Решение от 26 мая 2025 г. по делу № А40-237421/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-237421/24-16-1149
г. Москва
27 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2025 г. Полный текст решения изготовлен 27.05.2025 г. Арбитражный суд города Москвы в составе: Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭПСИЛОН ГРАФИК" (107553, Г. МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ЧЕРКИЗОВСКАЯ, Д. 30, К. 1, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.06.2004, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112,

Г. МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии: от истца – ФИО1 по доверенности № б/н от 16.09.2024 г.; от ответчика – ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-697/24 от 06.12.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭПСИЛОН ГРАФИК" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об регулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, муниципальный округ Преображенское, улица Черкизовская Б., дом 30, корпус 1, помещение 3/1, кадастровый номер помещения 77:03:0003016:7480, общей площадью 51.8 кв. м., в части пунктов 3.1 и 3.4, изложив их в соответствии с уточнёнными исковыми требованиями.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам отзыва.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор № 04-00184/08 от 21.03.2008 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, согласно которому Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 51,8 кв. м, расположенного на 1-м этаже по адресу г. Москва, муниципальный округ Преображенское, улица Черкизовская Б., дом 30, корпус 1, помещение 3/1, кадастровый номер помещения 77:03:0003016:7480 (далее – Объект).

28.08.2024 г. Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и распоряжения Департамента от 26.08.2024 г. № 137523 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 , общей площадью 51,8 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-5-76631/24-(0)-6 по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы»

Исходя из условий, предложенных Ответчиком в пунктом 3.1. договора купли-продажи недвижимости: «Цена Объекта составляет 8 549 000 руб. 00 коп, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.07.2024г. № М499-2099-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 02 августа 2024 г. № 750/08-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец считает, что указанная цена в Договоре является чрезмерно завышенной, поскольку кадастровая стоимость Объекта составляет 3 259 489 руб. 62 коп.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

На разрешения экспертизы был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта – нежилого помещения общей площадью 51,8 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003016:7480, расположенного на 1-м этаже по адресу г. Москва, муниципальный округ Преображенское, улица Большая Черкизовская, дом 30, корпус 1, помещение 3/1, по состоянию на 25.06.2024 г.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № 089-ОЭ от 16.04.2025 г., рыночная стоимость объекта – нежилого помещения общей площадью 51,8 кв. м. с кадастровым номером 77:03:0003016:7480, расположенного на 1-м этаже по адресу г. Москва, муниципальный округ Преображенское, улица Большая Черкизовская, дом 30. корпус 1, помещение 3/1, по состоянию на 25.06.2024, составляет: 6 360 000 рублей.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Доводы, изложенные в отзыве, судом отклоняются, как противоречащие вышеизложенному.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022

№ 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Эпсилон график» (ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, муниципальный округ Преображенское, улица Черкизовская Б., дом 30, корпус 1, помещение 3/1, кадастровый номер помещения 77:03:0003016:7480, общей площадью 51.8 кв. м., изложив:

- пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 6 360 000 (шесть миллионов триста шестьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта № 089-ОЭ от 16.04.2025 г. (далее – Отчет), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз», является окончательной и изменению не подлежит.

Стоимость Объекта определена в Отчете, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату заключения Договора.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с поди. 12 и. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4 Договора в следующей редакции:

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 75 714 (семьдесят пять тысяч семьсот четырнадцать) рублей 29 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (и. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья: М.Ю. Махалкин