Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А59-4302/2025

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693000,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-4302/2025
12 ноября 2025 года
г. Южно-Сахалинск



Резолютивная часть решения вынесена 28 октября 2025 года.  Решение в полном объеме изготовлено 12 ноября 2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Логиновой Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клычевой Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города ЮжноСахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Оптималбазис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды от 30.01.2023 №15074 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:945, о взыскании штрафа в размере 4 352 706,87 руб.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО1 по доверенности от 08.08.2025,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оптималбазис» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 30.01.2023 №15074 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:945, о взыскании штрафа в размере 4 352 706,87 руб.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 3.4.16 вышеуказанного договора, что явилось основанием для начисления штрафа по пункту 4.5 договора в размере 50 процентов от годовой арендной платы, установленной в пункте 2.1 договора. Обстоятельства по невнесению обществом арендной платы по договору служат основанием для расторжения договора аренды. Поскольку претензионное требование ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа, расторжении договора.

Определением суда от 06.08.2025 исковое заявление департамента принято к производству, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание назначено на 09.09.2025 на 12 час. 00 мин. Определением от 09.09.2025 дело назначено к судебному разбирательству на 07.10.2025 на 12 час. 00 мин. Определением суда от 07.10.2025 судебное разбирательство по делу отложено до 28.10.2025 до 12 час. 00 мин.

Ответчик определение суда не исполнил, письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении, со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, не представил.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

В целях извещения ответчика о рассмотрении настоящего дела суд направлял определения заказной почтой по месту нахождения (юридическому адресу) общества, а также по адресу, указанному в договоре аренды от 30.01.2023 №15074.

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, приравниваемые к надлежащему извещению и позволяющие суду рассмотреть дело в отсутствие в данном случае ответчика. В частности, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Согласно материалам дела копии определений суда, направленные ответчику по юридическому адресу, по адресу, указанному в договоре, письмом по почте, вернулись в суд.

В соответствии с отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80401711812344, размещенным на официальном сайте «Почта России», 21.08.2025 – возврат отправителю из-за истечения срока хранения; с почтовым идентификатором 80405012266042, размещенным на официальном сайте «Почта России», 23.09.2025 – возврат отправителю из-за истечения срока хранения; с почтовым идентификатором 80405012265984, размещенным на официальном сайте «Почта России», 30.09.2025 – возврат отправителю из-за истечения срока хранения; с почтовым идентификатором 80408114479884, размещенным на официальном сайте «Почта России», 18.10.2025 – возврат отправителю из-за истечения срока хранения; с почтовым идентификатором 80408114479891, размещенным на официальном сайте «Почта России», 21.10.2025 – возврат отправителю из-за истечения срока хранения.

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что ответчик не обеспечил получение копии судебного акта, в том числе по адресу места регистрации, несмотря на почтовое извещение, и, как следствие, в силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим образом, извещенным о рассмотрении судом предъявленного к нему иска и настоящего дела.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Указывая адрес в качестве своего места нахождения, лицо должно осознавать, что по этому адресу будет направляться предназначенная ему почтовая корреспонденция.

В случае, если корреспонденция доставлена по адресу места нахождения лица, все негативные последствия, вытекающие из ее неполучения (несвоевременного получения, получения неуполномоченным лицом, отказа в получении и так далее), возлагаются на данное лицо.

Действуя разумно и добросовестно, общество должно было обеспечить прием почтовой корреспонденции по внесенному в ЕГРЮЛ адресу.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд находит основания для рассмотрения дела в отсутствие ответчика надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 30 января 2023 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ООО «Оптималбазис» заключен договор аренды земельного участка № 15074 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0204003:945, площадью 11763 кв.м, расположенный по адресу: <...> с 30.01.2023 по 29.05.2030 – на срок 88 месяцев (пункт 1.1 договора).

Цена годовой арендной платы составляет 8 705 413 рублей 74 копейки и начисляется с 30.01.2023 (пункты 2.1 и 2.2 договора).

Согласно пункту 2.2.1 договора, первый платеж в сумме указанной в пункте 2.1 договора вносится арендатором единовременно в течение 15 (пятнадцати) дней с момента заключения настоящего договора. Задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 15 802 рублей 18 копеек, засчитывается в счет первого платежа.

По истечении одного года с момента заключения договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, за неполный месяц начале периода аренды арендная плата вносится пропорционально количеству дней в месяце (пункт 2.2.2 договора).

Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.4.16 договора арендатор обязан в течение 24 (двадцати четырех) месяцев с момента государственной регистрации Договора осуществить архитектурно-строительное проектирование (получить разрешение на строительство объекта).

Пунктом 4.5 договора установлено, что в случае несоблюдения обязанностей и сроков, предусмотренных, в том числе пунктом 3.4.16 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от годовой арендной платы, установленной в пункте 2.1 договора. Если арендатор с момента установления нарушений в течение 30 (тридцати) рабочих дней не устранил нарушения условий договора, арендодатель вправе применить указанный в данном пункте штраф повторно.

Договор может быть расторгнут, дополнен и изменен по соглашению сторон, либо по инициативе арендодателя в случаях и порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ и настоящим договором (пункт 5.2 договора).

Актом от 30.01.2023 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 65:01:0204003:945, площадью 11763 кв.м., расположенный по адресу: <...> без замечаний.

Договор зарегистрирован 08.02.2023, что следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости.

16.07.2025 Департаментом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:945, в ходе которого установлено, что земельный участок не огражден, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке расположен лесной массив, складирован грунт, строительный мусор.

27.03.2025 Департамент направил в адрес общества досудебную претензию, в которой предложил последнему оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, пени, а также штраф либо расторгнуть договор.

Поскольку требования претензии общество не удовлетворило, департамент обратился в суд с требованиями о взыскании штрафа и расторжении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Отношения сторон по договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как предусмотрено статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истец просит взыскать с ответчика штраф, предусмотренный пунктом 4.5 договора аренды земельного участка, за неисполнение подпункта 3.4.16 указанного договора, согласно которому арендатор обязан в течение 24 (двадцати четырех) месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить архитектурно-строительное проектирование (получить разрешение на строительство объекта).

В нарушение условий договора, в сроки, установленные пунктом 3.4.16, разрешение на строительство обществом не получено.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств получения соответствующего разрешения в установленные договором сроки, и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, поскольку факт нарушения ответчиком условий пункта 3.4.16 договора аренды земельного участка подтверждается материалами дела, привлечение арендатора к ответственности в виде штрафа на основании пункта 4.5 названного договора является правомерным.

Относительно требований департамента о расторжении спорного договора, суд установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо  договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 настоящего Кодекса.

На основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть  досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было установлено и следует из материалов дела, в нарушение взятых на себя обязательств общество ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по внесению арендных платежей, в частности:  Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.09.2024 по делу №А59-1438/2024, с учетом постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024, с ООО «ОптималБазис» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска взыскана задолженность по договору за период с 30.01.2023 по 29.01.2024 в размере 8 689 611,56 рублей, пени за период с 15.02.2023 по 20.11.2023 в размере 2 424 401, 63 рублей. Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.04.2025 по делу №А59-503/2025 с ООО «Оптималбазис» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска взыскана задолженность по договору за период с 30.01.2024 по 31.12.2024 в размере 8015 640,53 рублей и пени за период с 21.11.2023 по 23.12.2024 в размере 4 712 433,53 рублей.

В этой связи, на стороне арендатора имеется нарушение условия спорного договора в виде невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев, что согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Также, как ранее было приведено, в ходе проведенного Департаментом в июле 2025  года осмотра земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:945 установлено, что земельный участок не огражден, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке распложен лесной массив, складирован грунт, строительный мусор.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию от 27.03.2025, которая была получена представителем общества 31.03.2025.

Требования претензии ответчиком оставлены без удовлетворения.

В соответствии с положениями статей 9, 65, части 3.1. статьи 70 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и каждая сторона, участвующая в арбитражном процессе, обязана представить доказательства своим доводам и возражениям.

Таким образом, только лицо, участвующее в деле, вправе определять свою процессуальную позицию, необходимость и возможность представлять доказательства.

Ответчик не представил суду мотивированных возражений по существу заявленных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования о взыскании штрафа за нарушение условий договора и о расторжении договора аренды признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результата рассмотрения дела, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 205 581 рублей государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 30.01.2023 №15074 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:945, заключенный между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью «Оптималбазис».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптималбазис» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска штраф по договору аренды земельного участка от 30.01.2023 №15074 в размере 4 352 706 руб. 87 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптималбазис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 205 581 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья                                                                                                  Е.С. Логинова