Постановление от 30 октября 2025 г. по делу № А32-63321/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-63321/2023
г. Краснодар
31 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>; лично, паспорт) и представителя – Горб С.В. (доверенность от 01.10.2025), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 13.08.2024), в отсутствие ответчика – администрации Абинского городского поселения Абинского муниципального района Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2025 по делу № А32-63321/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Абинского городского поселения (далее – администрация) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0503022:1037.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю.

Определением суда от 21.11.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ИП ФИО2 (покупатель на торгах).

Решением суда от 20.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.04.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. По мнению заявителя, спорное имущество реализовано по заниженной цене, оценка имущества в судебном порядке не проводилась, истцу не представлена, цена имущества с собственником не согласована. На момент вынесения решения суда в материалах дела отсутствовал отчет об оценке, при этом указанный отчет выполнен в период ареста (обременения) имущества, что привело к снижению рыночной стоимости объекта. Законом не предусмотрено право администрации на самостоятельное определение начальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Организатор торгов не направил собственнику имущества извещение о проведении аукциона, что лишило истца возможности воспользоваться правом покупки продаваемой недвижимости.

В отзыве на жалобу администрация просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.10.2025 до 15 часов 40 минут 28.10.2025. После перерыва судебное заседание было продолжено.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

До начала судебного заседания истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, считает, что в его удовлетворении надлежит отказать, поскольку в силу процессуального законодательства у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по приобщению новых доказательств, их оценке и установлению на их основании фактических обстоятельств по делу. Правом принимать и исследовать новые доказательства, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс), суд кассационной инстанции не наделен.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ФИО1 являлась собственником объекта недвижимости – нежилого здания площадью застройки 259,6 кв. м (незавершенное строительством) с кадастровым номером 23:01:0503022:1037, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, г. Абинск, пр-кт. Комсомольский, 110б.

Как указывал истец, строительство объекта не было завершено в период действия договора аренды земельного участка по объективным обстоятельствам.

Из письма от 23.10.2023 № 6530 предпринимателю стало известно, что принадлежащий ему объект недвижимости был реализован администрацией на открытом аукционе.

Полагая, что администрацией нарушены нормы законодательства при реализации на торгах объекта незавершенного строительства, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

В силу пункта 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, а также доказать, что его нарушенное право будет восстановлено при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. В пункте 5 Обзора разъясняется, что основанием для признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, оказавшие влияние на результат торгов.

Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0503022:1002, находящемся в <...>, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:01:0502022:1037, принадлежащий ранее предпринимателю на праве собственности.

Вступившим в законную силу решением Абинского районного суда Краснодарского края от 02.02.2023 по делу № 2-46/2023, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16.05.2023 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023, удовлетворены исковые требования администрации к ФИО1 об изъятии указанного объекта (назначение нежилое, степень готовности 6%, кадастровый номер 23:01:0503022:1037), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0503022:1002, путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

Правоотношения сторон регламентированы статьей 239.1 Гражданского кодекса, Правилами № 1299.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса и названным Правилам начальная цена продажи объекта незавершенного строительства подлежала определению на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 2 и 7 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об организаторе аукциона; сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта незавершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; сведения об объекте незавершенного строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки); форму заявки на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; порядок приема заявок на участие в аукционе (место приема, дата и время начала и окончания приема заявок на участие

в аукционе); размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счета для перечисления задатка; начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости; шаг аукциона.

В целях исполнения вступившего в силу решения Абинского районного суда администрацией произведена оценка объекта незавершенного строительства, проведенная ООО «Независимая оценка».

Согласно отчету от 25.08.2023 № 2785-Н рыночная стоимость спорного объекта общей площадью 259,6 кв. м со степенью готовности – 6% составляет 162 500 рублей (без учета НДС).

Постановлением администрации Абинского городского поселения Абинского района от 07.09.2023 № 1002 «О проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника» назначена дата проведения публичных торгов в форме аукциона (18.10.2023 в 09 часов 00 минут), открытого по составу участников по продаже объекта недвижимости, с установлением начальной цены предмета аукциона согласно отчету в размере 162 500 рублей, с шагом аукциона 1%.

Извещение о проведении аукциона было размещено 11.09.2023 на официальном сайте администрации Абинского городского поселения в сети «Интернет» и на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» torgi.gov.ru.

Для участия в аукционе поступило три заявки от заявителей, изъявивших желание участвовать в аукционе.

Истец заявку на участие не направлял (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 17.10.2023 № 351).

Протоколом комиссии о результатах аукциона от 18.10.2023 № 352 победителем признан участник под № 2, сделавший последнее предложение о цене предмета аукциона. Цена предмета аукциона, определенная по результатам аукциона, составила 170 625 рублей; результат проведения торгов размещен на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» torgi.gov.ru.

