Решение от 23 сентября 2021 г. по делу № А12-20652/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград

«23» сентября 2021 года Дело А12-20652/2021

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2021 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа город Урюпинск Волгоградской области в лице администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (403113, Волгоградская Область, Урюпинск Город, Ленина Площадь, Дом 3, Кабинет 34, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Кулинар» (403115 <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.1.7, пункта 4.3.3 в части слов «Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя», пунктов 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3, 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 13,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, удостоверение ТО №270432 от 06.12.2019,

от ответчиков – представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – городского округа город Урюпинск Волгоградской области в лице администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее – истец) обратился с исковым заявлением к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Кулинар» (далее – ответчики) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.1.7, 4.3.3 в части слов «арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия арендодателя», пунктов 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3, 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 договора аренды земельного участка №13 от 18.06.2020, заключенного между отделом по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Кулинар».

В судебном заседании, представитель прокуратуры Волгоградской области поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, отзывы по существу заявленных требований не представили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 123, 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя прокуратуры, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 18.06.2020 между отделом по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (Отдел, Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кулинар» (ООО «Кулинар», Арендатор), заключен договор аренды земельного участка № 13.

На основании п. 1.1, 1.4 Договора Арендодатель передает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1 746 кв.м, с кадастровым номером 34:38:050101:465, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с п. 2.2 Договора он заключается сроком на 49 лет.

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан Арендатору.

В силу п. 4.1.7 Договора Арендодатель имеет вправо досрочно расторгнуть Договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор в случаях использования земельных участков с нарушением условий Договора.

Согласно п. 5.3 Договора досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке возможно:

5.3.1 при невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

5.3.2 при использовании земельного участка с нарушением условий Договора.

5.2.3 при использовании участка не в соответствии с целевым назначением, предусмотренным в пункте 1.1 Договора.

5.3.4 при умышленном или неосторожном ухудшении состояния земельного участка.

5.3.5 при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации.

5.3.6 при передаче Арендатором полученного по договору в пользование земельного участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по Договору третьим лицам без согласия Арендодателя.

5.3.7 не исполнении пункта 4.4.11 Договора.

5.3.8 в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с п. 5.4 Договора в случаях одностороннего отказа от исполнения Договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора, либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договора по всем адресам, указанным в договоре, либо истечения срока хранения почтового отправления. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

На основании п. 4.3.3 Договора Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя. Договор субаренды земельного участка или цессии заключается на условиях настоящего Договора. Срок действия договора субаренды или цессии не может превышать срок действия Договора. При досрочном прекращении Договора, договор субаренды земельного участка или цессии прекращает сове действие.

Пункты 4.1.7, 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3, 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 и пункт 4.3.3 Договора в части слов «Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по Договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия Арендодателя» не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям.

На основании ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении п. 5, 6,9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно п. 18 Пленума №11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый Договор заключен сроком на 49 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Стороны не могут изменить требование ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ своим волеизъявлением.

Включение в Договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Положения Договора, ограничивающие права передачи Арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в том числе без предварительного письменного согласия Арендодателя, а также предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения сделки, не соответствуют требованиям федерального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемые условия Договора являются ничтожными (недействительными).

Изложенная позиция также подтверждается постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 по делу № А65-15033/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Принимая во внимание императивность правовой нормы, изложенной в ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда, оспариваемые положения Договора являются ничтожными, нарушающими права муниципального образования на эффективное и рациональное использование земель государственной неразграниченной собственности.

В силу ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. Суд учитывает, что истец и ответчик отдел по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными (ничтожными) пункты 4.1.7, 4.3.3 в части слов «арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду и передавать права и обязанности по договору третьим лицам (заключать договор цессии) с согласия арендодателя», пункты 5.3.1, 5.3.2, 5.2.3, 5.3.4, 5.3.6, 5.3.7, 5.4 договора аренды земельного участка №13 от 18.06.2020, заключенного между отделом по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Кулинар».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кулинар» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова