Решение от 20 января 2023 г. по делу № А55-23776/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.23г.

Полный текст решения изготовлен 20.01.23г.


20 января 2023 года

Дело №

А55-23776/2022



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Рысаевой С.Г.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орешкиной Н.А.


рассмотрев в судебном заседании 17 января 2023 года дело по иску


Индивидуального предпринимателя ФИО1


к Департаменту градостроительства городского округа Самара


Об урегулировании разногласий


при участии в заседании


от истца –ФИО2 по дов. от 18.09.2017, ФИО3 паспорт

от ответчика – ФИО4 по дов. от 22.09.22г.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара об урегулировании разногласий в котором просит: считать договор аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, заключенным на условиях в редакции протокола разногласий истца, направленных к проекту договора ответчика.

Определением от 01.09.2022 суд в соответствии со ст. 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований. В котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара Загора, проспект Кирова, в следующей редакции:

п.1.2. договора – «Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

п.2.1. договора – «Земельный участок предоставляется арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

п.9.1. договора – «На день заключения договора земельный участок частично находиться в охранных зонах инженерных коммуникациях (силовые кабели, ВЛ 0,4 кв., бытовая канализация, водопровод»;

п.9.3. договора – «земельный участок предоставляется без права выкупа в собственность».

Истец в судебном заседании представил уточнение исковых требований, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении Договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова, и принять их в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - « Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

П.9.1. Договора - « На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)»;

П.9.3. Договора – исключить.

Определением от 24.10.22г. суд принял уточнения исковых требований. Иск считать заявленным об урегулировании разногласий, возникших между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении Договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова, и принять их в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - « Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

П.9.1. Договора - « На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)»;

П.9.3. Договора – исключить.

Ответчик исковые требования истца не признает, при этом ссылается на то, что спорный земельный участок может быть предоставлен на 3 года для завершения строительства магазина, а также должен быть использован по назначению только с учетом ограничений в его использовании, поскольку по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, также считает, что земельный участок предоставляется в аренду без права выкупа.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:


Решением Арбитражного суда Самарской области 17.11.2021г по делу А55-20972/2021 удовлетворены заявленные требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным Отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м с кадастровым номером 63 01 02160021487, расположенного по адресу Самарская область, г Самара, Кировский район, ул Стара Загора, проспект Кирова, обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП ФИО3 проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03 2022г решение Арбитражного суда Самарской области вступило в законную силу.

05.05.2022г Департамент градостроительства г о Самары ( далее Ответчик) направил в адрес ИП Подпорина Ю В (далее Истец) проект договора аренды. В связи с тем , что некоторые пункты договора имели расхождения с признанным судом незаконным Распоряжением Департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка за №РД-920 от 18.06.2021г. Истец возвратил Ответчику Проект договора с протоколом разногласий текст пунктов, подлежащие изменению указаны в Протоколе разногласий, не согласившись с доводами Истца по пунктам Договора Ответчик направляет в адрес Истца Протокол согласования разногласий к договору аренды так и не устранив допущенные нарушения.

Данный Протокол согласования разногласий получен ИП ФИО3 по почте 09.07.2022г.

Однако указанные и предложенные изменения Истцом в Протоколе разногласий не приняты Ответчиком и не могут быть внесены по его мнению в текст Договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Истец предлагает изложить пункт 1.2, 2.1 в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка»;

Ответчик, возражая против принятия пунктов в редакции истца указывает на то, что при рассмотрении дела №А55-20972/2021 суд пришел к выводу о том, что имеются основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 и заключения нового договора аренды данного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости - магазина и сдачи его в эксплуатацию, а также указывает на то, что подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка на котором расположен объект недвижимости, для завершения строительства этого объекта.

Приказом Министерства строительства Самарской области № 12-п от 20.02.16г. ИП ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0216002:1487 для строительства магазина, на основании которого 18.05.2016г. между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ИП ФИО3 был заключен договора аренды земельного участка за № 40-а (л.д.12-16). Договор был заключен сроком на 5 лет и прошел государственную регистрацию.

После заключения указанного договора № 40-а ИП ФИО3 заключил Договор с ООО «Горжилпроект» на подготовку проекта строительства магазина и сдал проект в Департамент градостроительства городского округа Самара для получения разрешения на строительство. Однако Департамент отказал ИП ФИО3 в выдаче разрешения на строительство.

ИП ФИО3 обжаловал данный отказ в Арбитражный суд Самарской области, по результатам рассмотрения данного дела вступившими в законную силу судебными актами по делу № А55-34735/2018 суды обязали Департамент градостроительства городского округа Самара выдать ИП ФИО3 разрешение на строительство.

05.08.2020г. Глава городского округа Самара выдает ИП ФИО3 разрешение на строительство № 63-301000-11-2020 на срок до 05.02.2021г.. В связи с многочисленными судебными разбирательствами, пандемией по короновирусу, запретом работать на возведении магазина отдельным категориям граждан, ИП ФИО5 не уложился в срок, разрешенный для строительства магазина и обращается за продлением разрешения на строительство. Разрешение продляется на срок до 05.08.2021г, однако 18.05.2021г. заканчивается срок договора аренды.