19 октября 2023 года с победителем аукциона ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

23 октября 2023 года администрация направила в адрес предпринимателя письмо с указанием на необходимость предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, полученных от продажи предмета аукциона. Письмо получено истцом 10.11.2023 посредством почтовой связи 15.12.2023 (лично под роспись).

Поскольку в администрацию не предоставлены реквизиты для перечисления денежных средств, полученных от продажи объекта, они находятся на временном счете администрации и будут перечислены после указания истцом реквизитов.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемые торги проведены в установленном законом порядке, в соответствии с вступившими в силу судебными актами, с требованиями законодательства и Правилами № 1299.

Из материалов дела следует, что в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-46/2023 (решение Абинского районного суда Краснодарского края от 02.02.2023, оставленное без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16.05.2023 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023) оценка спорного объекта строительства не производилась. Поэтому во исполнение требований закона администрацией произведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства путем привлечения сторонней экспертной организации – ООО «Независимая оценка». Начальная цена продажи объекта определена на основании отчета независимого оценщика. Отчет предпринимателем оспорен не был. Доказательств недостоверности отчета предпринимателем в судах первой и апелляционной инстанций не представлено.

Также суды правомерно исходили из того, что в ходе торгов в форме аукциона, проведенного организатором с соблюдением установленных правил и принципов (открытости, публичности, доступности, состязательности), определяется наиболее приближенная к реальной (рыночной) стоимости имущества цена, так как при реализации требований к открытости и доступности торгов были выявлены все потенциальные покупатели имущества, а в процессе состязательности между желающими приобрести это имущество определена наивысшая цена, за которую оно может быть продано.

В данном случае порядок проведения торгов судами проверен, при этом какие-либо нарушения не установлены. Так, в торгах приняли участие три претендента, делавшие пошаговые предложения о повышении цены имущества, в результате чего победителем торгов признан ФИО2 с предложением цены в размере 170 625 рублей, что свидетельствует о том, что начальная цена, продаваемого имущества, была наиболее приближена к фактической рыночной стоимости объекта.

Извещение о проведении аукциона было размещено в соответствии с Правилами № 1299, сама процедура проведения торгов не нарушена.

Вопреки указанию истца на то, что при проведении оценки имущества экспертом учитывались обременения в отношении данного объекта, суд округа отмечает, что отчет об

оценке названных сведений не содержит, цена имущества определена без учета каких-либо ограничений.

При таких обстоятельствах ссылка предпринимателя на занижение стоимости объекта незавершенного строительства, реализованного на торгах, подлежат отклонению.

Отклоняя доводы истца о том, что администрация не имела права принимать заявки на участие в аукционе из-за наложенного на имущество запрета на совершение регистрационных действий, суды правомерно исходили из следующего.

Постановлением администрации от 07.09.2023 № 1002 на 18.10.2023 было назначено проведение публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, по продаже спорного объекта. Срок для принятия заявок на участие в аукционе установлен с 12.09.2023 по 16.10.2023.

Из материалов дела следует, что запрет на совершение регистрационных действий, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.05.2022, отменен постановлением судебного пристава-исполнителя Абинского РОСП ГУФССП от 18.09.2023.

Предприниматель в письменных пояснениях подтверждает факт получения 18.09.2023 копии постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации.

Таким образом, на момент проведения аукциона (и за месяц до его проведения) какие-либо ограничительные меры в отношении реализуемого имущества отсутствовали.

В жалобе и дополнениях к ней предприниматель указывает на то, что обжалуемые судебные акты со ссылками на отчет об оценке от 25.08.2023 № 2785-Н, произведенный ООО «Независимая оценка», являются незаконными ввиду отсутствия данного отчета в материалах дела на момент вынесения решения судом первой инстанции. Вместе с тем суд округа отмечает, что администрацией 12.12.2024 года в 17 часов 01 минуту посредством системы «Мой арбитр» было заявлено ходатайство о приобщении указанного отчета об оценке в материалы дела. Судебное заседание 12.12.2024, на котором была объявлена резолютивная часть решения суда, после перерыва до 17 часов 00 минут было продолжено и окончено в 17 часов 25 минут, что следует из протокола судебного заседания. Истец или его представитель после перерыва в судебное заседание, на котором был представлен отчет, не явились. Таким образом, приведенный довод предпринимателя подлежит отклонению.

Вопреки указанию истца на то, что организатором торгов собственнику имущества не было направлено извещение о проведении аукциона, суд округа отмечает, что Правила № 1299 не содержат обязанности отдельно извещать бывшего собственника изъятого объекта незавершенного строительства о дате проведения аукциона, равно как и не

обязывают направлять ему отчет об оценке этого имущества. Все сведения об объекте, в том числе начальная цена аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299), были опубликованы в соответствии с пунктом 6 Правил № 1299 и доступны для ознакомления всеми заинтересованными лицами.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства ФИО1 о приобщении дополнительных доказательств отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2025 по делу № А32-63321/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина Судьи Е.Л. Коржинек

А.А. Твердой