.3.6, согласно которому «по истечении одного года после уведомления арендатора договор, может быть, расторгнут, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд».

По мнению Общества, данный пункт подлежит исключению.

В силу положений пункта 16 статьи 39.8 ЗК РФ в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

Таким образом, договор аренды должен предусматривать возможность его досрочного расторжения по этому основанию только в случае, если на момент передачи имущества в аренду участок уже зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Согласно 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.

Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.

Таким образом, данная норма не предусматривает включение в договор условия, предложенного ответчиком в проекте договора, на случай если земельный участок, передаваемый в аренду на момент заключения договора не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Департамент выразил согласие на исключение пункта 6.3.6. из договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах этот пункт подлежит исключению.

Пункт 7.1. предложен Департаментом в следующей редакции: «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 16.08.2021, в связи с чем, условия по оплате арендной платы применяются к правоотношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты».

Истец предлагает следующую редакцию данного пункта «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый земельный объект с 16.08.2021. Условия по оплате арендной платы применяются к правоотношениям сторон с момента заключения настоящего договора и передачи земельного участка арендатору по передаточному акту».

В силу положений п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В данном случае разногласия по условиям договора переданы на рассмотрение суда.

По смыслу положений ст. 446 ГК и 173 АПК данный договор будет считаться заключенным с момента вступления решения суда об урегулировании разногласий в законную силу.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По сведениям из ЕГРН, в результате проведенных кадастровых работ земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051120:1220 площадью 8671,0 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.08.2021.

В соответствии с Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ любое использование земли в Российской Федерации является платным, считаем возможным начисление арендной платы за использование земельного участка с даты постановки земельного участка на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах пункт 7.1. подлежит принятию в следующей редакции: «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 16.08.2021, в связи с чем, условия по оплате арендной платы применяются к правоотношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты».

Общество предлагает исключить из передаточного акта абзац 2 пункта 1.

Департаментом предложено не исключать абзац 2 пункта передаточного акта, а изложить его в следующей редакции: «Земельный участок используется с 16.08.2021».

С учетом редакции пункта 7.1. договора, принятый судом, суд считает обоснованным доводы Департамента о не исключении, а принятии абзац 2 пункта передаточного акта в редакции, с учетом согласованности и взаимосвязи с пунктом 7.1 договора.

Абзац 2 пункта 1 Передаточного акта к договору аренды земельного участка № 271 принимается судом в следующей редакции: «Земельный участок используется с 16.08.2021».

Как следует из абзаца 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление № 1), положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении:

- иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда);

- иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения);

- требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ);

- требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса).

В силу изложенного, при распределении судебных расходов между лицами, участвующими в настоящем деле, положения ч. 2 ст. 110 АПК РФ о пропорциональном их распределении применению не подлежат. Частичное удовлетворение нематериальных требований в рассматриваемом случае не является основанием для пропорционального распределения судебных расходов.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в полном объеме подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Аква Трейд» и Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска при заключении договора № 271 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051120:1220.

Изложить пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 271 в следующей редакции: «За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления федерального казначейства по Хабаровскому краю:

УФК по Хабаровскому краю (Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска),

ИНН <***>, КПП 272101001, ОКТМО 08701000, р/с <***>,

ОТДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСК БАНКА РОССИИ// УФК по Хабаровскому краю г. Хабаровска,

БИК 010813050, кор/счет40102810845370000014,

код платежа - 011 111 05024 04 0000 120, поле 22-УИН.

Назначение платежа: аренда земли с ДМС, договор № 271, рег№

Размер арендной платы за участок определяется в порядке, установленном действующим законодательством:

7 483 073 (Кс) х 0,03156 (Квзм)= 236 165 руб. 78 коп., где:

КС -кадастровая стоимость земельного участка;

Квзм- коэффициентов по виду разрешенного использования (Квзм) для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», предоставленных в аренду без проведения торгов».

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка № 271 в следующей редакции: «На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: двести тридцать шесть тысяч сто шестьдесят пять рублей 78 копеек».

Изложить пункт 2.3 договора аренды земельного участка № 271 в следующей редакции: «При изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, Арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету».

Изложить пункт 3.2.6 договора аренды земельного участка № 211 в следующей редакции: «Обеспечивать беспрепятственный доступ Арендодателю на арендуемый объект для осмотра, проверки соблюдения условий настоящего договора, представителям служб, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, а также представителям органов государственного, муниципального контроля. О предстоящем проведении осмотра Арендодатель уведомляет Арендатора посредством направления соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора. Отсутствие на месте осмотра уведомленного надлежащим образом Арендатора не препятствует проведению Арендодателем осмотра земельного участка».

Пункт 4.2 договора аренды земельного участка № 271 исключить.

Пункт 6.3.5 договора аренды земельного участка № 271 изложить в следующей редакции: «Более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки».

Пункт. 6.3.6 договора аренды земельного участка № 271 исключить.

Пункт 7.1 договора аренды земельного участка № 271 изложить в следующей редакции: «На момент подписания настоящего договора Арендатор занимает арендуемый объект с 16.08.2021, в связи с чем, условия по оплате арендной платы применяются к правоотношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты».

Абзац 2 пункта 1 Передаточного акта к договору аренды земельного участка № 271 изложить в следующей редакции: «Земельный участок используется с 16.08.2021».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аква Трейд» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Н.Л.Коваленко