В связи с чем 12.05.2021г. ИП ФИО3 направляет в адрес Департамента градостроительства заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м. для завершения строительства магазина в связи с окончанием действующего договора.

18.06.2021г. Распоряжением Департамента градостроительства городского округа Самара № РД-920 Индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, площадью 589 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора/проспект Кирова для строительства магазина, мотивируя тем, что заявление на предоставление земельного участка подано после истечения срока предыдущего договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области 17.11.2021г. по делу А55-20972/2021 удовлетворены заявленные требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным Отказа Департамента градостроительства городского округа Самара в предоставлении в аренду земельного участка площадью 589 кв.м с кадастровым номером 63: 01 :02160021487, расположенного по адресу Самарская область, г Самара, Кировский район, ул Стара Загора, проспект Кирова, обязал Департамент устранить допущенные нарушения и в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП ФИО3 проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2022г решение Арбитражного суда Самарской области вступило в законную силу.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель предоставил арендатору имущество в пользование, объект аренды находится у арендатора. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

В части 1 статьи 55 Кодекса определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

Поскольку истцом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено, цель договора аренды земельного участка под строительство магазина не достигнута, разрешение на строительство № 63-301000-11-2020 продлено сроком до 05.08.2021г. в соответствии с подп. 6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, учитывая, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся арендатору по договору аренды № 40-а сроком на 5 лет, суд считает возможным принять пункты 1.2, 2.1 в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу».

Часть 3 ст. 453 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, измененным, расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно редакции истца пункт 9.1 договора следует изложить в следующей редакции: «На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)».

Ответчик, возражая против принятия пункта в данной редакции указывает на то, что объект недвижимого имущества в виде земельного участка должен использоваться по назначению с учетом ограничений в его использовании согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара земельный участок расположен в третьей, четвертой, пятой, и шестой подзонах приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка), в приаэродромной территории аэродрома Кряж, в охранной зоне транспорта, а также в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, низковольтные и высоковольтные провода электроустановок ЛЭП), в подтверждение чего представил Выписку из ИСОГД от 28.11.22г. №Д05-01/4306.

Так как правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов согласования. Поскольку градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает условие об ограничениях как существенного условия договора аренды, ограничения использования земельного участка могут быть установлены законом или договором.

Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с видом разрешенного использования: для завершения строительства магазина, относящийся к категории «земли населенных пунктов» имеющий кадастровый номер: 63:01:0216002:1487, площадью 589 кв.м. расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова.

В нарушении ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств ограничения в обороте спорного земельного участка в связи с данными указанными в Выписке из ИСОГД от 28.11.22г. №Д05-01/4306, а также доказательств внесения указанных сведений в ЕГРН.

Из Выписки из ЕГРН от 07.11.22г. №КУВИ-001/2022-194239321 следует, что спорный земельный участок находится в охранной зоне водопровода, охраной зоне ЛЭП до 1 кВ, охранной зоне силового кабеля, охранной зоне ЛЭП до 1кВ, охранной зоне канализации, охранной зоне силового кабеля.

Учитывая вышеизложенное пункт 9.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: «На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)»

Ответчиком предложена редакция пункта 9.3 договора «Земельный участок предоставляется в аренду без преимущественного права выкупа в собственность». Истец же предлагает исключить данный пункт 9.3 из договора.

Суд считает, что пункт 9.3 договора подлежит исключению, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ в редакции на момент возникновения права).

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10.

Доводы ответчика о том, что по п.9.3 договора истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд во внимание не принимает, поскольку несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Как видно из материалов дела, правовая позиция ответчика по делу сводится к оспариванию по существу исковых требований, в том числе и по пункту 9.3 договора. Такая позиция ответчика не свидетельствует о возможности урегулирования спора без обращения в суд. Срок для обращения в суд предусмотренный ч.2 ст. 446 ГК РФ не пропущен стороны вынесли разногласия, возникшие при заключении договора аренды на рассмотрение суда в течение шести месяцев.

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. в соответствии с ст.110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего госпошлину в доход федерального бюджета чеком – ордером от 08.08.22г., от 26.08.22г.


Руководствуясь ст.ст.110,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом градостроительства городского округа Самара при заключении Договора аренды земельного участка площадью 589 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216002:1487, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Стара Загора, проспект Кирова, и принять их в следующей редакции:

П. 1.2. Договора - «Земельный участок предоставляется для завершения строительства магазина»;

П.2.1 Договора - «Земельный участок предоставляется Арендатору на срок 3 года, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу»;

П.9.1. Договора - « На день заключения Договора земельный участок частично находиться в охранах зонах инженерных коммуникаций (зоны силового кабеля, зона канализации, зона ЛЭП до 1 кВ, зона водопровода)»;

П.9.3. Договора – исключить.

Взыскать с Департамента градостроительства городского округа Самара в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 госпошлину в сумме 6000 руб.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
С.Г. Рысаева