Решение от 6 сентября 2022 г. по делу № А53-8152/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«06» сентября 2022 года Дело № А53-8152/2022


Резолютивная часть решения объявлена «30» августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен «06» сентября 2022 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью «Якорь» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтрест» (ИНН <***>, 1036166005600)

об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,


в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Якорь», обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтрест» об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 38283 от 21.10.2021.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд удалился в совещательную комнату для рассмотрения ходатайства ООО «Якорь» об оставлении иска без рассмотрения, мотивированное несоблюдением департаментом досудебного порядка урегулирования спора, ненаправлением в его адрес соглашения для подписания.

По выходе из совещательной комнаты суд объявил протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения по указанным основаниям, суд исходил из того, что ответчик в период рассмотрения спора, длящийся более пяти месяцев, не предпринял действий к подписанию соглашения, оставление иска без рассмотрения в данном случае будет носить формальный характер.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании заявления ООО «Нептун» от 23.09.2021 № 21-348316 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Нептун» 21.10.2021 заключен договор аренды № 38283 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041025:30 с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «административное здание, офисы». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «СК «Стройтрест» и ООО «Якорь» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>.

Департамент, указывая, что ООО «СК «Стройтрест» и ООО «Якорь» не обращались самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направленный департаментом подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в течение тридцатидневного срока не подписали и в уполномоченный орган не представили, руководствуясь ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении заключить соглашение о присоединении к договору.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, приняв во внимание следующее.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

П. 3 ст. 445 Кодекса предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований Гражданского кодекса Российской Федерации, закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на этот земельный участок в соответствии с Кодексом.

Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок юридические лица, указанные в ст. 36, обращались в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

П. 6 ст. 36 Земельного кодекса устанавливал, что в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду и в течение месяца со дня принятия указанного решения осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В п. 4 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» указано, что при разрешении споров, связанных с приобретением земельных участков в собственность на основании правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо руководствоваться тем, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

П. 3 ст. 36 Кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) устанавливал, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов перечисляются в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9).

Ст. 39.20 устанавливает, что, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, при этом в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 3 ст. 39.20 Кодекса, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом п. 6 ст. 39.20 Кодекса предоставляет право любому из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Таким образом, приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (и в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в редакции, действующей по состоянию на дату судебного разбирательства) свидетельствуют о том, что заключение договора аренды земельного участка является правом собственника здания, сооружения, а также помещений в них, расположенных на земельном участке.

П. 6 ст. 39.20 Кодекса устанавливает, что в течение 30-ти дней со дня получения заявления о предоставлении земельного участка в аренду от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30-ти дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 Кодекса в течение 3-х месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, согласно п. 8 ст. 39.20 Кодекса уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, п. 7 и 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации называют только 2 случая, когда заключение договора аренды земельного участка является обязательным для правообладателя здания, сооружения, помещения в них, расположенных на этом земельном участке:

1) один из правообладателей здания, сооружения, помещений в них обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, уполномоченный орган в 30-дневный срок направил всем правообладателям здания, сооружения, помещений в них проект договора аренды, однако договор аренды подписан не всеми правообладателями; в этом случае уполномоченный орган вправе в течение 3-месячного срока со дня представления подписанного договора аренды обратиться к тем правообладателям здания, сооружения, помещений в них, которые не подписали договор аренды;

2) ни один из правообладателей здания, сооружения, помещений в них не обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Как установлено судом, на основании заявления ООО «Нептун» от 23.09.2021 № 21-348316, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Нептун» 21.10.2021 заключен договор аренды № 38283 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041025:30 с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «административное здание, офисы». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости ООО «СК «Стройтрест» и ООО «Якорь» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>.

ООО «Якорь» указывает, что проект соглашения ему департаментом не направлялся.

Вместе с тем суд не принимает возражения ООО «Якорь» с учетом того, что исковое заявление департамента об обязании ООО «Якорь» и ООО «Стройтрест» заключить соглашение о присоединении к договору аренды от 21.10.2021 № 38283 поступило в Арбитражный суд Ростовской области еще 15.03.2022 и с момента ознакомления ООО «Якорь» с исковым заявлением департамента и его уведомления о необходимости заключить соглашение прошло более шести месяцев. Не оспаривается, что в настоящее время общество ознакомлено с условиями договора аренды от 21.10.2021 № 38283 и соглашения о присоединении к нему.

При таких обстоятельствах для разрешения настоящего спора суд исходит из направления в адрес ООО «Якорь» подписанного со стороны департамента проекта указанного соглашения к договору.

Доказательств подписания этого соглашения о присоединении к договору аренды в материалы дела не представлено.

Как на обстоятельства, препятствующие подписанию соглашения, ООО «Якорь» ссылается на зарегистрированное в ЕГРН в отношении земельного участка обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», а также на то, что у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041025:30, в связи с чем он не вправе обращаться в суд с требованием об обязании заключить соглашения о присоединении к договору аренды.

Так согласно сведениям ЕГРН ООО «Якорь» является собственником помещений с кадастровыми номерами 61:44:0041025:174 (1/2 доля), 61:44:0041025:183 (1/2 доля), 61:44:0041025:189, 61:44:0041025:405. ООО «Стройтрест» является собственником помещений с кадастровыми номерами 61:44:0041025:114, 61:44:0041025:115, 61:44:0041025:86, 61:44:0041025:410, 61:44:0041025:411.

Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанные помещения расположены в нежилом здании с кадастровым номером 61:44:0041025:70 (Бизнес-центр «Пять морей»), которое находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041025:30.

При этом согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:30 (выписка от 06.05.2021 № КУВИ-001/2022-69165872, лист №1, раздел 2), данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. Таким образом, собственность на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041025:30 не разграничена.

В соответствии с ч. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, между департаментом, как уполномоченным на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041025:30 лицом, и рядом лиц был заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 21.10.2021 № 38283.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

Вместе с тем вышеуказанное обременение не препятствует департаменту распоряжаться земельным участком.

В соответствии со ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 ст. 64.2 ФЗ № 102-ФЗ, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Таким образом, обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано в силу положений закона органом регистрации прав на недвижимое имущество в связи с приобретением одним (или несколькими) из собственников помещений в расположенном на указанном земельном участке здании с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк России».

При этом обязанность собственников объектов недвижимого имущества по заключению договора аренды земельного участка, установленная положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не ставится в зависимость от наличия или отсутствия в сведениях ЕГРН записей об обременении.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента о понуждении ответчиков, не подписавших соглашение о присоединении к договору аренды, заключить этот договор аренды в силу п. 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Якорь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №38283 от 21.10.2021.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтрест» (ИНН <***>, 1036166005600) заключить с Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №38283 от 21.10.2021.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Якорь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтрест» (ИНН <***>, 1036166005600) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья С.П. Прокопчук